Cải tạo chung cư cũ: 'Tái sinh' phải có sự quan tâm của Nhà nước

Hiện TP. Hà Nội có trên 165 chung cư cũ được phân loại cấp nguy hiểm cần nhanh chóng được cải tạo. Ảnh: TL

Làm không đủ bù lỗ, doanh nghiệp bỏ ngỏ

Kết quả thống kê trong 10 năm nhưng Thành phố Hà Nội mới chỉ cải tạo được 14 chung cư cũ cho thấy, công tác tái thiết lại dạng nhà này, quả không hề đơn giản. Doanh nghiệp thấy lỗ không làm còn nhà nước thì chưa có cơ chế chính sách để khuyến khích cho các chủ đầu tư tích cực tham gia dự án. Câu chuyện về 7 năm “vật lộn” với công tác giải phóng mặt bằng tại Khu tập thể Nguyễn Công Trứ (Hai Bà Trưng – Hà Nội) do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng nhà số 7 làm chủ đầu tư là một bài học kinh nghiệm trong quá khứ. Đây là dự án thí điểm về cải tạo chung cư cũ theo chủ trương của Thành ủy, HĐND Thành phố được bắt đầu từ năm 2002, nhưng mãi đến năm 2009, các hộ dân ở đây mới chịu trao trả mặt bằng.

Và dù mới được khởi công từ tháng 3/2013 nhưng theo tính toán của chủ đầu tư, số tiền bù lỗ sau khi hoàn thiện tòa N3 có thể lên tới hơn 300 tỷ đồng. Vậy, doanh nghiệp lấy đâu ra tiền để bù lỗ?

Là một đơn vị thành công với dự án cải tạo chung cư cũ tại D2 (Khu tập thể Giảng Võ), KTS. Trần Văn Thành, Tổng giám đốc Cty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Gia Bảo cho biết: Việc chỉ được cải tạo chung cư cũ với mức tối đa 9 tầng sẽ đảm bảo được kiến trúc đô thị, mật độ dân số, thế nhưng, ngân sách Quốc gia có thể sẽ phải bỏ tiền hỗ trợ từ 40 đến 60 tỷ đồng cho một dự án. Vì theo tính toán, ngoài 5 tầng phải trả cho tái định cư và 1 tầng để xe thì 3 tầng còn lại, doanh nghiệp có bán với giá “cắt cổ” thì cũng không thể đủ kinh phí để hoàn thiện được dự án.

Không chỉ riêng chuyện lỗ lãi, các chủ đầu tư sẽ còn tốn của, nhiều công trong công tác giải phóng mặt bằng, bởi diện tích trả lại cho TĐC là quá ít (chỉ từ 1 đến 1,3 lần). Đây cũng chính là căn nguyên khiến việc cải tạo các khu chung cư cũ ít được các chủ đầu tư “để mắt”.

Chia sẻ về những trở ngại của doanh nghiệp, TS.Nguyễn Mạnh Thắng, Chủ tịch HĐQT – Tổng giám đốc Cty Cổ phần Đầu tư Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 7 cho biết: Việc cải tạo các chung cư cũ là trách nhiệm của nhà nước, nhưng vì nhà nước không đủ ngân sách nên cần đến sự chung tay của các doanh nghiệp. Do vậy, cần có sự hài hòa lợi ích giữa 3 bên là Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, chứ nếu để doanh nghiệp tự lo từ việc giải tỏa, bồi thường cho đến di dân… thì ít có đơn vị nào đủ “lực” đứng ra làm dự án.

Mọi phương án đều cần sự quan tâm của nhà nước

Để giải quyết những vướng mắc của doanh nghiệp nêu trên, các chuyên gia đã tính toán đến việc nâng số tầng lên trên mức mà UBND Thành phố cho phép hiện nay. Theo KTS. Trần Văn Thành, nếu Thủ tướng đồng ý cho phép nâng từ 21 đến 27 tầng thì Nhà nước sẽ không phải bù lỗ số tiền lên tới vài chục tỷ đồng cho một dự án. Đồng thời, công tác giải phóng mặt bằng cũng sẽ được giải quyết nhanh hơn và hạn chế được sức ảnh hưởng khi có động đất xảy ra.

Tính toán từ việc xây mới lại tòa D2, ông Thành cũng cho biết: Việc nâng số tầng sẽ góp phần tạo ra thêm 500 việc làm mỗi tháng, tạo nguồn lực sản xuất, giúp phát triển kinh tế.

Tuy nhiên, ĐBQH Đỗ Văn Vẻ (Thái Bình) lại lưu ý rằng: Việc nâng tầm cao cần phải tính toán đến cảnh quan đô thị và tình hình quy hoạch tổng thể của thành phố. Bởi xây cao quá sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch, kiến trúc, mật độ dân số còn thấp quá lại không tận dụng được phần không gian bên trên. Do vậy, nếu lựa chọn giải pháp nâng tầng thì các nhà quy hoạch cần phải tính toán đến việc quy định rõ nơi nào được xây cao, nơi nào phải hạn chế số tầng. Nhà nước cũng cần có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp cụ thể như giá đất, thuế đất hay hỗ trợ chi phí cho việc dân di dời dân trong thời gian chờ tái định cư.

Trường hợp giải pháp xây cao tầng không được lựa chọn, KTS. Phạm Ngọc Dũng, Chủ tịch HĐQT Sông Đà 207 đã đưa ra phương án: Nếu việc nâng số tầng bị hạn chế thì nhà nước phải có nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp như lấy ngân sách để tạo quỹ đất phục vụ tái định cư. Quỹ đất này có thể ở các khu ngoại thành như Việt Hưng, Long Biên mà khu giãn dân phố cổ đang ở. Trong thời gian chờ tái định cư, Nhà nước cũng sẽ cùng với doanh nghiệp hỗ trợ tiền di dân, trường hợp khó nhất là đền bù bằng tiền mặt để họ có điều kiện đi mua chỗ khác.

Còn những “vị trí vàng” không được tái thiết quá 9 tầng, Nhà nước sẽ tổ chức cho đấu thầu công khai để các nhà đầu tư nước ngoài hoặc những người thực sự có năng lực đứng ra làm. Tiền đấu giá đất sẽ được lấy để đền bù tái định cư cho dân.

Hiện, bài toán cải tạo chung cư cũ đang gặp nhiều sóng gió bởi vấn đề “giằng co” lợi nhuận. Để “cán đích” an sinh cho hàng nghìn hộ dân trong các khu tập thể cũ nát, Nhà nước cần có sự “đầu tư” nhiều về cơ chế, chính sách, chứ nếu để doanh nghiệp tự “bươn trải” thì mục tiêu tái thiết, e rằng khó thực hiện.

KTS. Trần Văn Thành: Tại Điều 53, Mục 3 Chương II của Nghị định 71 có quy định về Xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhà tập thể cũ và nhà đông hộ cũ. Tuy nhiên, hài hòa giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, Quốc hội nên xem xét, có thể điều chỉnh một số điều khoản như mức bồi thường hỗ trợ di dời, tạm cư và tái định cư… để việc cải tạo các khu tập thể, chung cư cũ sớm đạt hiệu quả tốt.

Kim Thoa - Thành Luân

Theo