Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp

Mục tiêu của chính sách là hình thành khung pháp lý đồng bộ liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư, qua đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở có giá hợp lý trên thị trường.

Theo cơ quan soạn thảo, việc triển khai cơ chế này được kỳ vọng giúp điều chỉnh cơ cấu cung - cầu đang mất cân đối, góp phần hạ mặt bằng giá chung, nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và nhu cầu thực. Đồng thời, đây cũng được xem là công cụ hỗ trợ ổn định thị trường bất động sản, bảo đảm an sinh xã hội và củng cố ổn định kinh tế vĩ mô.

Dự thảo Nghị quyết đưa ra hệ thống chính sách phục vụ thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, bao gồm quy hoạch - kế hoạch phát triển, cơ chế đất đai, đầu tư xây dựng, ưu đãi dự án, phương thức xác định giá bán và giao dịch nhà ở.

Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ảnh: VGP

Về quy hoạch, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để quyết định phát triển dự án và điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại địa phương. Quy hoạch chi tiết có thể được lập hoặc điều chỉnh đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung và được phê duyệt sau khi các quy hoạch cấp trên hoàn tất.

Về đất đai, địa phương chủ động bố trí quỹ đất phát triển dự án. Quỹ đất bao gồm đất được giao để xây dựng nhà ở thương mại, đất dành cho nhà ở xã hội, đất thực hiện dự án theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất cũng như đất thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân. Giá đất dự án được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành.

Về đầu tư xây dựng, UBND cấp tỉnh có thể chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục thực hiện tương tự cơ chế đặc thù đang áp dụng với nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện các thủ tục thẩm định, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng theo cơ chế thí điểm hoặc theo quy định pháp luật hiện hành.

Dự thảo đề xuất một số chính sách ưu đãi đáng chú ý nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc này. Cụ thể, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án và không phải bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.

Doanh nghiệp được phép huy động vốn theo quy định pháp luật về nhà ở, kể cả hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc vay từ tổ chức tín dụng mà không bắt buộc phải có quyết định giao hoặc cho thuê đất. Ngoài ra, dự án có thể tiếp cận nguồn vay ưu đãi với lãi suất thấp hơn và thời hạn dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường. HĐND cấp tỉnh được quyền ban hành thêm cơ chế hỗ trợ phù hợp với điều kiện địa phương.

Về yêu cầu dự án, công trình phải bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng tiêu chuẩn chất lượng xây dựng. Tại các đô thị trực thuộc trung ương và khu vực phường, loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp chủ yếu là căn hộ chung cư; các khu vực khác do địa phương quyết định.

Giá bán và giá thuê mua do chủ đầu tư xác định trên nguyên tắc tính đủ chi phí hợp pháp cộng với lợi nhuận tối đa 15%. Sau khi công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí và gửi cơ quan chuyên môn cấp tỉnh kiểm tra lại mức giá.

Trường hợp chi phí kiểm toán cao hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm; ngược lại, nếu thấp hơn phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua hoặc thuê mua.

Đối tượng mua và thuê mua là cá nhân trong nước, mỗi người chỉ được giao dịch một căn hộ từ chủ đầu tư và bị hạn chế chuyển nhượng trong tối thiểu 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền. Việc mua bán, thuê mua thực hiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Nghị quyết dự kiến áp dụng từ khi ban hành đến hết ngày 28/2/2027.

Bộ Xây dựng nhận định giá nhà ở những năm gần đây tăng nhanh, bình quân 10 - 15% mỗi năm, thậm chí có giai đoạn tăng tới 30%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp với số đông lại khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Ngay cả nhóm thu nhập trung bình cũng gặp nhiều khó khăn trong việc mua nhà. Vì vậy, cơ quan quản lý đề xuất cho phép địa phương chủ động bố trí quỹ đất và áp dụng cơ chế chỉ định chủ đầu tư để đẩy nhanh tiến độ phát triển phân khúc này.

Chính sách cũng định hướng phục vụ nhóm người có thu nhập trung bình, khoảng trên 20 triệu đồng mỗi tháng, với mức giá phù hợp điều kiện từng địa phương và diễn biến thị trường.

Một số chuyên gia pháp lý cho rằng mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp mang tính “lai” giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Việc cho phép chỉ định chủ đầu tư, giao đất không qua đấu giá có thể tạo lợi thế cạnh tranh lớn cho các dự án được hưởng ưu đãi, dẫn đến nguy cơ cạnh tranh thiếu bình đẳng với dự án thương mại thông thường.

Ngoài ra, nếu áp dụng rộng, ngân sách có thể bị ảnh hưởng do giảm nguồn thu từ tiền sử dụng đất, đồng thời làm gia tăng yếu tố can thiệp hành chính vào thị trường.

Rủi ro trục lợi chính sách cũng được đặt ra, bởi dù có quy định hạn chế chuyển nhượng 5 năm nhưng vẫn có khả năng “lách luật” thông qua việc nhờ người khác đứng tên hoặc mua bán sau khi hết thời hạn hạn chế. Dự thảo cũng chưa thiết kế cơ chế xét duyệt đối tượng mua chặt chẽ như nhà ở xã hội.

Một số quan điểm cho rằng thay vì bổ sung mô hình mới, cần tiếp tục hoàn thiện và mở rộng chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện hành để đáp ứng nhu cầu của nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Văn Tùng