Bất động sản siêu sang TP HCM: 10 năm thiết lập mặt bằng giá mới

Giá tăng “chóng mặt” sau một thập kỷ

Nhìn lại thị trường bất động sản TP HCM trong lát cắt 10 năm, có thể thấy một sự thay đổi mang tính cấu trúc: phân khúc căn hộ, nhà liền thổ cao cấp và siêu sang đã rời xa vai trò “sản phẩm ở” để tiến dần tới vị thế của một loại tài sản tích lũy dành cho nhóm khách hàng rất hẹp. Tốc độ tăng giá nhanh, kéo dài và mang tính lan tỏa theo không gian đô thị đã tạo nên một mặt bằng giá hoàn toàn khác so với giai đoạn 2015.

Quay ngược về năm 2015, nhiều dự án bất động sản tại khu vực trung tâm TP HCM vẫn nằm trong vùng giá có thể tiếp cận đối với nhóm nhà đầu tư cá nhân giàu có trong nước. Khi đó, căn hộ cao cấp được xem là lựa chọn nâng cấp chỗ ở hoặc tích lũy tài sản dài hạn, chưa mang dáng dấp của phân khúc “siêu sang” như hiện nay. Tuy nhiên, đến năm 2025, mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực, kể cả nhóm có thu nhập cao.

Khu vực quận 1 cũ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường sau một thập kỷ. Khi quỹ đất phát triển dự án mới gần như không còn, hoạt động đầu tư chủ yếu xoay quanh cải tạo, tái thiết, khiến chi phí đầu vào ngày càng lớn. Nếu năm 2015, giá căn hộ cao cấp tại quận 1 chỉ dao động 50–70 triệu đồng/m², thì đến năm 2025, giá căn hộ cao cấp, hạng sang phổ biến từ 200–350 triệu đồng/m², thậm chí xuất hiện những sản phẩm tiệm cận 500 triệu đồng/m².

Sau 10 năm, bất động sản tại khu vực trung tâm TP HCM vẫn đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Như vậy, chỉ trong 10 năm, mặt bằng giá tại khu lõi trung tâm đã tăng gấp 4–6 lần. Đơn cử như Grand Marina Saigon với mức giá gần chạm ngưỡng 500 triệu đồng/m², The Opera Residence khoảng 350 triệu đồng/m² hay The Metropole quanh 250 triệu đồng/m²… đã trở thành biểu tượng của phân khúc siêu sang tại TP HCM.

Làn sóng tăng giá lan dần sang khu Đông, nơi được xem là cực tăng trưởng mới của thành phố. Cùng với định hướng xây dựng khu đô thị sáng tạo và trung tâm tài chính tại Thủ Thiêm, đã tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường khu vực này.

Năm 2015, Thủ Thiêm ghi nhận mức giá căn hộ cao cấp khoảng 40–60 triệu đồng/m², đến năm 2025, giá căn hộ tại đây đã tăng lên 150–250 triệu đồng/m².

Theo dữ liệu từ Batdongsan, tính đến quý III/2025, khu Nam Rạch Chiếc ghi nhận mức giá phổ biến 100–130 triệu đồng/m² và hiện chiếm hơn 60% tổng nguồn cung căn hộ toàn TP HCM. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tại khu vực này đều thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá trên 100 triệu đồng/m², cho thấy “chuẩn giá mới” đã được thiết lập.

Tại khu vực Thủ Đức, giá căn hộ cao cấp cũng tăng mạnh từ khoảng 30–45 triệu đồng/m² năm 2015 lên 80–140 triệu đồng/m² vào năm 2025, tương ứng mức tăng 2,5–3,5 lần.

Một số dự án mới như Lumiere Midtown tại The Global City đã ghi nhận giá chào bán 130–140 triệu đồng/m², phản ánh rõ sự dịch chuyển vai trò của khu Đông từ vùng ven thành trung tâm phát triển mới.

Đà leo thang của giá căn hộ kéo theo sự bứt phá mạnh mẽ của phân khúc nhà liền thổ và biệt thự cao cấp, vốn chịu tác động trực tiếp từ sự khan hiếm quỹ đất. Tại The Global City, phân khu biệt thự Sola Ánh Dương đã ghi nhận giá chào bán khoảng 440 triệu đồng/m².

Báo cáo của Avison Young Việt Nam cho thấy, mặt bằng giá nhà liền thổ tại TP HCM hiện phổ biến 250–300 triệu đồng/m² và tiếp tục duy trì ở vùng cao. Riêng khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá bán bình quân đạt 500–750 triệu đồng/m², cá biệt có những căn biệt thự trên trục Nguyễn Cơ Thạch thuộc khu đô thị Sala vượt mốc 1 tỷ đồng/m².

Các dự án như The Rivus Elie Saab, Vạn Phúc City, Eaton Park, Lumiere Riverside hay Metropole Thủ Thiêm… cũng đang duy trì mặt bằng giá 250–450 triệu đồng/m².

Trong bức tranh chung đó, khu Nam TP HCM, đặc biệt là Phú Mỹ Hưng (quận 7 cũ), nổi lên như một điểm cân bằng tương đối. Năm 2015, giá căn hộ cao cấp tại đây phổ biến 30–40 triệu đồng/m²; sau 10 năm, mức giá đã tăng lên 90–140 triệu đồng/m², tương ứng mức tăng 3–4 lần.

Dù vẫn tăng mạnh, nhưng khu vực này ít xuất hiện những cú sốc giá lớn, nhờ tỷ trọng nhu cầu ở thực cao và quy hoạch đồng bộ.

Đánh giá về xu hướng giá nhà liền thổ leo thang, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, thông tin trong nửa đầu năm 2025, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại TP HCM đạt khoảng 300 triệu đồng/m², trong khi giá giao dịch thứ cấp vào khoảng 160 triệu đồng/m². Với mặt bằng này, một căn nhà liền thổ diện tích 100 m² thường có giá từ 30 tỷ đồng, còn căn nhỏ khoảng 50 m² cũng có giá tối thiểu 15 tỷ đồng.

So sánh mặt bằng giá hiện nay với cách đây một thập kỷ cho thấy phân khúc căn hộ, biệt thự cao cấp tại TP HCM đã bước sang một chu kỳ hoàn toàn khác, nơi bất động sản không chỉ phản ánh nhu cầu ở mà còn là thước đo của dòng vốn lớn, kỳ vọng tích lũy dài hạn và vị thế đô thị. Với nhà đầu tư và doanh nghiệp, bài toán đặt ra không còn là “giá có tăng hay không”, mà là mức tăng trong tương lai sẽ đến từ đâu khi thị trường đã thiết lập một mặt bằng giá rất cao.

Hệ quả của khan hiếm nguồn cung và chi phí đất

Lý giải cho đà leo thang của giá bất động sản cao cấp và siêu sang tại TP HCM, nhiều chuyên gia cho rằng đây không phải là diễn biến bất thường, mà là kết quả tất yếu của những nút thắt kéo dài nhiều năm về quỹ đất, nguồn cung và chi phí phát triển dự án.

Ông Nguyễn Lê Thanh Tùng, chuyên gia phân tích thị trường bất động sản, từng đảm nhiệm vị trí giám đốc kinh doanh tại nhiều doanh nghiệp trong ngành, nhận định quỹ đất khu vực trung tâm gần như đã cạn. Trong bối cảnh đó, giá bất động sản tăng mạnh là điều khó tránh khỏi. “Không chỉ đơn thuần là nhu cầu ở, bất động sản trung tâm TP ngày càng mang tính chất tài sản tích trữ giá trị của nhóm nhà đầu tư giàu có, tương tự những gì đang diễn ra tại các đô thị trung tâm lớn trên thế giới”, ông Tùng nói.

Theo ông Tùng, diễn biến giá căn hộ và nhà liền thổ “tăng phi mã” hiện nay thực chất đã được dự báo từ giai đoạn 2018–2019, khi số lượng dự án được phê duyệt mới rơi xuống mức rất thấp. Việc tắc nghẽn nguồn cung trong nhiều năm liên tiếp đã tạo ra hệ quả mang tính chu kỳ: sau khoảng 4–5 năm, thị trường rơi vào tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm, đặc biệt tại khu vực nội đô và các vị trí chiến lược.

Ở góc độ dữ liệu thị trường, đại diện Công ty CP PropertyGuru (Batdongsan.com) cho biết, trong vòng một thập kỷ qua, bất động sản khu vực trung tâm TP HCM ghi nhận đà tăng giá trên hầu hết các phân khúc. Trong đó, căn hộ là loại hình có mức tăng mạnh, bình quân gấp khoảng 3 lần, từ mức 31 triệu đồng/m² năm 2015 lên khoảng 92 triệu đồng/m². Mức tăng này chỉ đứng sau phân khúc đất nền, vốn ghi nhận mức tăng tới 4,8 lần.

Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân cốt lõi của xu hướng này bắt nguồn từ sự khan hiếm quỹ đất, trong khi chi phí triển khai dự án từ đất đai, tài chính, xây dựng đến pháp lý, liên tục gia tăng. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất nội thành buộc phải ưu tiên phát triển dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư và biên lợi nhuận.

Đại diện PropertyGuru nhìn nhận, nhiều dự án mở bán với mức giá cao vẫn nhanh chóng được hấp thụ, do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu sở hữu bất động sản nội đô vẫn rất lớn. “Có một thực tế là giá bao nhiêu cũng bán hết bấy nhiêu. Một bộ phận người mua không có nhu cầu ở vì đã sở hữu nhà, trong khi nhóm có nhu cầu ở thực lại khó tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính”, đại diện đơn vị này cho biết.

Từ góc độ chính sách, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, cho rằng giá nhà tại TP HCM đang chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, đặc biệt là cách xác định nghĩa vụ tài chính theo cơ chế “bảng giá đất nhân hệ số K”. Theo ông Châu, phương pháp này đang đẩy chi phí đất lên mức cao, thậm chí vượt xa giá trị thực, buộc doanh nghiệp phải cộng dồn vào giá bán cuối cùng.

Ông Châu nhấn mạnh, việc áp dụng một hệ số điều chỉnh chung cho tất cả loại hình đất đai là chưa phù hợp, bởi đặc thù giữa các dự án bất động sản. Các dự án quy mô lớn thường có hệ số sử dụng đất cao, mật độ xây dựng thấp, suất đầu tư và cơ cấu chi phí khác biệt giữa phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp. Nếu tiếp tục sử dụng một hệ số K cố định, giá trị đất sẽ bị bóp méo, kéo theo hệ lụy là mặt bằng giá nhà tiếp tục bị đẩy lên cao.

Vùng vệ tinh trở thành động lực tăng giá mới

Không chỉ khu vực lõi và các cực tăng trưởng mới của TP HCM, làn sóng tăng giá bất động sản trong một thập kỷ qua còn lan mạnh ra các đô thị vệ tinh, trong đó Bình Dương nổi lên như trường hợp điển hình. Từ vị thế “vùng sau” của thị trường TP HCM, Bình Dương đang dần trở thành một không gian đô thị liên kết chặt chẽ, hưởng lợi trực tiếp từ quá trình giãn dân, giãn nguồn cung và tái cấu trúc thị trường nhà ở.

So với năm 2015, mặt bằng giá căn hộ trung cấp và cao cấp tại Bình Dương đã thay đổi đáng kể. Thời điểm đó, các dự án căn hộ dao động khoảng 20–30 triệu đồng/m². Đến năm 2025, cùng với sự cải thiện mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, quy hoạch và đặc biệt là sau sáp nhập với TP HCM, giá căn hộ tại Thuận An, Dĩ An đã được ghi nhận phổ biến từ 50–60 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn. Xét trong chu kỳ 10 năm, Bình Dương đã ghi nhận mức tăng 3–4 lần, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Một số dự án mới ra mắt thị trường cho thấy rõ xu hướng này. Chẳng hạn, dự án La Pura tại Thuận An ghi nhận mức giá điều chỉnh từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên 50 triệu đồng/m² chỉ trong một giai đoạn mở bán, phản ánh nhu cầu gia tăng nhanh chóng. Bên cạnh đó, các dự án như Phú Đông Sky One tiếp tục thu hút dòng tiền nhờ mức giá “dễ thở” hơn so với TP HCM, dù vẫn cao hơn đáng kể so với mặt bằng cách đây một thập kỷ.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, sau sáp nhập, TP HCM ghi nhận gần 2.900 căn nhà liền thổ chào bán sơ cấp. Tuy nhiên, khoảng 90% nguồn cung này tập trung tại các phường Đông Hòa, Tam Thắng, Long Điền – thuộc khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Trong khi đó, vùng lõi TP HCM chỉ ghi nhận gần 300 căn, cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt của nguồn cung ra các đô thị vệ tinh.

Ở góc nhìn thực tế thị trường, ông Nguyễn Văn Hùng – Giám đốc Công ty CP Xây dựng Địa ốc Nam Phát, đơn vị thường xuyên môi giới các sản phẩm cao cấp tại Bình Dương, cho rằng chu kỳ tăng giá kéo dài giai đoạn 2015–2025 là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Trước hết là sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở trung bình tại TP HCM, khiến các sản phẩm giá thấp và trung bình gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Điều này buộc nhu cầu phải dịch chuyển sang các sản phẩm cao cấp hơn hoặc ra các khu vực vệ tinh.

Song song đó là dòng vốn trong và ngoài nước tiếp tục chảy vào bất động sản cao cấp, kết hợp với xu hướng tích sản dài hạn, khiến bất động sản trở thành kênh trú ẩn tài sản được ưa chuộng của cả nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức. Hạ tầng giao thông liên vùng, từ metro, đường vành đai, cao tốc đến các đại đô thị tại TP Thủ Đức và trục kết nối Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu, tiếp tục củng cố kỳ vọng tăng giá trong dài hạn.

Theo ông Hùng, hiện nay khoảng 70–80% nguồn cung mới tại TP HCM tập trung ở phân khúc cao cấp và siêu sang, kéo mặt bằng giá trung bình lên một nấc mới so với trước đây.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhanh cũng đặt ra thách thức lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ở thực, nhất là nhóm thu nhập trung bình. Điều này đòi hỏi các chính sách dài hạn nhằm cân bằng nguồn cung, đa dạng hóa phân khúc sản phẩm và kiểm soát rủi ro thị trường, để bất động sản không chỉ là cuộc chơi của dòng vốn lớn, mà còn đóng vai trò nền tảng cho sự phát triển bền vững của đô thị trong giai đoạn tiếp theo.

Tấn Hiệp