Bất động sản mới nhất: Kẻ tháo chạy, người chờ bắt đáy; nghịch lý ế ẩm nhưng giá vẫn cao ngất; Bình Định đấu giá hơn 2.600 lô đất

Thị trường bất động sản đang có nhiều sự giao thoa, chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên toàn thị trường ở tất cả các phân khúc. (Nguồn: Dân trí)

Giá nhà tiếp tục giảm

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, một số chủ đất đã phải giảm giá, cắt lỗ do áp lực tài chính, nhưng thanh khoản vẫn ở mức thấp. Nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng trong chuyện xuống tiền, nuôi kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu sẽ "khủng" hơn trong thời gian tới. Trong đó, không ít các nhà đầu tư lựa chọn phương án gửi tiền ngân hàng và chờ đợi, nghe ngóng diễn biến thị trường thêm một thời gian nữa.

Nhìn nhận về thị trường BĐS hiện nay, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam - cho rằng, thị trường đang có nhiều sự giao thoa, chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên toàn thị trường.

Ở thị trường sơ cấp, mặc dù có nhiều thông tin giảm giá nhưng thực tế yếu tố giảm giá chỉ xuất hiện cục bộ ở một vài dự án với những điều khoản, chính sách bán hàng, chiết khấu nhất định.

Còn trên thị trường thứ cấp, xu hướng giảm giá đã xuất hiện. Theo ông Kiệt, giá chào bán lại một số dự án đã giảm nhiều so với giai đoạn trước và có thể sẽ tiếp tục duy trì ít nhất trong nửa đầu năm 2023. Đặc biệt, trong quý IV/2022, sản phẩm nhà liền thổ tại Hà Nội đã giảm giá 8-9%.

Chuyên gia này cũng nhận định, thị trường chưa chạm đáy và sẽ cần một thời gian nữa vì các nhà đầu tư, nhà đầu cơ mua sản phẩm trước đây sẽ còn tiếp tục xu hướng giảm giá trong thời gian sắp tới. Mức giảm, biên độ giảm và thời gian sẽ phụ thuộc vào sức chịu đựng của các nhà đầu tư.

Theo số liệu báo cáo thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, từ quý IV/2022 đến nay, BĐS liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là ở phân khúc đất nền.

Đáng chú ý, tại các khu vực vùng ven Hà Nội, giá đất nền thứ cấp đã giảm 15-35%, đất nền dự án cũng giảm từ 8-15% so với đầu năm 2022. Dù thị trường nhà đất khu vực này ghi nhận giảm mạnh so với cách đây khoảng 1 năm nhưng mức giá này vẫn cao hơn so với thực tế của thị trường 20-30%. Lý do là những khu vực này chưa kiện toàn hạ tầng đô thị, đang tiếp tục được đầu tư xây dựng.

Tương tự, mặc dù nằm gần với các khu đô thị lớn, nhưng hầu hết dự án vẫn đang trong tình trạng "án binh bất động", chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo kèm, nên giá nhà đất tăng cao chỉ ăn theo những thứ đã được quy hoạch.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính, thị trường nhà đất, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành vốn dĩ đã bị "thổi" cao hơn so với thực tế từ nhiều năm nay. Trong quý I năm nay, dự báo thị trường sẽ có ít biến động, lượng giao dịch cũng sẽ tiếp tục giảm sút so với cùng kỳ năm 2022.

Khách đã rục rịch xuống tiền với tâm lý chờ bắt đáy, song thị trường đã chạm đáy chưa thì vẫn là câu hỏi cần thời gian trả lời, vì không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là đáy của thị trường BĐS.

Cũng theo vị này, sau 2 năm phát triển như vũ bão, giai đoạn này là thích hợp để nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hoặc tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên tham gia thị trường.

Còn theo chia sẻ của giám đốc công ty môi giới BĐS tại Hà Nội, giá nhà đất trên thị trường có thể giảm nhưng chỉ mang tính cục bộ. Một số nhà đầu tư "tháo chạy" do không chịu nổi áp lực về đòn bẩy tài chính vì vay vốn quá nhiều.

Tuy nhiên, những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt thì có thể tận dụng cơ hội này. Với tốc độ đô thị hóa và dân số tăng nhanh như hiện nay, giá nhà đất dự báo sẽ còn tiếp tục tăng. Do đó, nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra, bởi dù là đầu tư hay đầu cơ, ở bất kỳ lĩnh vực nào cũng có những trường hợp xấu bất ngờ.

Giá biệt thự, liền kề vẫn neo cao

Theo Tienphong, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng việc điều chỉnh giá không đáng kể và sẽ khó giảm tiếp trong tương lai.

Theo bà Hằng, mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Biệt thự ở khu vực Hà Nội có giá từ 10-30 tỷ đồng, chiếm đến 55% tỷ trọng, trong khi đó mức giá trên 30 tỷ cũng chiếm đến 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng.

Đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu cũng cao hơn. Những chi phí này bao gồm chi phí đất, vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm.

Ngoài ra, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư cũng đã trải qua rất nhiều lần mua qua bán lại khiến giá được đẩy lên, nên rất khó đưa ra quyết định giảm giá.

"Hơn nữa, nhu cầu biệt thự và nhà liền kề vẫn được ghi nhận ở mức cao, trong khi nguồn cung hạn chế. Nguồn cầu cũng đến từ những người có thu nhập cao, mua trong điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định để đầu tư vào nhà ở thấp tầng và ít sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Do đó không chịu áp lực bán trong điều kiện lãi suất ngân hàng lên cao. Điều này là nguyên nhân khiến mức giá tại phân khúc này khó giảm", chuyên gia Savills phân tích.

Bà Hằng cũng nhận định, vào năm 2023, thanh khoản BĐS có thể được cải thiện nhưng sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư. Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang ở mức giá cao và không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thị trường chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, số lượng giao dịch được đánh giá là thấp nhất tính từ năm 2015. Trong quý IV/2022, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm.

Nhà liền kề vẫn là sản phẩm được ưa chuộng, chiếm 85% lượng giao dịch. Thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi của thị trường BĐS gần đây đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua. Trong năm 2022, hoạt động mua bán ảm đạm khi chỉ có 1.458 giao dịch, giảm 44% theo năm.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường BĐS của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong quý IV, ước lượng giao dịch thực chỉ đạt 20% lượng chào bán với hơn 435 giao dịch, giảm 66% so với quý 3/2022.

Nguồn hàng trên thị trường không nhiều nên các dự án duy trì giá bán ở ngưỡng cao. Giá bán trung bình 50 triệu đồng/m2. Tại các quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa gần như không có sự lựa chọn mới. Các dự án nhà ở, liền kề tại quận Thanh Xuân và Tây Hồ có giá lên tới 400 triệu/m2 gần như không có giao dịch.

Còn theo Savills, trước tình trạng này, trong quý 4/2022, một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh giá bán. Trong đó, giá bán sơ cấp biệt thự giảm 6% theo quý, xuống 130 triệu đồng/m2, giá liền kề giảm 1% xuống 172 triệu đồng/m2. Phân khúc shophouse có sự điều chỉnh rõ rệt nhất với đà giảm 10% xuống 189 triệu đồng/m2.

Đối với thị trường thứ cấp, năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành với quỹ đất hạn chế đi kèm sự tự tin của người mua vào nửa đầu năm. Tuy nhiên đến quý IV/2022, thị trường thứ cấp có lần giảm giá đầu tiên theo quý từ 2019, trong khi giá shophouse vẫn tiếp tục giảm từ quý III/2022.

Bình Định đấu giá hơn 2.600 lô đất để tạo nguồn thu ngân sách

Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Bình Định Nguyễn Tuấn Thanh vừa ký quyết định phê duyệt kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn thu ngân sách tỉnh từ tiền sử dụng đất năm 2023, đối với các quỹ đất do tỉnh quản lý.

Theo kế hoạch được duyệt, 2.669 lô đất nằm trong diện được đưa ra đấu giá, trong đó có đất ở và đất để thực hiện dự án để tạo nguồn thu ngân sách tỉnh từ tiền sử dụng đất.

Cụ thể, quỹ đất tại Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Bình Định quản lý, tổng số lô đất đưa ra đấu giá là 691 lô, dự kiến thực hiện 172 lô với tổng giá số tiền dự kiến thực hiện 800 tỷ đồng.

Tại Ban Giải phóng mặt bằng tỉnh Bình Định, tổng số lô đất đưa ra đấu giá là 1.079 lô, dự kiến thực hiện 285 lô với tổng giá số tiền dự kiến thực hiện là 450 tỷ đồng.

Tại Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Bình Định, tổng số lô đất đưa ra đấu giá là 899 lô. Số thực hiện dự kiến là 217 lô, với tổng giá số tiền dự kiến thực hiện là hơn 590 tỷ đồng.

UBND tỉnh Bình Định yêu cầu sau khi kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất được phê duyệt, các đơn vị cần khẩn trương rà soát xây dựng phương án và quyết định đấu giá, xác định giá khởi điểm trình UBND tỉnh phê duyệt để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định và thời gian thực hiện đấu giá trong năm 2023.

Bên cạnh đó, tập trung đẩy nhanh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật quỹ đất năm 2022 còn lại và các quỹ đất năm 2023 để kịp thời thực hiện các thủ tục có liên quan trình UBND tỉnh phê duyệt làm căn cứ tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thu ngân sách trong năm 2023.

Đối với đất thực hiện dự án đầu tư, UBND tỉnh cũng yêu cầu các đơn vị tiến hành rà soát, lập các thủ tục có liên quan (chủ trương đầu tư, tiêu chí đấu giá, phương án và quyết định đấu giá, xác định giá khởi điểm) trình UBND tỉnh phê duyệt để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định.

UBND tỉnh Bình Định yêu cầu Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh, Ban Giải phóng mặt bằng tỉnh, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh triển khai thực hiện lập các thủ tục, tổ chức đấu giá đảm bảo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Các cơ quan, đơn vị được giao nhiệm vụ xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất phải sát với giá thị trường để tổ chức đấu giá đạt hiệu quả cao và góp phần tăng thu cho ngân sách tỉnh.

Hà Nội đấu giá hơn 10ha đất tại xã Yên Viên, huyện Gia Lâm xây dựng cụm các công trình thương mại dịch vụ kết hợp công viên cây xanh mặt nước. (Ảnh: Hoàng Hà)

Lộ diện khu thương mại, dịch vụ mới, rộng hơn 10ha tại Hà Nội

UBND TP. Hà Nội vừa duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết dự án giải phóng mặt bằng (GPMB) phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng công trình phục vụ cộng đồng dân cư và chỉnh trang đô thị tại ô đất ký hiệu C3, C4, C5 xã Yên Viên, Gia Lâm.

Theo đó, khu vực nghiên cứu quy hoạch có tổng diện tích khoảng 10,2ha. Phía Tây Bắc giáp đường nội bộ và sông Thiên Đức; phía Tây Nam giáp đất nông nghiệp và ao; phía Đông giáp đất nông nghiệp xã Yên Viên; phía Tây giáp đất nông nghiệp và sông Thiên Đức.

Việc lập quy hoạch dự án nhằm đấu giá xây dựng cụm các công trình thương mại dịch vụ kết hợp công viên cây xanh mặt nước nhằm phục vụ dân cư khu vực, tăng nguồn thu ngân sách, tạo nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho địa phương. Bên cạnh đó, hình thành điểm nhấn kiến trúc khu vực kết hợp không gian cây xanh mặt nước phục vụ cộng đồng dân cư khu vực.

Đây sẽ là khu công cộng thương mại, dịch vụ trong khu vực phát triển đô thị, bố trí các trung tâm thương mại, tài chính, ngân hàng... các khu ở, cây xanh, mặt nước, đường giao thông.

Với các ô đất có chức năng đất công cộng thành phố, mật độ xây dựng tối đa cho phép là 40%, công trình cao 3-12 tầng. Tỉ lệ đất giao thông không thấp hơn 18%.

Đối với chức năng đất cây xanh thành phố, khu ở mật độ xây dựng tối đa 5%, công trình cao 1 tầng.

(tổng hợp)

Hải An