Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: xác định hệ số K, đảm bảo sát thực tế

Dự án Green Diamond mới được xây dựng tại số 93 Láng Hạ, thay thế cho khu tập thể cũ L1, L2 xuống cấp.

Giải phóng nguồn lực cho các quận, huyện

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến hết năm 2023, toàn TP Hà Nội mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 19 khu tập thể, nhà chung cư cũ, bằng 1,14% tổng khối lượng công việc.

Nhiều dự án đang tiếp tục được đôn đốc triển khai như: Dự án cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng); nhà A & B Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy); khu tập thể X1, số 26 Liễu Giai (quận Ba Đình); khu tập thể Dịch vụ vận tải đường sắt (quận Hoàng Mai);

nhà chung cư số 148 - 150 phố Sơn Tây (quận Ba Đình); khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam - The Boulevard (số 22 phố Liễu Giai, quận Ba Đình);

dự án phá dỡ nhà nguy hiểm và xây dựng mới tại số 225 phố Thụy Khuê (quận Tây Hồ); dự án số 23 phố Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm); các dự án khu tập thể Kim Liên, Trung Tự (quận Đống Đa)…

Trước đó, Sở đã rà soát, đôn đốc, hướng dẫn các nhà đầu tư của 11 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, song mới chỉ có 2 dự án hoàn thành xây dựng và đưa vào vận hành, khai thác, là chung cư 3A Quang Trung (phường Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm) và dự án cải tạo chung cư cũ L1, L2 (số 93 phố Láng Hạ, quận Đống Đa).

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Mạc Đình Minh, năm 2023, Sở Xây dựng đã xây dựng phương pháp xác định hệ số K, đồng thời làm việc với tất cả các quận, huyện, thị xã có nhà chung cư cũ để hướng dẫn.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn vì mỗi nhà chung cư cũ có một vị trí khác nhau; quy hoạch và mật độ dân số cũng khác nhau.

Việc phân cấp, ủy quyền xác định hệ số K sẽ giúp các địa phương chủ động hơn trong công tác cải tạo chung cư cũ. (Chung cư G6A - Tập thể Thành Công, Hà Nội). Ảnh: Thanh Tuấn

Bước đột phá mới

Trước thực tế này, nhằm tháo gỡ khó khăn cho công tác cải tạo chung cư cũ, Ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP thống nhất việc ủy quyền, phân cấp cho quận, huyện có chung cư cũ xác định hệ số K theo hướng dẫn của Sở Xây dựng.

Đây được coi là bước đột phá mới bởi UBND các quận, huyện cũng là đơn vị nắm được chính xác vị trí dự án, quy mô dân số và toàn bộ quy hoạch chung cư cũ tại địa bàn.

“Để tính hệ số K sát nhất, bảo đảm tiêu chí hiệu quả cho chủ đầu tư, quyền lợi cho người dân và giữ gìn sự khang trang đô thị thì việc giao cho UBND cấp quận, huyện là phù hợp” - ông Mạc Đình Minh khẳng định.

Từ cơ sở này, cuối năm 2023, Sở Xây dựng đã có tờ trình kèm dự thảo quyết định về việc ủy quyền cho UBND quận, huyện, nơi có nhà chung cư cũ cải tạo, xây dựng lại, phê duyệt hệ số K bồi thường khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn quản lý, phù hợp với quy hoạch được duyệt, bảo đảm lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Hiện nay, các quận, huyện đang lựa chọn nhà thầu, hoàn thành việc lập quy hoạch và kiểm định chất lượng nhà chung cư cũ theo kế hoạch.

UBND TP đã bố trí vốn tạm cấp khoảng 5,7 tỷ đồng năm 2022 và 35,3 tỷ đồng năm 2023 cho các quận, huyện để lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng; bố trí tạm cấp khoảng 86,4 tỷ đồng năm 2022 và 141,8 tỷ đồng năm 2023 cho các quận, huyện để thực hiện kiểm định chung cư cũ.

“Năm 2024, chắc chắn việc ủy quyền cho các quận, huyện sẽ được triển khai. Với trách nhiệm của mình, Sở Xây dựng sẽ vào cuộc để giám sát việc xác định hệ số K bảo đảm chính xác, hiệu quả. Với giải pháp này, hy vọng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP sẽ được triển khai đồng bộ” - ông Mạc Đình Minh nêu.

Khu chung cư Ngọc Khánh, quận Ba Đình. Ảnh: Thanh Tuấn

Gỡ khó khâu bồi thường

Theo các chuyên gia đô thị, việc đàm phán với chủ căn hộ về tỷ lệ đền bù rất khó khăn, bởi tỷ lệ đền bù diện tích là vấn đề rất hóc búa và khó để đi đến một thống nhất chung, bởi để thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ sẽ cần nhiều vốn hơn dự án thông thường, nếu tỷ lệ đền bù cao thì lợi nhuận ít, DN không mặn mà.

Trong khi đó, nếu tỷ lệ cao thì việc cư dân muốn phải trả thêm chi phí lên tới 1 tỷ đồng trở lên để sở hữu một căn hộ là khá cao đối với các chủ hộ, và nhiều chủ hộ không đủ điều kiện để chi trả cho diện tích tăng thêm.

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho hay, Hà Nội có thể xem xét xã hội hóa việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Thí điểm mô hình "DN cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và DN kinh doanh bất động sản, DN về xây dựng.

Từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư).

Triệu Tâm