Bất động sản phía Nam: Nơi nóng sốt, nơi nguội lạnh

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng từng là tâm điểm của thị trường, nhưng hiện đà tăng giá khá chậm. Ảnh: Lê Toàn

Cơn sốt có chọn lọc

Nói đến thị trường bất động sản phía Nam, có lẽ TP.HCM vẫn luôn dẫn đầu về tính hấp dẫn, nhưng không phải nơi nào cũng có được hấp lực này. Khu vực phía Đông TP.HCM, nổi bật là TP. Thủ Đức, thời gian qua không ngừng chứng kiến nhà đất tăng mạnh cả về giá lẫn thanh khoản ở hầu hết các phân khúc, từ đất nền, nhà phố cho đến căn hộ.

Từ một thị trường tâm điểm phát triển các dự án căn hộ phục vụ đối tượng khách hàng hạng trung với mức giá dao động trên dưới 20 triệu đồng/m2, sau 2 năm, giá nhà khu vực phía Đông TP.HCM hiện phổ biến không dưới 40 triệu đồng/m2. Với nhà liền thổ, mức độ tăng giá càng chóng mặt hơn, giá nhà đất thấp nhất cũng lên đến đến 50 triệu đồng/m2. Theo nhận định của nhiều người tham gia mua bán, giá nhà TP. Thủ Đức đã vượt quận Bình Thạnh.

Trong khi giá nhà, đất tại khu Đông tăng chóng mặt, thì ngược lại, khu vực phía Nam TP.HCM, trong đó có Khu đô thị Phú Mỹ Hưng từng là tâm điểm của thị trường khoảng chục năm trước, hiện có biên độ giá tăng khá chậm và thanh khoản thấp.

Chị Nhung, một nhà đầu tư cá nhân chia sẻ, chị có một căn hộ trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng đầu tư cách đây 3 năm với giá 3,8 tỷ đồng, nhưng 6 tháng tháng qua miệt mài rao bán mà chưa thành công.

“Lúc đầu tôi rao bán giá 4,3 tỷ đồng, bởi so sánh với giá trên thị trường hiện nay, mức giá này khá mềm nhưng không có người mua, sau đó giảm tiếp xuống 4,2 tỷ đồng và mới đây mới bán được với giá 4 tỷ đồng cho một cặp vợ chồng mua để ở”, chị Nhung nói và cho biết thêm, tại khu Đông, chị cũng đầu tư một căn hộ tại dự án Centum Waelth năm 2019 với giá ban đầu chỉ 1,9 tỷ đồng cho căn có diện tích 63 m2, mới đây bán được 2,7 tỷ đồng và quan trọng là vừa rao bán đã có người mua ngay.

Trung tâm phường Trường Thọ, Thủ Đức – khu vực có biên độ tăng giá phi mã

Không chỉ thị trường bất động sản TP.HCM, mà tại các thị trường vùng ven cũng có diễn biến tương tự. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, cơn sốt nóng thực sự gần đây chủ yếu diễn ra trên địa bàn các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận. Dòng tiền nhà đầu tư đổ vào chủ yếu là đất vườn, đất rẫy có diện tích lớn, chưa có khoảng giá rõ ràng và phần lớn đều nhằm mục đích “đón đầu” quy hoạch khi các địa phương này đang có tốc độ đô thị hóa rất cao, hàng loạt khu công nghiệp dần được hình thành.

Trong khi đó, cũng là thị trường vùng ven và được đánh giá là “sân sau” của TP.HCM, nhưng thị trường bất động sản Long An thời gian qua vẫn lặng sóng. Nhiều nhà đầu tư “ôm” các dự án đất nền trước đây ở Long An liên tục rao bán, thậm chí giảm giá nhưng vẫn ế.

Anh Sanh, một nhà đầu tư tại dự án Saigon Eco Lake tại Long An cho biết, anh mua lô đất có diện tích 327 m2 từ đầu năm 2019 với giá 2,9 tỷ đồng, gần đây do kẹt tiền nên anh rao bán lại với giá ban đầu là 3,2 tỷ đồng, rồi dần dần hạ xuống giá gốc nhưng vẫn chưa ai hỏi.

Với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, sự phân hóa còn diễn ra mạnh hơn. Lấy ví dụ, tại Bình Thuận, nổi lên trong cơn sốt nhà đất hiện nay là dự án Nova World Phan Thiết. Theo ghi nhận, mỗi tuần dự án này có hàng trăm sản phẩm được tiêu thụ. Trên thị trường thứ cấp, giá bán hiện tại đã chênh từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng so với giai đoạn đầu đối với mỗi sản phẩm biệt thự, nhà phố.

Ngược lại, cũng tại Bình Thuận, dự án Aloha do Công ty Việt Úc làm chủ đầu tư dù đã xây xong nhưng vẫn “trùm mền” vì không bán được hàng, hoặc không có người về ở.

Thị trường ngày càng chuyên nghiệp

Phân tích xu hướng thị trường bất động sản hiện nay, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho rằng, câu chuyện bất động sản tăng giá ở khắp nơi, có nơi tăng thực, có nơi có tăng ảo. Tăng ảo đó chỉ là hiện tượng mang tính cục bộ, diễn ra ở những khu vực bị “thổi” giá, tung tin đồn về quy hoạch, còn về bản chất, xét ở bối cảnh chung, sự tăng trưởng của thị trường bất động sản như hiện nay là bình thường.

Lấy dẫn chứng thị trường địa ốc TP.HCM và một số khu vực lân cận, ông Tiến cho biết, không phải ngẫu nhiên mà TP. Thủ Đức và các khu vực liền kề như Dĩ An, Thuận An của tỉnh Bình Dương không ngừng tăng giá. Sự tăng giá của thị trường khu Đông xuất phát từ thực tế TP. Thủ Đức được xem là vùng lõi đô thị hóa để hình thành một thành phố thông minh. Nơi đây, hàng loạt khu công nghệ cao, khu công nghiệp lớn mọc lên, thu hút hàng vạn lao động và các chuyên gia mỗi năm, nên nhu cầu gia tăng là tất yếu. Trong khi cầu tăng mạnh, mà đất thực sự không thể “nở” ra, nên xét về góc độ cung cầu, giá tăng cao là theo quy luật, chứ không hề ảo.

Còn theo phân tích của ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc Danh Việt Group, thị trường hình thành 2 xu hướng rõ nét, một là mua để ở và hai là để đầu tư. Với nhu cầu mua để sử dụng, khác với trước đây, người mua không mua một chỗ ở đơn thuần, mà họ tìm kiếm một nơi để sống, mua những tiện ích, không gian, môi trường… tạo nên giá trị cuộc sống.

Không chỉ với bất động sản nhà ở, mà cả bất động sản du lịch cũng vậy, nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng ngày càng tăng, nhưng chỉ những dự án được đầu tư bài bản, có vị trí đắc địa mới có thanh khoản tốt.

Với xu hướng đầu tư, sự phân hóa cũng ngày một rõ nét hơn. Chia sẻ về vấn đề này, ông Hiển cho biết, sở dĩ thời gian gần đây, giới đầu tư đổ tiền mua đất rẫy, đất vườn, thay vì đất dự án, là bởi đất rẫy, đất vườn có giá còn mềm, diện tích lớn và không có biên độ giá rõ ràng, nên có cơ hội kiếm lợi nhuận cao, trong khi mặt bằng giá đất dự án đã được định hình nên giá khó có thể tăng mạnh.

“Tất nhiên, trong đầu tư, cơ hội càng nhiều thì rủi ro càng lớn, nếu mua đất vườn, đất rẫy thì tính thanh khoản không cao, chẳng may bị ‘dính’ quy hoạch thì nguy cơ lỗ nặng là rất lớn, còn đất dự án tuy lời không nhiều nhưng rủi ro ít vì đã được quy hoạch bài bản”, ông Hiển phân tích.

Tăng Triển