Bất động sản tăng không hẳn do bảng giá đất mới

Tăng... nhưng chưa sát thị trường

Tại Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ban hành quy định và Bảng giá đất các loại trên địa bàn TP, chính thức có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến hết năm 2025 đã có sự thay đổi lớn. Cụ thể, căn cứ theo quyết định mới, giá đất trong Bảng giá đất trên địa bàn Thủ đô sẽ điều tăng từ 2 – 6 lần tùy theo từng khu vực. Trong đó khu vực các quận tăng từ 190 - 270% so với mức cũ; ở các huyện, xã thuộc thị xã khoảng 150 - 190%; đất thương mại dịch vụ ở khu vực trung tâm thêm 50 - 100%, ngoại thành 30 - 50%; giá đất nông nghiệp thêm khoảng 15%.

Theo quyết định mới, bảng giá đất trên địa bàn Thủ đô sẽ điều chỉnh tăng từ 2 – 6 lần tùy theo từng khu vực. Ảnh: Hải Linh

Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, với mức điều chỉnh tăng như vậy đã phần nào gây ra những ảnh hưởng đối với người dân khi phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng, khoản phí này cũng tăng tương ứng với mức điều chỉnh Bảng giá đất mới. Tuy nhiên, trên thực tế Bảng giá đất mới vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế thị trường ở nhiều khu vực.

Đơn cử, tại thị trấn Đông Anh hay xã Uy Nỗ giá đất ở khu vực giáp với Quốc lộ 3 hoặc tuyến đường lớn ghi nhận mức sau điều chỉnh từ 40 – 47 triệu đồng/m2, nhưng thực tế mức cao nhất ở khu vực này từ 200 - 250 triệu đồng/m2, chênh lệch từ 5 – 6 lần. Tương tự, một số xã khác như Vĩnh Ngọc, Tiên Dương, Xuân Canh... cũng ghi nhận có sự chênh lệch lớn ở thực tế so với giá ở Bảng giá đất mà TP Hà Nội điều chỉnh mới đây. Đi sau Đông Anh là huyện Thanh Trì, mức giá đất thực tế cao hơn so với Bảng giá đất điều chỉnh từ 2 – 5 lần. Các huyện Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Oai... cũng ghi nhận giá thực tế cao hơn từ 100 – 300%.

Việc TP Hà Nội đẩy mạnh đầu tư hệ thống hạ tầng và quy hoạch đô thị khiến giá đất ở một số khu vực ven đô, đặc biệt là những huyện được quy hoạch trở thành quận tăng mạnh trong thời gian gần đây. Một số thời điểm còn rơi vào tình trạng sốt đất, tuy nhiên những giao dịch chủ yếu diễn ra ở nhóm người đầu tư theo hình thức mua đi bán lại, sau đó sử dụng các chiêu trò đẩy giá, thổi giá... Vào giai đoạn cuối năm 2024, do một số nhà đầu tư gặp áp lực về đòn bẩy tài chính đã buộc phải rao bán, cắt lỗ nhưng thực tế giao dịch không nhiều.

“Giá đất tại địa bàn thời gian gần đây đã liên tục tăng nên so sánh với mặt bằng chung của thị trường nhà đất thì giá nhà đất tại địa bàn đã tiệm cận với một số khu vực nội thành, bất chấp việc huyện vẫn chưa chính thức trở thành quận. Vào thời điểm cuối năm 2024 có thông tin một số nhà đầu tư đã phải hạ giá, cắt lỗ... nhưng qua theo dõi số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhà đất, chúng tôi thấy không có nhiều biến động, thậm chí thời điểm này lượng hồ sơ còn thấp hơn cùng kỳ các năm trước” – đại diện Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Đông Anh cho hay.

Cần chi tiết các phương pháp xác định giá đất

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, những lo ngại về việc Bảng giá đất điều chỉnh tăng gấp nhiều lần so với Bảng giá đất cũ sẽ có tác động làm tăng giá BĐS nói chung không phải là không có căn cứ. Vì khi giá đất tăng, buộc các nhà đầu tư, nhà phát triển BĐS tăng giá bán để bù đắp chi phí đất; đồng thời những người đầu tư có thể nhận thấy tiềm năng lợi nhuận từ việc mua đất và xây dựng trong khu vực có bảng giá đất mới, có thể dẫn đến sự tăng cường hoạt động mua bán BĐS và đẩy giá lên.

Bảng giá đất là cơ sở để tính các loại thuế, phí liên quan đến BĐS (như thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, phí trước bạ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất). Khi bảng giá đất tăng, các chi phí này cũng tăng và chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư có thể điều chỉnh giá bán để bù đắp chi phí. Đối với dự án BĐS mới, tiền sử dụng đất là một khoản lớn trong chi phí đầu tư, nếu tiền sử dụng đất tăng do bảng giá đất tăng, giá bán sản phẩm cuối cùng (nhà, căn hộ) cũng sẽ tăng theo.

Chuyên gia về pháp lý BĐS, luật sư Trịnh Hữu Đức thì cho rằng, việc điều chỉnh Bảng giá đất theo hướng tăng dần để tiệm cận với mức giá thực tế của thị trường là yêu cầu tất yếu trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Điều này giúp thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá thị trường, để hạn chế tiến tới ngăn chặn tình trạng tham nhũng trong công tác quy hoạch, quản lý đất đai; cùng với đó là để bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân khi có đất bị thu hồi.

“Giá BĐS tăng không thể đổ lỗi cho việc điều chỉnh tăng Bảng giá đất, mà nó còn do nhiều yếu tố tác động khác của thị trường, trong đó quan ngại nhất là tình trạng đầu cơ, thổi giá. Để bình ổn, tiến tới hạ giá bán BĐS thì Nhà nước cần phải tiếp tục hoàn thiện cơ chế pháp lý, thông qua việc minh bạch hóa thông tin, dữ liệu về quy hoạch, giá đất, giao dịch BĐS; đánh thuế BĐS thứ hai đối với người sở hữu nhiều tài sản để hạn chế tình trạng đầu cơ tích trữ; tăng thuế chuyển nhượng BĐS ngắn hạn; hệ thống ngân hàng cần kiểm soát dòng vốn cho vay vào dự án đầu cơ, tập trung hỗ trợ dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp” – luật sư Trịnh Hữu Đức nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng để các dự án BĐS được đẩy nhanh tiến độ triển khai, nhằm tăng nguồn cung và “hạ nhiệt” giá bán, thì Nhà nước cần phải có hướng dẫn chi tiết về các phương pháp xác định giá đất. Đơn cử như với phương pháp so sánh trực tiếp hiện nay đang thiếu thông tin minh bạch về dữ liệu giao dịch BĐS trên thị trường; không dự báo được chính xác giá trị tương lai của đất đai khi sử dụng phương pháp thặng dư; hay việc xây dựng hệ số điều chỉnh đôi khi thiếu cơ sở rõ ràng, dễ dẫn đến tình trạng áp đặt hoặc không đồng bộ giữa các khu vực đối với phương pháp hệ số điều chỉnh bảng giá đất...

“Rất nhiều dự án BĐS mặc dù đã được phê duyệt chủ trương đầu tư nhưng vài năm sau vẫn chưa thể triển khai do cơ quan Nhà nước chưa xác định được giá đất, điều này gây ra bức xúc cho cộng đồng doanh nghiệp và lãng phí thêm các chi phí phát sinh khác. Vì vậy để tăng nguồn cung cho thị trường BĐS và giúp “hạ nhiệt” giá nhà đất, thì Nhà nước cần phải có hướng dẫn chi tiết hơn về việc xác định giá đất, giúp các địa phương đưa ra mức giá hợp lý hơn” – Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị.

Doãn Thành