Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản mới nhất

Mức thuế và các trường hợp miễn thuế

Theo hướng dẫn của Thuế TP. Hà Nội, với cá nhân cư trú, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với 2%. Tuy nhiên, theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, một số trường hợp được miễn thuế TNCN, bao gồm:

Chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa người thân: Áp dụng cho các giao dịch (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) giữa vợ với chồng; cha mẹ với con; cha mẹ nuôi với con nuôi; ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; cha/mẹ chồng với con dâu; cha/mẹ vợ với con rể (kể cả trường hợp vợ hoặc chồng đã chết). Trường hợp chia bất động sản theo thỏa thuận, hoặc phán quyết của tòa án khi ly hôn cũng thuộc diện được miễn thuế.

Công chức Thuế TP. Hà Nội hỗ trợ chính sách thuế trực tuyến. Ảnh: D.Minh

Với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất: Cá nhân chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam sẽ được miễn thuế nếu đáp ứng đủ 3 điều kiện: Chỉ có duy nhất 1 nhà ở hoặc 1 thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng (không tính nhà/công trình hình thành trong tương lai); có thời gian sở hữu, sử dụng tối thiểu 183 ngày tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận (hoặc Giấy chứng nhận trước đó nếu cấp lại, cấp đổi); chuyển nhượng toàn bộ tài sản duy nhất (chuyển nhượng một phần sẽ không được miễn). Người nộp thuế tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của điều kiện miễn thuế.

Trường hợp đất do Nhà nước giao: Miễn thuế đối với thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền, hoặc được giảm tiền sử dụng đất.

Cũng theo hướng dẫn của cơ quan thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN đối với bất động sản đã có Giấy chứng nhận, thời hạn nộp chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động đất đai. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai hoặc quyền góp vốn, thời hạn nộp chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn hoặc rút vốn có hiệu lực.

Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Khi chuyển nhượng làm thay đổi người nộp thuế, thì người bán chịu trách nhiệm nộp thuế đối với thời gian thực tế sử dụng đất trước đó. Người nộp thuế mới phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định, kể từ ngày nhận phiếu chuyển thông tin địa chính, cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo nghĩa vụ tài chính trong thời hạn chậm nhất 3 ngày làm việc.

Xác định giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế

Thuế TP. Hà Nội cho biết, căn cứ xác định giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng (quy định tại Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Trường hợp hợp đồng không ghi giá, hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá quy định của Nhà nước, giá tính thuế được xác định như sau:

Với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giá được tính theo Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Chuyển nhượng đất gắn liền với công trình, nhà ở: Giá trị đất căn cứ theo Bảng giá đất; giá trị nhà, công trình căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định (hoặc căn cứ tiêu chuẩn, suất vốn đầu tư, giá trị còn lại do Bộ Xây dựng ban hành nếu tỉnh chưa quy định).

Công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Giá được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do UBND cấp tỉnh quy định (hoặc suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng).

Về phương thức nộp hồ sơ và nộp tiền, theo Thuế TP. Hà Nội, nhằm đẩy mạnh chuyển đổi số, ngành Thuế khuyến khích người dân nộp hồ sơ và nghĩa vụ tài chính qua các kênh điện tử. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm 3 mẫu biểu cơ bản: Tờ khai thuế TNCN theo Mẫu 03/BĐS-TNCN; Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Mẫu 01/TK-SDDPNN; Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB. Người dân có thể quét mã QR trên các tài liệu hướng dẫn của cơ quan thuế để tải đúng mẫu biểu.

Hình thức nộp: Nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa của cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai nơi có bất động sản; nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia tại địa chỉ dichvucong.gov.vn hoặc Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính thuế tại dichvucong.gdt.gov.vn. Sau khi có thông báo thuế, người dân có thể thanh toán trực tuyến qua ứng dụng eTax Mobile hoặc Cổng dịch vụ công Quốc gia.

Thuế TP. Hà Nội khuyến nghị người dân và doanh nghiệp cần kê khai trung thực, chính xác giá thực tế chuyển nhượng trên hợp đồng và hồ sơ thuế. Việc kê khai giá thấp hơn thực tế nhằm trốn thuế là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý nghiêm.

Ngược lại, việc kê khai đúng giá giao dịch không chỉ là nghĩa vụ, mà còn là giải pháp pháp lý tối ưu để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Đây là căn cứ pháp lý để khiếu nại, khởi kiện khi phát sinh tranh chấp hợp đồng, giúp tránh các rủi ro pháp lý bị tố cáo hoặc truy thu thuế, đồng thời làm căn cứ xác định đúng giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc giải quyết bồi thường thiệt hại.