Bất động sản xanh: Bằng chứng thay cho chứng chỉ

Sau gần một thập kỷ, điều thay đổi lớn nhất của thị trường bất động sản xanh không còn nằm ở số lượng dự án hay những chứng chỉ được trao, mà ở cách thị trường định nghĩa giá trị.

Nếu trước đây, chỉ cần gắn nhãn "xanh" đã đủ tạo lợi thế cạnh tranh, thì nay những tuyên bố về phát triển bền vững buộc phải được chứng minh bằng hiệu quả vận hành, giá trị tài sản và những tác động tích cực có thể đo lường.

Nhìn lại hành trình ấy, bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang, cho biết khoảng một thập kỷ trước, khi bà cùng nhiều doanh nghiệp sang Singapore học hỏi mô hình đô thị xanh, khái niệm "xanh" vẫn còn khá xa lạ tại Việt Nam. Đến nay, thị trường đã hình thành một cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia và tổ chức cùng theo đuổi mục tiêu phát triển bền vững.

"Nói mình xanh là chưa đủ. Điều thị trường cần là bằng chứng", bà Mẫu nhấn mạnh tại tọa đàm "Không xanh, không lấp đầy: Luật chơi mới của bất động sản Việt Nam" diễn ra mới đây.

Theo bà, "bằng chứng xanh" được phản ánh qua những chỉ số cụ thể: công trình tiết kiệm bao nhiêu năng lượng, giảm bao nhiêu chi phí vận hành, giá trị tài sản gia tăng như thế nào sau nhiều năm sử dụng, chất lượng sống của cư dân được cải thiện ra sao và công trình tạo ra những tác động tích cực nào đối với môi trường.

Diamond Lotus Riverside - dự án xanh nổi tiếng của Phúc Khang. Ảnh: Phúc Khang

Từ "cuộc chơi" thương hiệu đến thước đo hiệu quả thực chất

Sau hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản xanh đã tích lũy đủ dữ liệu và kinh nghiệm để bước sang giai đoạn mới. Theo bà Mẫu, sự đồng hành của các cơ quan quản lý, các hiệp hội, cùng hàng trăm doanh nghiệp tiên phong đã tạo nên những minh chứng đủ sức thuyết phục nhà đầu tư rằng công trình xanh không còn là một xu hướng mang tính biểu tượng, mà là một mô hình tạo ra giá trị kinh tế thực sự.

Chính vì vậy, áp lực đối với các chủ đầu tư cũng lớn hơn. Thị trường sẽ không còn đánh giá doanh nghiệp qua những tuyên bố về phát triển bền vững, mà qua những kết quả có thể đo lường. Theo bà Mẫu, đó mới là chuẩn mực của giai đoạn phát triển tiếp theo của bất động sản xanh tại Việt Nam.

Quan trọng hơn, theo bà Mẫu, giá trị của công trình xanh không dừng lại ở thời điểm được cấp chứng nhận, mà phải tiếp tục được gia tăng trong suốt vòng đời dự án.

Dẫn câu chuyện thực tế tại Diamond Lotus Riverside, sau khi công trình đã đi vào vận hành, Phúc Khang tiếp tục đầu tư bổ sung hệ thống điện mặt trời cho cư dân mà không thu thêm chi phí, tương đương khoảng 600 USD cho mỗi căn hộ. Trước đó, dự án đã đạt mức tiết kiệm khoảng 42% năng lượng nhờ áp dụng các tiêu chuẩn công trình xanh. Khi kết hợp với điện mặt trời, tổng mức tiết kiệm điện và nước hiện đã vượt 50%.

"Đó mới là giá trị mà thị trường đang hướng đến. Chứng chỉ chỉ là điểm khởi đầu, còn điều quan trọng là người dân thực sự được hưởng lợi", bà nói.

Theo bà Mẫu, khi thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh, người mua nhà không còn chỉ cân nhắc vị trí hay giá bán, mà bắt đầu tính đến hiệu quả khai thác tài sản. Một câu hỏi ngày càng phổ biến là: căn hộ có dễ cho thuê hay không?

Ở góc độ đó, khả năng tiết kiệm chi phí vận hành trở thành lợi thế cạnh tranh rõ rệt. Tại các dự án của Phúc Khang, nhiều căn hộ được cho thuê chỉ sau khoảng 24 giờ hoàn tất thủ tục bởi người thuê nhìn thấy ngay lợi ích kinh tế từ việc tiết kiệm hơn 50% chi phí điện và nước. Đặc biệt, theo bà Mẫu, lợi thế ấy còn được củng cố bởi chi phí quản lý và vận hành thấp hơn khoảng 50% so với nhiều dự án cùng phân khúc trong khu vực.

Không chỉ tạo ra dòng tiền tốt hơn, công trình xanh còn góp phần nâng giá trị tài sản.

Bà Mẫu dẫn chứng có những dự án của Phúc Khang từng được bán với giá khoảng 30 triệu đồng/m2, nhưng hiện đã đạt 80-90 triệu đồng/m2. Theo bà, mức tăng này đến từ nhiều yếu tố, song giá trị bền vững mà công trình xanh tạo ra là một trong những động lực quan trọng.

"Công trình có thể tồn tại 50 năm. Nếu trong suốt vòng đời đó liên tục tiết kiệm điện, nước, năng lượng và chi phí vận hành thì toàn bộ những khoản tiết kiệm ấy sẽ tích lũy thành giá trị kinh tế cho chủ sở hữu. Khi người dân cảm nhận được lợi ích thực sự, họ sẽ gắn bó lâu dài hơn với nơi mình sống", bà phân tích.

Bên cạnh những lợi ích có thể quy đổi thành tiền, bà cho rằng công trình xanh còn tạo ra những giá trị vô hình nhưng ngày càng được thị trường coi trọng, như sức khỏe, hạnh phúc và chất lượng sống của cư dân. Mỗi kilowatt điện được tiết kiệm, mỗi mét khối nước được sử dụng hiệu quả không chỉ giúp giảm chi phí mà còn góp phần giảm tác động đến môi trường và tạo ra giá trị cho các thế hệ tương lai.

Các chuyên gia tại tọa đàm "Không xanh, không lấp đầy: Luật chơi mới của bất động sản Việt Nam". Ảnh: BTC.

Ở góc độ nhà thầu xây dựng, bà Nguyễn Trình Thùy Trang, Phó tổng giám đốc khối vận hành Coteccons, cho hay, thành bại của một công trình xanh không được quyết định trên công trường mà được định hình ngay từ bàn thiết kế. Bà cho rằng sai lầm phổ biến của nhiều dự án là chỉ bắt đầu nghĩ đến các tiêu chuẩn xanh khi công trình đã bước vào giai đoạn thi công. Khi đó, mọi điều chỉnh đều trở nên tốn kém và kém hiệu quả.

"Muốn có một công trình xanh đúng nghĩa thì phải thiết kế cho mục tiêu đó ngay từ đầu", bà Trang nhấn mạnh.

Đó cũng là lý do Coteccons chuyển mạnh sang mô hình Design & Build kết hợp Early Contractor Involvement (ECI), trong đó tổng thầu tham gia ngay từ giai đoạn lập kế hoạch, thay vì chỉ xuất hiện sau khi hồ sơ thiết kế đã hoàn tất.

Theo bà Trang, việc tham gia sớm cho phép tổng thầu cùng chủ đầu tư tối ưu toàn bộ giá trị của dự án thay vì chỉ tối ưu chi phí xây dựng. Theo đó, từ kết cấu, giải pháp kiến trúc, hệ thống cơ điện, mặt dựng, lựa chọn vật liệu cho đến tổ chức thi công đều được Coteccons rà soát đồng thời để đạt hai mục tiêu: nâng cao hiệu quả vận hành và giảm chi phí trong suốt vòng đời công trình.

Ở góc nhìn này, công trình xanh không còn là bài toán cộng thêm các thiết bị tiết kiệm năng lượng, mà là quá trình tích hợp các giải pháp ngay từ khi dự án còn nằm trên bản vẽ.

Theo bà Trang, trách nhiệm của tổng thầu cũng không dừng lại ở thời điểm bàn giao.

"Một công trình có tuổi thọ 50-100 năm không thể chỉ xây xong rồi bàn giao là kết thúc", bà nói.

Để công trình tiếp tục duy trì hiệu quả sau nhiều thập kỷ, toàn bộ quy trình vận hành, bảo trì, hồ sơ kỹ thuật và hướng dẫn sử dụng phải được chuẩn hóa ngay từ đầu. Nếu thiếu nền tảng này, hiệu quả xanh của công trình sẽ dần suy giảm theo thời gian. Đặc biệt, tư duy hợp tác giữa chủ đầu tư và tổng thầu cần thay đổi. Thay vì mối quan hệ "giao việc - thực hiện", hai bên cần trở thành đối tác chiến lược, cùng tham gia vào quá trình kiến tạo giá trị.

"Khi cùng chia sẻ mục tiêu ngay từ đầu, chúng ta không chỉ xây xong một công trình, mà còn tạo ra một tài sản có khả năng vận hành hiệu quả và bền vững trong hàng chục năm sau", bà Trang nhấn mạnh.

Khi tư duy phát triển công trình xanh chuyển từ "xây cho đạt chứng chỉ" sang "xây để tạo hiệu quả suốt vòng đời", những tiêu chuẩn mới cũng nhanh chóng lan tỏa sang toàn bộ chuỗi cung ứng. Áp lực không còn dừng ở chủ đầu tư hay tổng thầu, mà buộc các doanh nghiệp vật liệu phải thay đổi cách phát triển sản phẩm nếu muốn tiếp tục hiện diện trong các dự án xanh.

Ông Đào Ngọc Long, Giám đốc điều hành Công ty CP Greebpan, cho biết chỉ trong vài năm, tiêu chí lựa chọn của khách hàng đã thay đổi gần như hoàn toàn.

"Nếu cách đây 5-10 năm, điều khách hàng hỏi đầu tiên là giá bao nhiêu và tiến độ giao hàng thế nào, thì hiện nay giá chỉ còn là bước cuối cùng của quá trình đánh giá," ông nói.

Trước khi bàn đến chi phí, doanh nghiệp sản xuất vật liệu phải chứng minh được sản phẩm đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật và sở hữu những chứng nhận độc lập từ các tổ chức uy tín. Tiếp đó là hiệu suất sử dụng, với những cam kết định lượng về khả năng tiết kiệm năng lượng, thường ở mức 20-40% so với vật liệu thay thế.

Không dừng lại ở đó, khách hàng còn đánh giá vòng đời của sản phẩm: khả năng tái chế, tỷ lệ tái sử dụng, lượng chất thải phát sinh trong quá trình sản xuất, cũng như nguồn gốc của nguyên liệu và năng lượng đầu vào có đáp ứng các tiêu chuẩn xanh hay không.

Theo ông Long, chỉ khi vượt qua toàn bộ những "vòng kiểm tra" này, doanh nghiệp mới bước vào giai đoạn đàm phán về giá.

"Đó là sự thay đổi rất lớn so với trước đây và cũng là cơ hội cho những doanh nghiệp đã đầu tư bài bản, đi trước trong chuyển đổi xanh. Xu hướng này sẽ còn diễn ra mạnh mẽ hơn trong những năm tới", ông Long nhận định.

Giải bài toán "chi phí" thế nào?

Theo các chuyên gia, một trong những nút thắt lớn nhất khiến nhiều chủ đầu tư e ngại công trình xanh là chi phí. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một tổng thầu lớn, bà Nguyễn Trình Thùy Trang, khẳng định bài toán chi phí hoàn toàn có thể giải quyết nếu doanh nghiệp thay đổi tư duy làm việc.

Cụ thể, theo bà Trang, thay vì áp dụng mô hình truyền thống là thiết kế - đấu thầu - thi công, việc đưa tổng thầu tham gia ngay từ giai đoạn sơ khởi theo mô hình Early Contractor Involvement (ECI) hoặc Design & Build sẽ giúp tối ưu hóa giá trị dự án.

"Nếu đang thi công mới nghĩ đến việc đáp ứng các tiêu chuẩn xanh thì chi phí điều chỉnh sẽ rất lớn. Nhưng nếu tính toán ngay trên bản vẽ từ kết cấu, cơ điện, mặt dựng đến vật liệu, mức chênh lệch chi phí sẽ không đáng kể. Công trình xanh thành công đòi hỏi mối quan hệ giữa chủ đầu tư và tổng thầu phải là đối tác chiến lược thay vì bên giao - bên nhận", bà Trang phân tích.

Đồng quan điểm, bà Mẫu cho rằng, bất kỳ chủ đầu tư nào lựa chọn một hướng đi mới đều phải đối mặt với áp lực chi phí.

"Đó không chỉ là nỗi trăn trở ban ngày, mà còn là điều khiến nhiều người mất ngủ", bà thừa nhận. Tuy nhiên, nếu đã lựa chọn đổi mới, doanh nghiệp phải chấp nhận đầu tư cho đổi mới sáng tạo. Việc chỉ nhìn vào chi phí ban đầu sẽ vô tình giới hạn khả năng sáng tạo cũng như những giá trị dài hạn mà dự án có thể mang lại.

Bà cho rằng một trong những quyết định quan trọng nhất của Phúc Khang là lựa chọn đúng đối tác ngay từ dự án đầu tiên.

"Khi xây ngôi nhà đầu tiên trong đời, ai cũng muốn tìm được một 'bàn tay vàng'. Làm công trình xanh cũng vậy. Chủ đầu tư không thể hiểu hết mọi vấn đề kỹ thuật, nên điều quan trọng nhất là chọn đúng người đồng hành ngay từ đầu", bà nói.

Theo bà, trong quá trình hợp tác, Coteccons không chỉ là nhà thầu mà còn là nơi giúp Phúc Khang học hỏi và tích lũy kinh nghiệm. Doanh nghiệp thậm chí ví mình như một "trường học về công trình xanh", nơi mọi thành viên, từ nhân viên hiện trường đến kiến trúc sư, đều được đào tạo và trưởng thành ngay trên công trình. Đó là khoản đầu tư lớn về con người, nhưng cũng là nền tảng để doanh nghiệp từng bước hình thành năng lực phát triển công trình xanh.

Từ kinh nghiệm tích lũy suốt hơn 1 thập kỷ qua, theo bà Mẫu, bài toán chi phí cần được nhìn trên toàn bộ vòng đời dự án thay vì chỉ ở giai đoạn xây dựng.

Ban đầu, Phúc Khang từng dự tính chi phí phát triển công trình xanh sẽ tăng hơn 10%. Tuy nhiên, nhờ liên tục tối ưu thiết kế và thi công, mức tăng thực tế chỉ còn khoảng 5%. Để đạt được điều đó, trong suốt 5 năm triển khai dự án, chủ đầu tư đã tổ chức gần 200 cuộc họp với tất cả các bên liên quan, từ Coteccons, đơn vị quản lý vận hành Savills, tư vấn giám sát, đơn vị thiết kế đến tư vấn công trình xanh.

"Có những thời điểm năm, sáu đơn vị cùng ngồi lại chỉ để giải quyết một chi tiết rất nhỏ. Nếu chủ đầu tư buông lỏng quá trình này thì rất khó tối ưu chi phí", bà cho biết.

"Chúng tôi chấp nhận giảm một phần lợi nhuận ngắn hạn để tạo ra giá trị dài hạn. Đến hôm nay, tôi chưa bao giờ nghĩ phát triển công trình xanh là một khoản đầu tư thua lỗ."

Bà Lưu Thị Thanh Mẫu

Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và xây dựng Phúc Khang

Theo bà Mẫu, phát triển công trình xanh cũng giống như khởi nghiệp hay xây ngôi nhà đầu tiên của chính mình. Chủ đầu tư phải thực sự hiểu dự án thì mới tận dụng được tri thức của các chuyên gia để đưa ra những quyết định đúng.

Kết quả cuối cùng, theo bà, là doanh nghiệp không hề vượt ngân sách như nhiều người từng lo ngại.

"Nếu chi phí xây dựng chỉ tăng khoảng 5% nhưng đổi lại là hàng nghìn căn hộ mang đến môi trường sống tốt hơn cho cộng đồng thì đó là khoản đầu tư hoàn toàn xứng đáng", bà nói.

Ở góc nhìn sâu hơn, ông William Badger, Giám đốc chiến lược và vận hành Hội đồng công trình xanh Việt Nam (VGBC), cho rằng, rủi ro lớn nhất nếu doanh nghiệp chậm chuyển đổi xanh không chỉ nằm ở việc đánh mất lợi thế cạnh tranh, mà còn có thể bị loại khỏi chuỗi sản xuất toàn cầu.

"Nếu Việt Nam không áp dụng những tiêu chuẩn công trình xanh phù hợp với điều kiện trong nước, chúng ta có nguy cơ tụt lại phía sau trong cuộc đua thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao", ông nói.

Theo ông, các tập đoàn đa quốc gia hiện không còn chỉ tìm kiếm quỹ đất hay chi phí sản xuất cạnh tranh. Điều họ cần là một hệ sinh thái hạ tầng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững ngay từ đầu. Nếu không đáp ứng được yêu cầu này, Việt Nam có thể đánh mất cơ hội trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi sản xuất xanh toàn cầu.

Đó cũng là lý do VGBC vừa phát triển bộ chứng nhận LOTUS dành cho khu công nghiệp. Hệ thống này được thiết kế để hài hòa giữa điều kiện thực tiễn của Việt Nam với các nguyên tắc của Hội đồng công trình xanh thế giới, tạo ra một chuẩn đánh giá hạ tầng sản xuất có khả năng đáp ứng kỳ vọng của các nhà đầu tư quốc tế, qua đó nâng cao sức hấp dẫn của Việt Nam đối với dòng vốn FDI xanh.