Bên trong Forest City - siêu dự án 100 tỉ USD hóa 'thành phố ma' của Country Garden

Dự án Forest City ở Malaysia mới hoàn thành 15%, chỉ có 1 trong 4 bốn hòn đảo được quy hoạch trên đất khai hoang được xây dựng (Ảnh: WSJ)

Siêu dự án 100 tỉ USD

Ở mũi phía nam của bán đảo Malaysia, một cụm chung cư sang trọng cao tầng nhìn ra biển được xây dựng để làm chỗ ở cho hàng chục nghìn người. Gần một thập kỷ sau khi gã khổng lồ bất động sản Country Garden của Trung Quốc bắt đầu khởi công dự án, khu vực này gần như bị bỏ trống hoàn toàn.

Một số người giờ đang rất quan tâm đến nó: các chủ nợ quốc tế của Country Garden.

Dự án 100 tỉ USD này có tên “Forest City”, được kỳ vọng sẽ trở thành kiệt tác hào nhoáng của Country Garden ở nước ngoài, nhưng giờ trở thành mục tiêu của các chủ nợ khi nhà phát triển bất động sản đang gặp khủng hoảng tài chính.

Forest City hiện là tài sản có giá trị lớn nhất của Country Garden ở bên ngoài Trung Quốc. Trong trường hợp công ty này vỡ nợ, siêu dự án chưa hoàn thiện này có thể giúp các chủ nợ thu về khoản tiền ước tính 1,5 tỉ USD, theo John Han, đối tác của công ty luật Kobre & Kim.

Dự án Forest City gần như "trống rỗng" là lời nhắc nhở sâu sắc về một số vấn đề cốt lõi đã phá hủy lĩnh vực bất động sản từng bùng nổ của Trung Quốc – vay nợ cao và xây dựng quá mức, xen lẫn với "một chuỗi vận rủi".

Forest City là hiện thân cho chiến lược của Country Garden trong việc tung ra các siêu dự án ở những khu vực tiềm năng cao và giá đất thấp, một mô hình đã thúc đẩy tăng trưởng của họ trong giai đoạn thị trường bất động sản Trung Quốc bùng nổ.

“Theo suy tính của Country Garden, nếu họ mua được đất rẻ, rủi ro sẽ thấp”, Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, cho hay. “Họ đã cố gắng sao chép sự thành công ở Trung Quốc để đem sang nước ngoài”.

Hàng nghìn căn hộ sang trọng gần như bỏ không ở Forest City, dự án phát triển bất động sản ban đầu nhằm thu hút giới nhà giàu Trung Quốc (Ảnh: WSJ)

Tuy nhiên, doanh số bán hàng sụt giảm cùng khoản nợ tăng dần đã ảnh hưởng nặng nề tới Country Garden ở cả trong và ngoài nước. Đầu tháng 8, công ty này lỡ hạn thanh toán lãi đối với 2 lô trái phiếu bằng đồng USD. Họ đã tạm thoát được vỡ nợ trong gang tấc sau khi thanh toán lãi trước khi thời gian ân hạn kết thúc trong tuần này, nhưng vẫn làm dấy lên lo ngại rằng đến cuối cùng sẽ chịu chung số phận với hàng chục nhà phát triển bất động sản khác.

Cổ phiếu niêm yết tại Hong Kong của công ty đã mất hơn một nửa giá trị kể từ đầu năm nay, khi các nhà đầu tư chuẩn bị cho tình huống xấu nhất.

Nếu Country Garden vỡ nợ, đối với các khoản nợ quốc tế, các chủ nợ của họ có thể muốn kiểm soát số tài sản nằm bên ngoài Trung Quốc, Han cho hay. Theo ông, điều này là do các chủ nợ quốc tế thường khó tiếp quản tài sản và các công ty con được thành lập ở Trung Quốc đại lục, do một số đặc điểm nhất định trong hệ thống pháp lý của Trung Quốc.

Từng là động lực tăng trưởng của nền kinh tế Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản đã bùng nổ trong nhiều thập kỷ, trong khi các nhà phát triển tích cực vay mượn và xây dựng với quy mô lớn. Nhưng rồi chính quyền Bắc Kinh bắt đầu siết chặt tín dụng đối với các nhà phát triển bất động sản sản để ngăn chặn hành vi đầu cơ.

Vào cuối năm 2021, China Evergrande Group, từng là nhà phát triển lớn nhất nước này, đã vỡ nợ đối với các khoản nợ quốc tế. Năm ngoái, một nhà phát triển hàng đầu khác, Sunac China, cũng tiếp bước. Một số người mua nhà từ chối thanh toán nợ thế chấp khi việc xây dựng bị đình trệ. Các vấn đề kinh tế dưới thời đại dịch COVID-19 càng khiến tình trạng đó trở nên trầm trọng hơn.

Năm 2023 bắt đầu với tinh thần lạc quan rằng doanh số bán nhà sẽ tăng trở lại, nhưng lĩnh vực này lại trượt vào suy thoái. Khó khăn tài chính của Country Garden càng khiến giới đầu tư thêm lo ngại.

"Thành phố ma"

Forest Country được xem như dự án giúp Country Garden thu hút được niềm tin của nhiều người. Cho đến mãi gần đây, công ty này vẫn được xem là một trong số những nhà phát triển ổn định nhất của Trung Quốc. Khu vực nơi mà họ đặt dự án, ở phía nam bang Johor của Malaysia, từng là một vạt rừng cách Singapore chỉ vài dặm. Công ty từng lên kế hoạch xây dựng 4 hòn đảo trên khoảnh đất này, hứa hẹn sẽ trở thành sự thay thế rẻ hơn cho trung tâm thương mại nằm cách đó khoảng 20 phút lái xe.

Hàng trăm căn hộ tại Forest City được rao bán hoặc cho thuê trên các trang web bất động sản địa phương (Ảnh: WSJ)

Country Garden sở hữu 60% cổ phần của Forest City thông qua liên doanh địa phương Country Garden Pacificview, phần còn lại thuộc về Esplanade Danga 88, công ty tư nhân Malaysia thuộc sở hữu của một cơ quan chính phủ ở Johor và quân chủ Ibrahim Iskander của bang. Dự án được khởi công vào năm 2015, từ đó nhanh chóng xây dựng hàng chục tòa tháp và một khu nghỉ dưỡng chơi golf gần đó. Trong báo cáo thường niên năm 2016, Country Garden mô tả nó như một “dự án chiến lược dài hạn”.

“Thời điểm đó, nó là một dự án đầy hứa hẹn, mọi thứ đều có vẻ rất suôn sẻ”, Li nhận định.

Nhưng kể từ sau đó, Forest City bị gọi là “thành phố ma”, giống như nhiều siêu dự án khác ở Trung Quốc, từng vẽ ra giấc mơ đẹp đẽ nhưng chưa bao giờ được hoàn thiện. Country Garden Pacificview đã bác bỏ biệt danh trên, nói rằng hơn 80 đơn vị nhà ở đã được bán. Tuy nhiên, hầu hết trong số chúng dường như được mua như một khoản đầu tư, chứ thực tế không có ai đến sống – hàng trăm căn nhà được đăng bán lại hoặc cho thuê trên các website bất động sản địa phương.

Lịch sử giao dịch trên những website này cho thấy giá trị của chúng đã sụt giảm trong những năm gần đây, những căn hộ một phòng ngủ từng được bán với giá 280 USD/ft2 (3.100 USD/m2) giờ chỉ còn 116 USD/ft2 (1.250 USD/m2)

Dự án này hiện tại mới chỉ hoàn thiện được 15%, trong đó chỉ có 1 trong 4 hòn đảo được xây dựng.

“Công ty vẫn lạc quan về việc phát triển các hòn đảo nhân tạo, trong đó bất động sản là mảng kinh doanh cốt lõi”, Country Garden Pacificview cho hay, thêm rằng các nhà phát triển vẫn cam kết với kế hoạch tổng thể đã được phê duyệt trên khoảnh đất có diện tích 7.000 mẫu Anh (28,3 km vuông) để làm nhà ở cho 700.000 người. Công ty cho biết họ không thể đưa ra bình luận về viễn cảnh tài chính của Country Garden.

Trọng tâm của dự án là tòa tháp hỗn hợp cao 45 tầng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ và trung tâm mua sắm. Hoạt động kinh doanh vẫn chưa bắt đầu trên con đường đi dạo gần đó có tên là “Phố thương mại”, nơi hầu như vẫn bỏ trống ngoại trừ một số cửa hàng miễn thuế, một nhà hàng Nhật Bản và một quán karaoke. Một bãi biển nhìn ra Singapore chỉ cách đó vài bước chân - nơi này cũng vắng bóng người, rải rác những biển cảnh báo không được xuống nước vì có cá sấu.

Một bãi biển ở Forest City nhìn ra Singapore không có du khách, trong khi những con phố gần như trống không, chỉ có vài nhân viên bảo vệ và người làm vườn (Ảnh: WSJ)

Doanh số bán hàng ban đầu rất cao đối với nhóm khách hàng mục tiêu của Forest City – những người Trung Quốc giàu có muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư – cho đến khi Bắc Kinh siết chặt kiểm soát vốn vào năm 2016 nhằm hạn chế các khoản thanh toán ra nước ngoài.

Trong năm 2018, chính phủ mới ở Malaysia chỉ trích việc dự án tập trung vào người mua Trung Quốc, điều này càng mang đến nhiều thách thức hơn khi các nhà đầu tư Trung Quốc lo ngại những hạn chế về quyền sở hữu và thị thực dài hạn.

Đến năm 2020, đại dịch COVID-19 đã tấn công thị trường nhà đất. Hậu quả là, Country Garden chỉ có 26.000 căn nhà và chỉ khoảng 9.000 người đến ở. Những bức tường trắng trống trải của hàng nghìn căn hộ không người ở có thể được nhìn thấy khi đi dọc những con đường gần như bỏ hoang của Forest City – chỉ có một số người đến ngắm cảnh hoặc nhân viên bảo vệ.

Ngoại trừ một vài nhà hàng và cửa hàng tiện lợi, không gian bán lẻ ở tầng trệt mỗi tòa nhà trống không, những cánh cửa sổ dán đầy áp phích có câu hứa hẹn “sẽ sớm có thêm nhiều cửa hàng”.

Doanh số bán hàng ban đầu tại Forest City rất cao trong số nhóm khách hàng mục tiêu -những người Trung Quốc giàu có muốn có ngôi nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư (Ảnh: WSJ)

Chính phủ Malaysia có kế hoạch chỉ định Forest City là khu tài chính đặc biệt, nơi có mức thuế thấp và dễ dàng xin được thị thực nhập cảnh nhiều lần (Ảnh: WSJ)

Hiện tại, những người đến thăm công viên nước và những khu vườn được chăm sóc cẩn thận của Forest City chủ yếu là những nhân viên nhà hàng rảnh rỗi và một số gia đình người Malaysia đến chụp ảnh tại bể bơi và bãi biển. Gần đây, Forest City đã thu hút được một lượng du khách từ nước láng giềng Indonesia, và một số người đến từ Hàn Quốc muốn đến xem sân golf.

Mitran Vee, 35 tuổi, quốc tịch Malaysia, cho hay vào thời điểm chuyển đến đây ở cách đây hai năm rưỡi, cả một tầng trong tòa nhà chỉ có ông sinh sống. Hiện tại, một căn nhà khác cùng tầng có người đến ở. “Người dân bắt đầu đến, mặc dù chậm nhưng họ sẽ đến”, ông nói.

Country Garden và Chính phủ Malaysia vẫn đặt kỳ vọng vào Forest City. Tháng trước, Thủ tướng Anwar Ibrahim cho hay việc phát triển dự án sẽ tập trung vào một đặc khu tài chính, nơi mà thủ tục xin thị thực nhập cảnh nhiều lần tiện lợi và thuế thấp.

Một vài trong số cư dân ít ỏi của Forest City lại thích sự vắng vẻ. “Ở đây rất yên tĩnh, không có tiếng ồn”, Vivian Chun, 41 tuổi đến từ Nam Kinh, Trung Quốc, chuyển tới đây sống từ đầu năm nay cùng con trai 8 tuổi, cho biết. Con trai bà nhập học một trường quốc tế, trong khi bà thường xuyên tới khu nghỉ dưỡng golf cách đó chỉ vài dặm. “Ít người còn tốt hơn là có quá nhiều người”, bà nói./.

Theo Wall Street Journal

Huyền Chi