Điều gì ẩn sau hợp đồng đặt cọc khiến nhiều người mất tiền oan?
Đặt cọc là bước không thể thiếu trong mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều người vẫn vô tình vi phạm các quy định về tài sản đặt cọc, đặc biệt là việc sử dụng ngoại tệ hoặc tài sản không đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến hợp đồng vô hiệu và rủi ro tài chính lớn.
Luật sư Nguyễn Văn Nam (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, đặt cọc là một giao dịch dân sự hình thành từ thỏa thuận giữa các bên, nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng có điều khoản đặt cọc.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản dùng để đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Đặt trong hệ thống quy định của Bộ luật Dân sự, tài sản nói chung gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Do đó, tài sản đặt cọc thực chất gồm hai nhóm: tiền và vật.
Ảnh minh họa.
Với tiền đặt cọc, đồng Việt Nam có thể được sử dụng trong mọi giao dịch giữa cá nhân và pháp nhân. Trong khi đó, ngoại tệ chỉ được phép dùng làm tài sản đặt cọc khi giao dịch với tổ chức tín dụng hoặc tổ chức được phép giao dịch ngoại tệ. Nếu sử dụng ngoại tệ trong giao dịch giữa cá nhân hoặc pháp nhân thông thường, hợp đồng có thể bị vô hiệu do vi phạm điều cấm (điểm c khoản 1, Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015).
Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định rõ: trên lãnh thổ Việt Nam, các giao dịch, thanh toán và thỏa thuận không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ trường hợp được Ngân hàng Nhà nước cho phép. Quy định này tiếp tục được ghi nhận trong Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi năm 2017, theo đó ngoại hối là sản phẩm ngân hàng thương mại chỉ được cung ứng khi được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận; đồng thời nghiêm cấm cá nhân, tổ chức không phải tổ chức tín dụng thực hiện hoạt động ngân hàng.
Đối với vật đặt cọc, chỉ những vật "có giá trị" và không thuộc danh mục cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc hạn chế giao dịch theo quy định pháp luật mới đủ điều kiện sử dụng. Pháp luật không cấm đặt cọc bằng bất động sản, song khi so sánh với các quy định về thế chấp, cầm cố, có thể hiểu rằng bất động sản không phù hợp để sử dụng làm tài sản đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc có thể được lập thành văn bản riêng hoặc lồng ghép dưới dạng điều khoản trong hợp đồng chính. Hiện nay, Bộ luật Dân sự và Nghị định 21/2021/NĐ-CP không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực hay đăng ký biện pháp bảo đảm. Chỉ cần giao dịch đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo khoản 1, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng đặt cọc mặc nhiên ràng buộc các bên từ thời điểm thỏa thuận, hoặc từ thời điểm giao kết nếu các bên không quy định khác. Việc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba bắt đầu khi bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc.
Điểm nổi bật của đặt cọc so với các biện pháp bảo đảm khác là cơ chế "phạt cọc": nếu bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ, họ phải trả lại tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị tài sản đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
