Bên bán kiện bên mua đòi thêm tiền thuế vì khai 2 giá khi giao dịch bất động sản

Pháp luật về thuế có quy định nguyên tắc khi phát sinh thu nhập thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân với những khoản thu chịu thuế. Nhiều cảnh báo về rủi ro pháp lý khi mua bán bất động sản nhưng khai hai giá đã được đưa ra. Dù vậy, vì cái lợi trước mắt, nhiều người vẫn cố tình thực hiện.

Một bản án phúc thẩm về tranh chấp yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả tiền (được công bố trên Cổng thông tin điện tử của TAND Tối cao) thể hiện bên bán đất đã khởi kiện bên mua để đòi thêm tiền thuế thu nhập cá nhân vì bị truy thu thuế sau khi kê khai giá công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế.

Bị truy thu thuế vì khai 2 giá

Theo bản án nêu trên, ông Q, bà T (bên bán) thỏa thuận chuyển nhượng cho ông H, bà L (bên mua) hai lô đất, giá chuyển nhượng là 12 tỉ đồng. Theo thỏa thuận, bên mua sẽ có trách nhiệm nộp mọi khoản thuế, phí liên quan đến việc chuyển nhượng.

Do đó, ông H, bà L yêu cầu ghi giá chuyển nhượng là 800 triệu đồng. Sau đó, ông H, bà L đã nộp các khoản thuế, phí liên quan đến việc chuyển nhượng để thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ quan thuế có thể truy thu số tiền thuế phải nộp khi phát hiện khai 2 giá trong giao dịch mua bán bất động sản. Ảnh: XUÂN HOÁT

Tuy nhiên, sau khi đăng bộ sang tên ông H, bà L không thanh toán số tiền còn thiếu là 7 tỉ đồng nên bên bán đã khởi kiện. Kết thúc vụ kiện này hai cấp tòa đều xác định giá trị chuyển nhượng thực tế là 12 tỉ đồng.

Từ kết quả của vụ kiện này Chi cục thuế đã tiến hành xác định lại lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Q, bà T chuyển nhượng cho ông H, bà L. Từ đó, cơ quan thuế đã quyết định truy thu buộc ông Q, bà T nộp bổ sung 193,6 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân và nộp phạt vi phạm hành chính 193,5 triệu đồng vì sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế. Tổng số tiền mà ông Q, bà T phải nộp là 387,2 triệu đồng.

Do đó, ông Q, bà T khởi kiện yêu ông H, bà L phải trả cho mình 387,2 triệu đồng.

Phía bị đơn (bên mua) thì cho rằng việc ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng 800 triệu đồng là do nguyên đơn (bên bán) yêu cầu để giảm số tiền thuế phải nộp. Bị đơn đã thực hiện theo đúng thỏa thuận (đóng tiền thuế, phí thay cho nguyên đơn) nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện.

Nhận định của tòa án

Xét xử sơ thẩm, HĐXX đã chấp nhận một phần yêu cầu của bên bán, buộc bên mua phải liên đới trả lại cho nguyên đơn 193,6 triệu đồng tiền truy thu thuế thu nhập cá nhân. Không chấp nhận yêu cầu hoàn trả tiền phạt vi phạm hành chính.

Tuy nhiên, ở cấp phúc thẩm, HĐXX đã sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận các yêu cầu của bên bán.

Theo HĐXX cấp phúc thẩm, Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013 quy định khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân, thông thường bên chịu thuế là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn bên mua không phải chịu khoản thuế này. Tuy nhiên, khi thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu các bên trong hợp đồng thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng (bên mua) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế thì khoản thuế thu nhập cá nhân bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp.

Nguyên đơn cho rằng các bên đã thỏa thuận tại Điều 4 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung hai bên đã thỏa thuận với nhau về trách nhiệm nộp thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Hợp đồng do ông H, bà L là bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm nộp nên đòi lại số tiền trên.

Xét thấy sự thỏa thuận này là sự tự nguyện giữa các bên, khi ký kết hợp đồng các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, khi ký kết các bên đều biết quyền lợi, nghĩa vụ của mình và bị đơn đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng cũng như phần xác định lại giá trị chuyển nhượng để đóng thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế phí khác liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên.

Hơn nữa, các bên cũng không thỏa thuận ai là người phải chịu nghĩa vụ đóng thế đối với số tiền chuyển nhượng ngoài hợp đồng. Như vậy, có cơ sở xác định bị đơn đã thực hiện xong nghĩa vụ về phí chuyển nhượng cũng như việc bị đơn nhận nộp thay thuế thu nhập cá nhân đối với bên chuyển nhượng.

Do đó, nguyên đơn là người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân phần thỏa thuận ngoài hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn thanh toán lại cho nguyên đơn tiền thuế thu nhập cá nhân bị truy thu là không đúng. Vì vậy, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

HỮU ĐĂNG