'Bệnh' âm dòng tiền kinh doanh của Nhà Khang Điền

Dự án Verosa Park nằm tại TP.HCM của Khang Điền

Lãi lớn vẫn kém vui

Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền đã kết thúc quý III/2025 với kết quả kinh doanh rất tích cực: doanh thu thuần 1.098 tỷ đồng, tăng 4,3 lần; lãi gộp 776 tỷ đồng, tăng 5 lần, biên lãi gộp đạt tới 70,6%.

Nhờ vậy, bất chấp chi phí bán hàng tăng 4 lần, công ty vẫn có lãi trước thuế 653 tỷ đồng, tăng 8,8 lần và lãi sau thuế 526 tỷ đồng, tăng 8 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là quý có lãi sau thuế lớn nhất lịch sử doanh nghiệp.

Kết quả ấn tượng của quý III đã góp phần quan trọng giúp các chỉ số kinh doanh 9 tháng tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ. Cụ thể, doanh thu thuần 9 tháng đạt 2.857 tỷ đồng, tăng 2,3 lần; lãi gộp đạt 1.486 tỷ đồng, tăng 78%, tương ứng biên lãi gộp đạt 52%. Khấu trừ các loại chi phí, Khang Điền báo lãi trước thuế 1.055 tỷ đồng, tăng 93%, lãi sau thuế 841 tỷ đồng, tăng 2 lần so với cùng kỳ năm trước.

Năm nay, Nhà Khang Điền đặt mục tiêu doanh thu 3.800 tỷ đồng, lãi sau thuế 1.000 tỷ đồng. Như vậy, sau 9 tháng, công ty đã hoàn thành 75% mục tiêu doanh thu và 84,1% mục tiêu lợi nhuận.

Mặc dù lãi lớn và có triển vọng hoàn thành kế hoạch năm, song kết quả 9 tháng của Khang Điền vẫn kém vui vì hoạt động kinh doanh không mang được tiền về.

Lũy kế 9 tháng, dòng tiền kinh doanh âm tới 3.294 tỷ đồng, chủ yếu do tăng các khoản phải thu, giảm các khoản phải trả và chi trả lãi vay. Thực tế cho thấy, việc âm dòng tiền kinh doanh đã trở thành "bệnh kinh niên" của công ty này.

Kể từ năm 2021 đến nay, chưa khi nào dòng tiền kinh doanh của Nhà Khang Điền ở trạng thái dương: năm 2021 (âm 2.010 tỷ đồng) năm 2022 (âm 1.047 tỷ đồng), năm 2023 (âm 1.543 tỷ đồng) và năm 2024 (âm 3.648 tỷ đồng).

Chi phí lãi vay "khổng lồ"

Việc dòng tiền kinh doanh âm khiến Nhà Khang Điền phải loay hoay tìm nguồn bù đắp. Ví dụ, năm 2023, công ty này phải thoái vốn đầu tư, năm 2024 thì phát hành tăng vốn. Nhưng dù xoay cách nào, công ty cũng không tránh khỏi chuyện phải vay mượn, thậm chí vay mượn ngày càng nhiều.

Thống kê cho thấy, từ năm 2021 đến 2024, dòng tiền thu từ đi vay của Nhà Khang Điền gần như tăng liên tục, lần lượt là: 2.174 tỷ đồng, 4.209 tỷ đồng, 4.095 tỷ đồng và 4.365 tỷ đồng.

9 tháng năm 2025, tiền thu từ đi vay đạt 4.844 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ và cao hơn 11% so với toàn bộ năm trước!

Trên bảng kết quả kinh doanh 9 tháng năm 2025, Nhà Khang Điền không thể hiện chi phí lãi vay, vì công ty đã vốn hóa chi phí lãi vay. Cách làm này khiến lợi nhuận của công ty không bị "ăn mòn". Nhưng trên thực tế, số lãi vay phải trả hàng năm là rất lớn.

Cụ thể, năm 2021, Nhà Khang Điền chi trả lãi vay 249 tỷ đồng. Con số này ở năm 2022 là 496 tỷ đồng, sang năm 2023 vọt lên 740 tỷ đồng, tới năm 2024 tăng tiếp lên 745 tỷ đồng. 9 tháng năm 2025, số tiền chi trả lãi vay cũng đã đạt đến 614 tỷ đồng (cao hơn cùng kỳ năm trước 5,8%)

Nếu hạch toán phần chi trả lãi vay này vào chi phí tài chính, lợi nhuận của Khang Điền sẽ bị ảnh hưởng khá nặng nề.

Ghi nhận đến cuối tháng 9/2025, số dư nợ vay của Nhà Khang Điền đã đạt tới 9.884 tỷ đồng, tăng 39% so với đầu năm, tương đương 29,8% tổng nguồn vốn. Nói một cách dễ hiểu, khoảng 30% tổng tài sản của công ty này hiện đang được tài trợ bằng các khoản vay mượn. Đây là tỷ lệ khá cao trong nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung.

Dẫn đến tình trạng nói trên một phần quan trọng là do cấu trúc tài sản "nghiêng lệch" của Nhà Khang Điền. Tại ngày 30/9/2025, tổng tài sản của công ty này đạt 33.080 tỷ đồng, tăng 7,5% so với đầu năm.

Có tới 69,7% tổng tài sản là hàng tồn kho, đạt giá trị 23.086 tỷ đồng (tăng thêm 4% so với đầu năm), chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang, gồm: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (8.272 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (4.764 tỷ đồng), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.667 tỷ đồng), Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A (1.910 tỷ đồng)…

Bên cạnh đó, Nhà Khang Điền còn có 1.672 tỷ đồng khác tồn tại ở chi phí xây dựng cơ bản dở dang, tương đương 5% tổng tài sản. Như vậy, gần 75% tài sản của công ty này nằm ở các bất động sản dở dang.

Điều an ủi là công ty này duy trì được lượng tiền mặt và tiền gửi khá dồi dào, đạt 2.682 tỷ đồng tại thời điểm kết thúc quý III/2025. Song so với đầu năm, con số này cũng đã giảm 20%.

Tất nhiên, Nhà Khang Điền vẫn còn dư địa để vay mượn khi hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu chỉ là 0,62 lần. Nhưng có dư địa trên sổ sách để vay mượn không đồng nghĩa với việc có thể vay mượn.

Công ty đã ghi nhận The Privia trong nửa đầu năm 2025, đã mở bán Gladia trong nửa cuối năm 2025. Hầu như không thể hoài nghi về khả năng kinh doanh của công ty này trong năm nay, nhất là nhìn vào các chỉ số được công bố.

Theo KB Securities, sang năm 2026, Nhà Khang Điền có thể kỳ vọng mở bán The Solina giai đoạn 1 (13 ha, 500 căn thấp tầng) và ước tính doanh số bán hàng cả năm khoảng 7.126 tỷ đồng. Đó thực sự là những con số khá ấn tượng.

Tuy vậy, trước mắt, nhìn vào phần "lương khô" của công ty này, chỉ còn 379 tỷ đồng (khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn), giảm 80% so với đầu năm, sự lạc quan nào cũng phải chùng xuống, nhất là trong bối cảnh thanh khoản của thị trường bất động sản không thực sự dồi dào và những rủi ro vẫn đang hiện hữu.

Hải Thu