Bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn?
Điều 57 dự thảo quy định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai... phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Chiều 23-6, Quốc hội (QH) thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi. Một trong những nội dung gây nhiều tranh luận liên quan đến quy định BĐS hình thành trong tương lai bắt buộc phải thực hiện giao dịch thông qua sàn.
Quy định xung đột với Hiến pháp?
Cụ thể, Điều 57 dự thảo quy định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS.
Đại biểu (ĐB) Cầm Hà Chung, Trưởng ban Dân tộc tỉnh Phú Thọ, nhận xét quy định này “xung đột” với Hiến pháp và một số luật khác. Theo ông Chung, dự thảo bắt buộc doanh nghiệp, người dân giao dịch thông qua một đơn vị trung gian là “có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh” theo Điều 33 Hiến pháp 2013; quyền tự chủ kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp; quyền tự quyết định, tự chịu trách nhiệm đầu tư kinh doanh tại Luật Đầu tư.
Một trong những nội dung gây nhiều tranh luận liên quan đến quy định bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải thực hiện giao dịch thông qua sàn. Ảnh minh họa: QUANG HUY
“Sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp thông thường, không phải là cơ quan quản lý nhà nước, không phải chủ thể cung cấp dịch vụ công theo ủy nhiệm của Nhà nước” - ông Chung nói và cho rằng việc bắt buộc các chủ thể sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc bình đẳng trong kinh doanh.
Ngoài ra, dẫn Điều 61 dự thảo, ĐB tỉnh Phú Thọ đánh giá một phần công việc của sàn BĐS trùng lắp với công việc của công chứng viên. Đồng thời, với tư cách là môi giới trung gian bán hàng cho các chủ đầu tư, hoạt động kiếm lời, sàn giao dịch khó có thể bảo đảm tính khách quan.
“Không có cơ sở nào đảm bảo họ sẽ bảo vệ quyền lợi cho người mua, nhất là sản phẩm có hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ nhưng mức chiết khấu cao. Chủ đầu tư có thể lập nhiều sàn, tạo giao dịch ảo, đẩy giá bán lên cao” - ông Chung lo ngại.
Từ phân tích trên, ông Chung đề nghị dự thảo chỉ khuyến khích nhưng không bắt buộc bất cứ giao dịch nào cũng phải qua sàn. Ông cũng kiến nghị bỏ quy định xác nhận của sàn giao dịch làm căn cứ để các bên tham gia tiến hành các giao dịch tiếp theo.
Tương tự, Phó Trưởng Đoàn ĐBQH chuyên trách tỉnh Đắk Nông Dương Khắc Mai nhận xét quy định tại Điều 61 dự thảo đã trao cho sàn giao dịch BĐS quá nhiều quyền vốn không thuộc chức năng, nhiệm vụ của nó; chồng lấn và xung đột với các luật khác, trong đó có Luật Công chứng.
Sàn giao dịch là “cánh tay nối dài” của Nhà nước
Dùng quyền tranh luận, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Quốc dân Hoàng Văn Cường, ĐBQH TP Hà Nội, nói ông không đồng tình với các quan điểm trên. Thừa nhận đây là hàng hóa quen thuộc với tất cả mọi người, tuy nhiên ông Cường đặt vấn đề: “Ngay các ĐBQH ngồi trong hội trường này, bao nhiêu ĐB có thể tự mình đi mua bán BĐS, mua bán nhà mà không cần nhờ đến người thứ ba?”.
Ông Cường cho rằng con số này thực tế rất ít, đa số thường không biết bán ở đâu, thủ tục ra sao, tính pháp lý của BĐS thế nào. Vị ĐBQH TP Hà Nội cũng đánh giá sàn giao dịch “chức năng thậm chí tốt hơn cả văn phòng công chứng”. Theo ông Cường, văn phòng công chứng chỉ kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, kiểm tra giấy tờ có đầy đủ không nhưng không thể kiểm tra các yếu tố khác đảm bảo tư vấn cho người mua và người bán như sàn giao dịch.
Ông Nghị cho hay cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến để đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch BĐS.
“Muốn cho thị trường BĐS không có tình trạng nhiễu loạn, không có yếu tố lừa đảo như vừa qua thì luật này phải quy định rất chặt chẽ về hoạt động môi giới. Và khi hoạt động môi giới thông qua sàn giao dịch thì sàn này phải chuyên nghiệp, có khả năng trợ giúp người mua, người bán, có khả năng trở thành “cánh tay nối dài” của Nhà nước để nắm được thông tin thị trường” - ông Cường nói.
Giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án BĐS phức tạp… Do vậy, giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch BĐS, nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân.
Người đứng đầu ngành xây dựng cũng khẳng định quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Bởi chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng 8%-10% giá bán, chi phí này đã được tính vào giá bán. Chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn BĐS để thực hiện…
Tuy nhiên, ông Nghị cho hay cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến để đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch BĐS.•
Dùng công cụ thuế để điều tiết thị trường BĐS
Nêu ý kiến, Ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Trần Văn Khải, ĐBQH tỉnh Hà Nam, đề nghị dự thảo cần “luật hóa” mạnh hơn, đầy đủ hơn chính sách điều tiết đối với thị trường BĐS.
Theo ông Khải, thị trường BĐS luôn rình rập các cơn “sốt nóng” hay “đóng băng”, tiềm ẩn những hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế. Nếu không được ngăn chặn và có giải pháp kịp thời sẽ dẫn tới khủng hoảng tiền tệ hay tài chính, cao hơn là khủng hoảng kinh tế, nhiều doanh nghiệp phá sản, nhiều người dân khốn đốn.
“Cử tri yêu cầu sửa đổi luật lần này làm sao để xóa bỏ tư duy không buôn gì lãi bằng buôn đất, để người nghèo không nghèo thêm vì BĐS; để các thế hệ sau của chúng ta không trở nên vô vọng với ước mơ có được một ngôi nhà để ở” - ông Khải nói và cho rằng để làm được điều này cần phải điều tiết được thị trường.
