Bất động sản khai thác đắt hàng

Trên thị trường, phân khúc đang được chú ý nhất vẫn là căn hộ chung cư.

Hai thái cực thị trường

Thị trường địa ốc phía Nam tiếp tục chứng kiến sự phục hồi trên nền tảng phân hóa ngày càng rõ nét.

Với dòng sản phẩm mang yếu tố “luớt sóng”, không có nhiều giá trị sử dụng hoặc khai thác ngay, đặc biệt với dòng sản phẩm vùng ven, các dự án nhà ở chưa đầy đủ tiện ích, chưa thu hút được cư dân về ở… vẫn gặp nhiều khó khăn về thanh khoản, giá vẫn có xu hướng giảm do tình trạng “ngộp hàng”.

Ngược lại, dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng tạo ra dòng tiền đang được giao dịch tốt và giá cả vẫn ngấm ngầm tăng cao.

Trên thị trường, phân khúc đang được chú ý nhất vẫn là căn hộ chung cư. TP.HCM hiện vẫn khan hiếm nguồn cung căn hộ mới, đặc biệt là phân khúc có giá tầm trung. Hầu hết giao dịch trên thị trường hiện nay tập trung vào sản phẩm căn hộ thứ cấp, nhưng mặt bằng giá mới cũng liên tiếp được thiết lập.

Ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho biết, từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp diễn ra làn sóng ngầm về giao dịch.

Nhiều căn hộ tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng giai đoạn trước rao bán miệt mài nhưng không bán được, gần đây giao dịch khá sôi động, giá cũng tăng 10-20% so với giai đoạn trước nhưng không có sản phẩm để bán.

Đối tượng khách hàng giai đoạn hiện nay chủ yếu là người mua để ở và một bộ phận nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi thay vì gửi ngân hàng thì mua căn hộ để cho thuê.

Tương tự, với thị trường nhà phố, ghi nhận tại nhiều sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM cho thấy, mức độ quan tâm đã tăng lên đáng kể trong thời gian gần đây và giá cả có xu hướng tiếp tục đi lên. Theo ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc, ở bất cứ giai đoạn nào, thị trường nhà phố tại TP.HCM vẫn luôn có sức hút lớn.

“Giai đoạn 2022-2023 là thời điểm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nhất, nhiều trường hợp nhà đầu tư chịu áp lực tài chính phải rao bán giảm giá bất động sản và gần như được gom sạch. Bước sang năm 2024, dòng sản phẩm có khả năng khai thác sử dụng giao dịch khá tốt, trong đó có phân khúc nhà phố”, ông Nam nói và cho rằng, trong năm 2025, giá bất động sản nhà phố vẫn theo xu hướng tăng do cầu lớn hơn cung.

Không chỉ với thị trường TP.HCM, nhiều khu vực khác đang hình thành xu hướng đầu tư tương tự. Đáng chú ý, tại các thành phố ven biển hay những địa phương có lợi thế về du lịch như Vũng Tàu, Nha Trang, Bình Thuận…, dòng sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền đang nhận được sự quan tâm trở lại của giới đầu tư.

Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings, đơn vị đang phát triển dự án Vung Tau Centre Point tại TP. Vũng Tàu cho hay, hoạt động giao dịch tại dự án diễn ra khá sôi động, thu hút khá nhiều nhà đầu tư.

Lý do dự án này được quan tâm là bởi đây là dự án căn hộ cao cấp sở hữu vĩnh viễn đầu tiên có mặt tại “phố biển” Vũng Tàu và được các nhà đầu tư kỳ vọng sẽ mang lại giá trị sử dụng và khai thác tốt trong dài hạn.

Xu hướng đầu tư an toàn

Chia sẻ về câu chuyện thị trường, hầu hết các chuyên gia đều có chung nhận định, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ tiếp tục phát triển theo hướng đầu tư giá trị thực.

Ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho rằng, dòng tiền trong dân còn rất lớn, điều này có thể nhận thấy được qua kênh tiền gửi ở ngân hàng, chưa kể nhiều dự án bất động sản tốt mở bán thời gian gần đây gần như đều được tiêu thụ hết.

“Cuối năm 2024, chúng tôi tham gia bán hàng cho một dự án căn hộ cao cấp tại quận 2 cũ, nay là TP. Thủ Đức, TP.HCM có giá bán lên đến 300-400 triệu đồng/m2, nhưng vẫn nhận được sự quan tâm của nhiều người và kết quả bán hàng rất tốt. Thậm chí, có những căn hộ giá bán lên đến hơn 100 tỷ đồng/căn mà vẫn cháy hàng, khách hàng phải bốc thăm quyền mua”, ông Quyền nói và chia sẻ thêm, tâm lý của người có tiền rất khác biệt, họ chỉ mua sản phẩm một khi đã ứng ý và giá cả không phải là yếu tố quyết định, mà nằm ở giá trị sản phẩm.

Do đó, trong thời gian tới, dòng sản phẩm tạo ra được giá trị khai thác cao sẽ tiếp tục được quan tâm, trong đó bất động sản cao cấp - bao gồm căn hộ và nhà phố, biệt thự - vẫn là sự lựa chọn của giới có tiền. Còn phân khúc sẽ thu hút được người mua trong năm nay là căn hộ có giá tầm trung đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Ở góc độ khác, ông Trần Hiền Phương - Tổng giám đốc Công ty SeaHodings nhìn nhận, thị trường bất động sản sản đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất và đang từng bước phục hồi trở lại. Dù vậy, thị trường thời gian tới sẽ rất khác so với trước đây.

Có những khu vực giá vẫn đang giảm sâu so với đỉnh điểm nhưng gần như mất thanh khoản do không có người mua, nhưng cũng có nhiều nơi giá bán và thanh khoản đã tăng cao trở lại nhờ đáp ứng được nhu cầu thực để ở hoặc khai thác sử dụng.

“Từ năm 2025, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới. Ở chu kỳ này, thị trường sẽ minh bạch, bền vững hơn với các sắc luật mới được đưa vào áp dụng trong thực tiễn. Đây cũng là lúc thị trường đi vào thời kỳ trưởng thành, điều mà chúng ta có thể quan sát xu hướng ở các nước đã đi qua giai đoạn này. Từ năm 2026, khi công thức tính tiền sử dụng đất áp dụng theo bảng giá mới khiến chi phí đất đai tăng mạnh, quỹ đất sạch vùng vệ tinh sẽ ngày càng trở nên khan hiếm và có giá”, ông Phương nhận định.

Còn ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI đánh giá, năm 2025 vẫn sẽ là năm tích lũy của thị trường. Lực cầu trong thời gian tới sẽ tăng trở lại, nhưng không đồng đều ở các phân khúc.

Nhà đầu tư đang cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm những sản phẩm có khả năng đem lại dòng tiền ngay. Có nhiều người chuyển hướng từ nhà phố, đất nền… sang đầu tư căn hộ để thu về lợi nhuận tốt hơn từ cho thuê.

Những người có nhu cầu mua nhà để cho con cái mai sau (ra trường, kết hôn...) mong muốn vừa tích sản, vừa cho thuê để tạo ra dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Tăng Triển