Bất động sản khu công nghiệp: FDI tăng mạnh, doanh nghiệp chờ bứt tốc cuối 2025

FDI duy trì tích cực, bất động sản KCN hưởng lợi trực tiếp

Mới đây, Công ty Chứng khoán Shinhan (Shinhan Securities) có báo cáo phân tích về thị trường Bất động sản khu công nghiệp. Theo Shinhan Securities, trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) Việt Nam ghi nhận những biến động trái chiều.

Cụ thể. diện tích hấp thụ đất KCN tại cả hai miền giảm nhẹ so với cùng kỳ do nhu cầu thuê sụt giảm trong quý II dưới tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ. Khu vực miền Bắc ghi nhận 353 ha diện tích hấp thụ, tỷ lệ lấp đầy 80,5%, giá thuê trung bình 165 USD/m²/chu kỳ, tăng 4,9% so với cùng kỳ.

Trong khu đó, tại Miền Nam ghi nhận nhu cầu thuê đạt 168 ha, tỷ lệ lấp đầy 85,3%, giá thuê trung bình 207,9 USD/m²/chu kỳ, tăng 2,2%. Dù diện tích cho thuê đất suy giảm, nhu cầu đối với nhà xưởng và kho xây sẵn vẫn ổn định với tỷ lệ hấp thụ tại miền Bắc lần lượt 87,4% và 88,8%, còn miền Nam đạt 87,5% và 77,7%. Giá thuê loại hình này tiếp tục tăng từ 1,6% đến 3,5% so với cùng kỳ, phản ánh nhu cầu bền vững.

Shinhan Securities cho biết, trong 8 tháng đầu năm, vốn FDI thực hiện đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ và cao nhất trong 5 năm. Tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn đạt 26,14 tỷ USD, tăng 27,4%. Các nhà đầu tư châu Á như Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc và Đài Loan vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi dòng vốn từ Mỹ và Anh gia tăng đáng kể. Cơ cấu đầu tư có sự phân hóa: miền Bắc tập trung vào công nghệ cao như linh kiện điện tử, logistics, ô tô, năng lượng tái tạo, trong khi miền Nam thu hút đa dạng ngành nghề gồm công nghiệp chế biến, thương mại điện tử, cơ khí, dược phẩm và dệt may. Riêng giai đoạn 2022–2024, khoảng 39% vốn FDI vào các KCN miền Bắc đến từ Trung Quốc, phản ánh xu hướng dịch chuyển sản xuất “Trung Quốc +1”, còn miền Nam lại có lợi thế hút dòng vốn từ Mỹ và châu Âu nhờ khả năng kết nối quốc tế.

Hoạt động sản xuất của khối FDI duy trì ổn định bất chấp chiến tranh thương mại. Xuất khẩu 8 tháng đầu năm của doanh nghiệp FDI đạt 228,38 tỷ USD, tăng 19,66% so với cùng kỳ. Xuất khẩu tăng mạnh từ tháng 4/2025, sau khi Mỹ công bố chính sách thuế đối ứng toàn cầu, và vẫn duy trì tích cực ngay cả khi chính sách chính thức có hiệu lực vào tháng 8, cho thấy Việt Nam giữ được lợi thế cạnh tranh khi chỉ chịu mức thuế 20%, thấp hơn nhiều so với Ấn Độ hay Brazil khoảng 50%.

Theo quy hoạch đến năm 2030, Việt Nam sẽ bổ sung thêm 221 KCN mới, mở rộng 76 KCN hiện hữu và điều chỉnh 22 KCN, tổng diện tích tăng thêm hơn 108.000 ha. Miền Bắc định hướng phát triển công nghệ cao, miền Nam tập trung sản xuất thông minh và logistics, còn miền Trung khai thác lợi thế cảng biển và công nghiệp hỗ trợ. Các địa phương ven biển như Quảng Ninh, Hải Phòng, Quảng Nam và Bà Rịa - Vũng Tàu được kỳ vọng trở thành điểm nóng FDI nhờ lợi thế kết nối quốc tế.

Triển vọng phục hồi mạnh từ nửa cuối năm

Shinhan Securities cho rằng, Bất động sản khu công nghiệp nửa cuối 2025 có triển vọng tích cực hơn khi chính sách thuế đối ứng của Mỹ từ tháng 8 đã phần nào gỡ bỏ tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư. Xu hướng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc tiếp tục củng cố lợi thế cho Việt Nam, đặc biệt tại các KCN miền Bắc.

Nguồn cung mới trong năm nay dự kiến tăng thêm khoảng 1.000 ha tại miền Bắc và 1.100 ha tại miền Nam, tập trung ở Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến duy trì ở mức cao, khoảng 83% tại miền Bắc và 90% tại miền Nam, trong khi giá thuê được dự báo đi ngang trong năm nay trước khi quay lại đà tăng trưởng 2–3%/năm từ 2026.

Thống kê của Shinhan Securities cho thấy, kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2025 của các doanh nghiệp KCN niêm yết cũng cho thấy triển vọng sáng. Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đạt doanh thu 3.691 tỷ đồng, tăng gấp 3,5 lần so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế 1.251 tỷ đồng, tăng gấp 6,4 lần. Công ty được kỳ vọng đạt doanh thu 8.330 tỷ đồng và lợi nhuận 1.873 tỷ đồng trong năm 2025 nhờ các dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3 và các KCN mới tại Long An.

CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) đạt doanh thu 632 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 221 tỷ đồng, cùng tăng 32% so với cùng kỳ, nhờ diện tích cho thuê tại KCN Châu Đức. Dự báo cả năm 2025, SZC sẽ đạt doanh thu 961 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 337 tỷ đồng.

Shinhan Securities nhận định, Mặc dù còn đối diện rủi ro từ căng thẳng thương mại toàn cầu, nhu cầu thuê đất có thể biến động ngắn hạn và tỷ lệ nợ vay cao tại một số doanh nghiệp, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn được đánh giá là phân khúc đầy tiềm năng.

Với lợi thế về vị trí, chi phí cạnh tranh, chính sách FDI thuận lợi và quy hoạch mở rộng rõ ràng, thị trường này được kỳ vọng duy trì đà tăng trưởng ổn định, trở thành điểm đến chiến lược trong quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Một số cổ phiếu ngành bất động sản công nghiệp đáng chú ý.

Sỹ Bắc