Bị siết mua bán từ 1/8, có còn tình trạng 'sốt' đất nền dự án?

Dưới tác động của Luật mới, các lô đất đã tách thửa, pháp lý "sạch", ở các khu vực phát triển, hạ tầng hoàn thiện... sẽ được nhà đầu tư săn đón. Ảnh: T.L.

Ngày 1/8 tới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực với những điều kiện cụ thể để mua bán đất nền dự án.

Theo Điều 31 của Luật này, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Siết chuyển nhượng đất nền dự án

Cụ thể, dự án phải hoàn thành đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải...

Đồng thời, dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng, không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, không trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch.

Quy định cũng nêu rõ dự án được mua bán đất nền phải không thuộc 105 thành phố, thị xã bị cấm phân lô, bán nền hay trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án nhà ở.

Những quy định này chặt chẽ hơn so với luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Đặc biệt, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý về việc đủ điều kiện chuyển nhượng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng, phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

Đất nền dự án phải hoàn thành đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch mới được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ngoài ra, bên chuyển nhượng còn phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, bên chuyển nhượng phải là chủ đầu tư dự án, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với Nhà nước về phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Nếu bên chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực như đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất có hạ tầng kỹ thuật thì phải hoàn tất các quyết định xử phạt trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản.

Dòng tiền đổ về đâu?

Với những quy định siết chặt hơn, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định thị trường sẽ giảm tình trạng phân lô tràn lan và nguồn cung đất nền ra ngoài thị trường cũng sẽ "co lại", giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất.

Tuy nhiên, hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới cũng sẽ chịu ảnh hưởng. "Giai đoạn đầu, thị trường đất nền sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất phân lô", ông nhấn mạnh.

Ông Tuấn dự báo khi quy định được thực thi có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán hạ giá, đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời.

"Ngược lại, những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên", ông bổ sung.

Tương tự, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư săn đón.

"Trong đó, hấp dẫn nhất là loại hình đất đấu giá, tại các khu đô thị, khu dân cư, bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không có cho thuê, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng", các chuyên gia tại VARS phân tích.

Hội Môi giới cũng cho biết gần đây, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ.

"Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, với mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm. Thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ tiếp tục đổ về loại hình đất đấu giá khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách", VARS bổ sung.

Nhìn lại 6 tháng đầu năm, đơn vị này cho biết giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu tăng nhưng chưa thực sự sôi động, với mức giá tiếp tục tăng khoảng 5-10% so với đáy.

Đồng thời, lượng nhu cầu chuyển hóa thành cầu cũng ghi nhận tăng trưởng. Đáng nói, thị trường xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất, chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Liên Phạm