Bất động sản nửa đầu năm 2026: Dòng tiền rời 'đón sóng', thị trường bước vào cuộc sàng lọc mới

Đầu cơ hạ nhiệt, bất động sản chuyển sang cuộc chơi của giá trị thật (Ảnh: nguồn Internet)

Thanh khoản tăng nhưng thị trường không còn "dễ bán"

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực về nguồn cung và thanh khoản, song phía sau những con số tăng trưởng là một cuộc sàng lọc ngày càng rõ nét. Dòng tiền vẫn hiện diện, nhưng không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá mà chuyển mạnh sang những dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%, phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của các chủ đầu tư sau giai đoạn tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Thanh khoản cũng cải thiện đáng kể khi toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới. Tuy nhiên, bức tranh thị trường vẫn tồn tại điểm nghẽn lớn khi căn hộ cao cấp trở lên chiếm hơn 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới. Sự mất cân đối này tiếp tục khiến mặt bằng giá sơ cấp neo ở mức cao, trong khi nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn còn hạn chế.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, sức cầu chưa hề suy giảm nhưng đang thay đổi rõ rệt về tiêu chí lựa chọn. Người mua tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ bảo đảm, chất lượng xây dựng tốt và đặc biệt là có khả năng khai thác tạo dòng tiền.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục bỏ xa tốc độ tăng thu nhập, các hộ gia đình buộc phải tính toán kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền. Nhà đầu tư cũng không còn ưu tiên chiến lược "đón sóng" như trước mà hướng đến những sản phẩm có thể khai thác ngay nhằm tạo nguồn thu bù đắp chi phí vốn.

"Dòng tiền đang chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và khả năng duy trì giá trị tài sản", bà Miền nhận định.

Xu hướng này khiến những dự án chưa hình thành hệ sinh thái tiện ích, chưa tạo được dòng tiền hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá phải đối mặt với áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Ở chiều ngược lại, khả năng giảm giá bán của các chủ đầu tư lại khá hạn chế. Chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng, trong khi nhiều dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Vì vậy, thay vì giảm giá niêm yết, doanh nghiệp chủ yếu sử dụng các gói chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán nhằm giảm chi phí thực tế cho khách hàng nhưng vẫn giữ ổn định mặt bằng giá và giá trị tài sản trên thị trường.

Diễn biến ở thị trường thứ cấp cũng phản ánh rõ quá trình thanh lọc. Việc điều chỉnh giá chủ yếu diễn ra cục bộ tại nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, mua ở vùng giá cao hoặc sở hữu những sản phẩm chưa tạo được giá trị khai thác. Theo VARS IRE, từ nay đến cuối năm 2026, năng lực tài chính của người mua và khả năng hấp thụ của từng dự án sẽ tiếp tục là phép thử quan trọng đối với thị trường.

Tháo gỡ điểm nghẽn để dòng vốn chảy đúng địa chỉ

Theo các chuyên gia, giai đoạn thị trường tăng trưởng nhờ "tiền rẻ" và đầu cơ đã khép lại. Thị trường hiện bước sang chu kỳ phát triển dựa trên chất lượng dự án và hiệu quả khai thác.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường khó xảy ra một đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ bảo đảm, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn sẽ duy trì thanh khoản. Ngược lại, các dự án định giá quá cao, triển khai chậm hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu sức ép lớn hơn.

Theo ông Đính, trọng tâm chính sách hiện nay không phải là "giải cứu" thị trường mà là tháo gỡ các điểm nghẽn đang làm tăng chi phí đầu tư, kéo dài thời gian thực hiện dự án và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Một trong những giải pháp quan trọng là tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng; đồng thời xác định rõ trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Bên cạnh đó, cơ chế xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo để giảm chi phí phát sinh cho doanh nghiệp.

Song song với cải cách thủ tục, việc phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được ưu tiên. Theo đó, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá hợp lý cần được hỗ trợ bằng các chính sách về đất đai, tín dụng và thuế nhằm khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm qua.

Ở góc độ nguồn vốn, ông Đính cho rằng thị trường cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý để đa dạng hóa các kênh huy động vốn trung và dài hạn. Khi dòng vốn được lưu thông hiệu quả, các dự án khả thi sẽ được triển khai đúng tiến độ, giảm chi phí do đình trệ, bổ sung nguồn cung và từng bước cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

Đáng chú ý, việc kiểm soát tín dụng cũng cần thay đổi cách tiếp cận. Thay vì siết vốn theo toàn bộ lĩnh vực, việc phân bổ nguồn lực nên dựa trên chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực của chủ đầu tư và khả năng hoàn thành dự án. Những dự án đáp ứng đầy đủ yêu cầu về pháp lý, tiến độ và nhu cầu thực cần được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn.

Trong khi đó, dòng vốn phục vụ đầu cơ, tích trữ đất cần tiếp tục được kiểm soát để hạn chế rủi ro và ngăn ngừa tình trạng tạo "sóng" giá ảo. Đồng thời, việc phát triển các nguồn vốn dài hạn và đa dạng hóa kênh huy động sẽ giúp giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và nguồn tiền ứng trước của khách hàng.

Các chuyên gia cho rằng quá trình sàng lọc hiện nay sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản. Khi dòng tiền tập trung vào những dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền ổn định, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực phát triển trong dài hạn.