Bất động sản TP.HCM: Người mua chững lại, người bán bắt đầu chịu áp lực giảm giá

Theo báo cáo công bố ngày 12/10/2026 của DKRA Consulting - thương hiệu mảng Nghiên cứu và Tư vấn phát triển thuộc DKRA Group, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sự điều chỉnh về nguồn cung và thanh khoản tại nhiều phân khúc. Giao dịch tập trung ở một số dự án có lợi thế về giá bán, vị trí và chính sách thanh toán, trong khi chủ đầu tư tăng cường ưu đãi để thu hút người mua.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 1% so với quý trước, nhưng chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán, chiếm khoảng 95% tổng nguồn cung. Nguồn cung mới giảm 30%, còn lượng tiêu thụ sơ cấp lao dốc 66% so với quý II/2026. Tây Ninh chiếm khoảng 76% tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Giá sơ cấp tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào, trong khi giá thứ cấp giảm bình quân 2%, chủ yếu tại nhóm nhà đầu tư chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính.

Quý III/2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt khoảng 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước.

Phân khúc căn hộ cũng ghi nhận diễn biến kém tích cực khi nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 13.215 căn, giảm 31% so với quý trước. TP.HCM chiếm khoảng 94% nguồn cung, còn lượng sản phẩm mới đạt hơn 4.000 căn do nhiều chủ đầu tư lùi lịch mở bán sang cuối năm. Sức cầu giảm 66% trong bối cảnh khách hàng thận trọng trước áp lực lãi suất và việc kiểm soát tín dụng bất động sản. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ giảm phổ biến 4-7%, trong khi các chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi vay được đẩy mạnh.

Đối với nhà phố, biệt thự, nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 1% so với quý trước, trong đó các dự án đã mở bán từ trước chiếm khoảng 92%. Lượng tiêu thụ giảm 27%, tương đương khoảng 7% tổng nguồn cung; giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm dưới 10 tỷ đồng/căn. TP.HCM mới chiếm 52% nguồn cung và 89% lượng tiêu thụ sơ cấp. Đáng chú ý, giá thứ cấp giảm bình quân 13% so với quý trước do áp lực lãi vay và đòn bẩy tài chính, trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao.

Ở nhóm bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục trầm lắng khi nguồn cung sơ cấp giảm 10% so với quý trước và lượng tiêu thụ giảm hơn 86%. Nguồn hàng chủ yếu là tồn kho tại các dự án cũ, còn nguồn cung mới gần như vắng bóng. Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng chưa có dấu hiệu khởi sắc khi thanh khoản thấp và nguồn cung mới tiếp tục hạn chế.

Riêng condotel ghi nhận diễn biến tích cực hơn khi nguồn cung sơ cấp tăng 20% so với quý trước, còn lượng tiêu thụ tăng 5,4 lần. Tuy nhiên, giao dịch tập trung tại một dự án mở bán mới trong quý. Miền Trung chiếm 71% nguồn cung và hơn 83% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Dù vậy, những vướng mắc về pháp lý, hiệu quả khai thác và niềm tin nhà đầu tư vẫn là rào cản đối với phân khúc này.

Theo DKRA Consulting, trong quý IV/2026, nguồn cung đất nền mới dự kiến đạt khoảng 200-300 sản phẩm, tập trung tại các dự án hoàn thiện pháp lý và hạ tầng. Giá sơ cấp được dự báo ổn định, nhưng thị trường thứ cấp có thể tiếp tục chịu áp lực giảm giá nếu thanh khoản yếu và nhà đầu tư cần thu hồi vốn.

Với căn hộ, nguồn cung mới có thể tăng lên khoảng 7.000-10.000 căn, tập trung tại khu Đông, khu Nam TP.HCM và Bình Dương cũ. Nhu cầu mua nhà dịp cuối năm được kỳ vọng hỗ trợ sức cầu, song khó tạo ra đột biến. Giá sơ cấp dự kiến ít biến động, trong khi thanh khoản thứ cấp có thể cải thiện nhất định nhưng vẫn chịu tác động từ lãi suất và chính sách tín dụng.

TP.HCM là địa phương dẫn đầu nguồn cung sơ cấp toàn thị trường khi chiếm tới 93,8%.

Phân khúc nhà phố, biệt thự được dự báo có khoảng 1.000-2.000 sản phẩm mở bán mới, chủ yếu tại các đại đô thị thuộc TP.HCM, Long An cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Giao dịch nhiều khả năng tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối thuận lợi và chính sách bán hàng hấp dẫn. Giá sơ cấp khó giảm đáng kể do chi phí đầu vào, còn thị trường thứ cấp chưa được kỳ vọng phục hồi rõ rệt.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự kiến đạt 200-400 căn, trong khi biệt thự nghỉ dưỡng có thể cung cấp khoảng 100-200 căn. Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt nguy cơ thiếu nguồn cung mới do tiến độ dự án chậm và lượng booking chưa đạt kỳ vọng. Các chủ đầu tư được dự báo duy trì chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và cam kết cho thuê nhằm cải thiện thanh khoản.

Dù nhu cầu nhà ở có thể tăng vào cuối năm, thị trường vẫn cần thêm thời gian để phục hồi. Diễn biến giao dịch trong các quý tới sẽ phụ thuộc đáng kể vào sức mua thực tế, chi phí vốn và khả năng cải thiện thanh khoản tại từng phân khúc.