Bất động sản tiến vào chu kỳ mới với lực đẩy tài chính và hạ tầng

Bất động sản chuyển mình theo hướng tài chính hóa

Chia sẻ tại Hội thảo khoa học Diễn biến thị trường, giá cả ở Việt Nam 6 tháng đầu năm và dự báo cả năm 2025, PGS., TS. Trần Kim Chung - chuyên gia kinh tế cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi và bước vào giai đoạn chuyển đổi theo hướng tài chính hóa, với sự điều chỉnh rõ nét về địa bàn và phân khúc.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ.

Tổng số giao dịch trên cả nước đạt hơn 276.000, tập trung chủ yếu vào phân khúc đất nền, vốn vẫn là kênh đầu tư ưa chuộng nhờ tính thanh khoản cao. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với xu hướng giá tăng đều trong quý II, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Nguồn cung bất động sản ghi nhận mức tăng tích cực. Cả nước có 21 dự án nhà ở thương mại hoàn thành (tăng 10,5% so với cùng kỳ năm trước), 32 dự án được cấp phép mới và gần 1.000 dự án đang triển khai. Trong khi đó, phân khúc hạ tầng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 47 dự án hoàn thành và 29 dự án được cấp phép mới. Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng với giá thuê đất tăng 3-4% tại các tỉnh phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp và kho xưởng đạt trên 80%.

Thị trường cũng được hỗ trợ mạnh mẽ từ dòng vốn FDI và tín dụng ngân hàng. Quý I/2025, bất động sản thu hút gần 2,3 tỷ USD vốn ngoại, tăng 46% so với cùng kỳ năm trước. Dư nợ tín dụng bất động sản đạt trên 1 triệu tỷ đồng, tăng 1,15%, cho thấy lĩnh vực này vẫn hấp dẫn với các tổ chức tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức 16%, tương đương bổ sung 2,5 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế, góp phần hỗ trợ thị trường.

Tuy nhiên, thị trường cũng có những điểm nghẽn. Giá bất động sản tại khu vực trung tâm Hà Nội tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc đất “kim cương” tại phố cổ, với mức giá kỷ lục lên tới 2,8 tỷ đồng/m². Trong khi đó, tại TP. HCM, thị trường căn hộ chứng kiến mức hấp thụ khiêm tốn chỉ đạt 28% tổng nguồn cung, do giá bán trung bình cao (trên 91 triệu đồng/m²), vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

“Dù vậy, với môi trường pháp lý dần hoàn thiện, đẩy mạnh đầu tư công, FDI gia tăng và sự phát triển của các mô hình quản lý bất động sản mới, thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2025 cho thấy những dấu hiệu chuyển mình tích cực, đặt nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới trong thời gian tới”, PGS.TS Trần Kim Chung đánh giá.

Nhiều lực đẩy tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi mới

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP từ 8% trở lên trong năm 2025, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ. Các yếu tố hỗ trợ bao gồm chính sách vĩ mô tích cực, đầu tư công, phát triển hạ tầng, dòng vốn FDI và tín dụng trong nước được khơi thông. Những yếu tố này sẽ thúc đẩy cả nhu cầu thực lẫn đầu tư dài hạn trên thị trường.

Một trong những thay đổi lớn ảnh hưởng đến thị trường là việc sáp nhập và tái cơ cấu hành chính tại 23 tỉnh thành. Ở các tỉnh lỵ mới, nhu cầu nhà ở, dịch vụ và thương mại tăng cao nhờ dòng người, cơ quan hành chính, hạ tầng công cộng được đầu tư mạnh. Ngược lại, các địa phương mất vị thế tỉnh lỵ có thể ghi nhận sự sụt giảm giá trị BĐS và giao dịch, do mất nguồn lực và di chuyển dân cư ra khỏi khu vực. Đây là biến động đáng chú ý trong ngắn và trung hạn.

Song song đó, các dự án hạ tầng lớn như sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) hay các tuyến đường sắt quốc gia mới sẽ tạo đòn bẩy cho thị trường bất động sản khu vực và các loại hình phát triển theo mô hình TOD (Transit Oriented Development). Những dự án quanh nhà ga, bến xe sẽ thúc đẩy các mô hình bất động sản hiện đại như officetel, Livehouse, condotel phát triển, mở rộng phạm vi và loại hình sản phẩm trên thị trường.

Nguồn vốn cho thị trường cũng đang được cải thiện mạnh mẽ. Chính phủ đặt mục tiêu giải ngân 100% vốn đầu tư công và xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025. Tăng trưởng tín dụng được định hướng đạt 16%, với chính sách linh hoạt, chuyển dần sang cơ chế thị trường. Đồng thời, dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam nhờ môi trường đầu tư ổn định, tạo điều kiện cho phát triển bất động sản công nghiệp và khu đô thị vệ tinh.

Thị trường du lịch hồi phục mạnh kéo theo nhu cầu phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa phương như Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long, Nha Trang. Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, với hơn 4 triệu người gia nhập trong năm 2024, tạo ra lực cầu bền vững cho các phân khúc nhà ở trung và cao cấp. Điều này thúc đẩy các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng.

Đáng chú ý, Chính phủ cũng đang hoàn thiện khung pháp lý mới như cải cách giá đất, thủ tục hành chính, phát triển dữ liệu quốc gia về bất động sản và đa dạng hóa kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng xanh. Đồng thời, khu vực kinh tế tư nhân được xác định là động lực quan trọng cho tăng trưởng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội và đô thị thông minh.

Dự báo các phân khúc bất động sản 6 tháng cuối năm 2025, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI ổn định; du lịch nghỉ dưỡng phục hồi mạnh theo đà tăng trưởng ngành du lịch; nhà ở điều chỉnh theo sự thay đổi địa giới hành chính và nhu cầu thực tế; hạ tầng đô thị phát triển mạnh quanh các trung tâm giao thông lớn; tài chính bất động sản vận hành linh hoạt hơn với nhiều kênh huy động vốn; trong khi bất động sản nông nghiệp được điều chỉnh theo bảng giá đất mới.

Về kịch bản thị trường, có ba khả năng chính: trung tính - khả năng cao nhất với xu hướng phát triển ổn định; bùng nổ - nếu các yếu tố kinh tế trong và ngoài nước thuận lợi; và khó khăn - nếu xuất hiện rủi ro chính trị hoặc biến động tài chính toàn cầu. Tổng thể, nhờ nền tảng chính sách và dòng vốn tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 được kỳ vọng bước vào chu kỳ phục hồi, phát triển chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Thanh Hằng