Bất động sản khu công nghiệp: Dịch chuyển chất lượng và triển vọng bứt tốc

Nguồn cung mở rộng, quy mô tiếp tục gia tăng

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2025 của DTJ Industrial, tính đến hiện tại, cả nước có 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch phát triển, 397 khu đã được thành lập và trong đó có 292 khu đã đi vào vận hành. Tổng diện tích đất khu công nghiệp đang hoạt động ước đạt khoảng 60.000 ha, tăng thêm hơn 2.000 ha so với năm 2024, phản ánh xu hướng mở rộng nguồn cung tiếp tục được duy trì mạnh mẽ.

Riêng trong năm 2025, Chính phủ đã phê duyệt mới và mở rộng trên 20 khu công nghiệp, tập trung chủ yếu tại miền Bắc và miền Trung, cho thấy sự chuẩn bị quỹ đất bài bản cho làn sóng đầu tư giai đoạn mới. Song song với khu công nghiệp truyền thống, nguồn cung kho xưởng xây sẵn và nhà xưởng cao tầng tăng mạnh tại các trung tâm công nghiệp lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh và TP.HCM, với tổng diện tích đưa ra thị trường năm 2025 ước tăng 15–18%.

Năm 2025 ghi nhận mặt bằng giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục duy trì xu hướng tăng trong bối cảnh chi phí đất đai và hạ tầng leo thang. Tại miền Bắc, các điểm nóng như Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên duy trì mức giá 140–180 USD/m²/chu kỳ thuê – nhóm cao nhất cả nước. Miền Nam ổn định ở mức 120–160 USD/m², trong khi miền Trung cạnh tranh hơn với mức phổ biến 70–100 USD/m².

Giá thuê kho xưởng xây sẵn dao động 4,5–6 USD/m²/tháng tại miền Bắc và miền Nam, thấp hơn tại miền Trung với mức 3–4,5 USD/m²/tháng. Giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục cao hơn cụm công nghiệp từ 20–35%, phản ánh lợi thế hạ tầng và khả năng tiếp cận dòng vốn FDI.

Tỷ lệ lấp đầy cao, mô hình khu công nghiệp tích hợp lên ngôi

Một điểm nổi bật của thị trường năm 2025 là sự dịch chuyển rõ nét từ khu công nghiệp thuần sản xuất sang mô hình khu công nghiệp tích hợp đa chức năng. Các mô hình mới kết hợp sản xuất – logistics – dịch vụ – đô thị công nghiệp ngày càng phổ biến, giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành, đồng thời nâng cao khả năng thu hút và giữ chân lao động.

Theo báo cáo, tại các dự án khu công nghiệp thế hệ mới, tỷ lệ lấp đầy thường đạt trên 80% chỉ sau 1–2 năm vận hành. Mô hình nhà xưởng xây sẵn, kho cao tầng và xưởng đa tầng tiếp tục mở rộng nhanh, trở thành lựa chọn ưu tiên của doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp logistics nhờ khả năng triển khai nhanh và tạo dòng tiền ổn định.

Sự phát triển của khu đô thị dịch vụ và nhà ở xã hội tại các tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên cũng mở ra một chu kỳ phát triển mới cho bất động sản công nghiệp gắn với bài toán lao động và phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn FDI duy trì ổn định, trong đó lĩnh vực chế biến – chế tạo vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Xu hướng đáng chú ý là dòng vốn không chỉ tập trung vào dự án mới mà còn gia tăng mạnh hoạt động mở rộng dự án hiện hữu trong lĩnh vực sản xuất, logistics và công nghệ cao.

Song song đó, thị trường ghi nhận làn sóng M&A bất động sản công nghiệp sôi động, với tổng giá trị giao dịch ước gần 1 tỷ USD, tập trung tại các khu công nghiệp đã vận hành tốt ở miền Bắc và miền Nam. Nhiều nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore tiếp tục mở rộng quỹ đất, ưu tiên các dự án có hạ tầng hoàn chỉnh và khách thuê ổn định.

Lực đẩy từ hạ tầng, chuyển đổi xanh trở thành tiêu chuẩn cạnh tranh mới

Năm 2025, hạ tầng giao thông tiếp tục đóng vai trò lực đẩy then chốt cho thị trường bất động sản công nghiệp. Các dự án lớn như cao tốc Bắc – Nam, Vành đai 4 Hà Nội, mở rộng cảng Hải Phòng và Cái Mép – Thị Vải giúp rút ngắn thời gian logistics từ 10–20%, trực tiếp nâng cao giá trị khu công nghiệp tại các vành đai sản xuất mới.

Giai đoạn 2021 - 2025, cả nước đã đưa vào khai thác khoảng 3.345 km tuyến chính cao tốc (tăng mạnh so với 1.163 km đã có đến năm 2020), qua đó mở rộng không gian phát triển công nghiệp – đô thị tại nhiều địa phương, đồng thời cải thiện đáng kể khả năng kết nối chuỗi cung ứng.

Cùng với đó, chuyển đổi xanh trở thành động lực cốt lõi của bất động sản công nghiệp năm 2025. Các tập đoàn FDI trong điện tử, ô tô, logistics yêu cầu ngày càng cao về phát thải carbon, năng lượng tái tạo và tiêu chuẩn ESG. Theo khảo sát, hơn 60% khách thuê FDI ưu tiên dự án có hạ tầng xanh, dù chi phí thuê cao hơn 5–10%. Việc triển khai điện mặt trời áp mái, hệ thống quản lý năng lượng và tiêu chuẩn ESG giúp các khu công nghiệp nâng cao giá trị tài sản và khả năng giữ chân khách thuê dài hạn.

Triển vọng 2026 - 2028: Tiếp tục bứt tốc, cạnh tranh ngày càng gay gắt

Bước sang năm 2026, triển vọng bất động sản khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục được đánh giá tích cực trong bối cảnh xu hướng “China+1” và “China+many” gia tăng mạnh mẽ. Giai đoạn 2026–2028, FDI vào ASEAN và Nam Á được dự báo tăng 5–7%/năm, trong đó Việt Nam nằm trong nhóm hưởng lợi lớn nhờ mạng lưới FTA rộng và nền tảng công nghiệp – logistics ngày càng hoàn thiện.

Tuy nhiên, cạnh tranh khu vực cũng trở nên gay gắt hơn. Các quốc gia không chỉ cạnh tranh chi phí lao động mà còn về hạ tầng logistics, năng lượng ổn định và chất lượng nhân lực. Điều này buộc Việt Nam và các nước tương đồng phải chuyển từ lợi thế “chi phí thấp” sang lợi thế “hiệu quả và bền vững” để giữ vị thế trong chuỗi cung ứng mới.

Với nền tảng cung – cầu vững chắc, dòng vốn FDI ổn định và hạ tầng giao thông bứt phá, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới mang tính chọn lọc, chất lượng và bền vững hơn trong giai đoạn 2026 – 2028, qua đó củng cố vai trò nền tảng của bất động sản công nghiệp trong chiến lược nâng cấp chuỗi cung ứng và vị thế sản xuất của Việt Nam trong khu vực.

Lê Đỗ