Cần cơ chế, chính sách đặc thù trong cải tạo chung cư cũ

Còn nhiều bất cập

Theo Bộ Xây dựng, trong tổng số 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994 được thống kê trên toàn quốc, hiện cơ quan chức năng đã rà soát, kiểm định 600 nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm ở cấp độ C, D, chiếm khoảng 25%.

Khá nhiều chung cư cũ xuống cấp vẫn chờ cơ chế chính sách để cải tạo. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Dẫn đầu danh sách chung cư cũ hư hỏng và nguy hiểm cấp C, D là Hà Nội với 179 nhà chung cư, Hải Phòng 178, TP. Hồ Chí Minh 130, Quảng Ninh 46, Nghệ An 22…

Theo Bộ Xây dựng, trong 10 năm qua, số lượng chung cư cũ được xây mới, cải tạo chỉ chiếm chưa đầy 3%. Trong khi số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn toàn quốc quá lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý. Điều này dẫn đến việc khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Hơn nữa, đa số nhà chung cư cũ tập trung tại khu vực nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số. Một thực tế hiện nay là ngân sách của địa phương còn hạn chế. Các địa phương cũng chưa chủ động, linh hoạt để bố trí quỹ đất và vốn hỗ trợ lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng để tái định cư cũng như đầu tư hạ tầng dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Cùng với đó, một số quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn mâu thuẫn, chồng chéo khó áp dụng để thực hiện trên thực tế như việc quy định phải có phương án bồi thường trước khi được lựa chọn chủ đầu tư. Trong khi đó, trên thực tế, phải được lựa chọn làm chủ đầu tư thì chủ đầu tư mới lập quy hoạch 1/500 và căn cứ vào đó để xây dựng được phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư…

Cần có cơ chế đặc thù

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về xây dựng cải tạo lại nhà chung cư, Thông tư số 21/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 101 vẫn còn chưa đạt được theo mục tiêu đề ra.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ. Hai địa phương là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh được đề xuất chọn thí điểm cơ chế đặc thù.

Chưa có sự thống nhất, hài hòa lợi ích giữa người dân có nhà chung cư bị phá dỡ xây dựng lại với doanh nghiệp tham gia cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Cụ thể, người dân thì đòi bồi thường cao, không chịu bàn giao mặt bằng, trong khi đó, chủ đầu tư thì lại muốn lợi nhuận cao chi phí bỏ ra thấp. Do vậy, làm chậm quá trình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian qua.

Theo đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng dự thảo Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội. Trong đó nêu rõ những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ; đồng thời đề xuất một số giải pháp về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ.

Cụ thể, UBND TP. Hà Nội giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500 và thành phố sẽ hoàn trả chi phí này nếu nhà đầu tư không được lựa chọn làm chủ đầu tư.

Cùng với đó, Hà Nội cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, mật độ dân số) tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử, thay vì phải báo cáo được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

Đồng thời, Hà Nội kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại thay vì 100% như quy định của luật hiện hành; cho phép nghiên cứu lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 và triển khai theo dự án riêng đối với nhà chung cư cấp D, nhà chung cư hết niên hạn nằm trong các khu chung cư cũ.

Ngoài ra, Hà Nội còn đề xuất được thực hiện chỉ định chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện đầu tư cải tạo nhà chung cư cấp D hoặc không phải là cấp D nhưng nằm trong kế hoạch cải tạo theo hình thức xã hội hóa khi các chủ sở hữu nhà chung cư này không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện dự án…

Theo đề xuất, chủ sở hữu căn hộ tầng 2 có hệ số bồi thường quy đổi tối đa 1,5 lần so với diện tích căn hộ cũ; chủ sở hữu căn hộ tầng 1 như căn hộ tầng 2 và được ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng diện tích căn hộ cũ theo giá thành đầu tư cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư. Trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư tại 4 quận nội thành nếu có nhu cầu tái định cư tại dự án khác ngoài vành đai 3 cho hệ số bồi thường tối đa là 2 lần. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp chặt chẽ với UBND TP. Hà Nội để báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù này.

Cải tạo lại nhà chung cư đặc biệt là tại các đô thị lớn nhằm chỉnh trang đô thị và tạo chỗ ở an toàn, chất lượng tốt, hạ tầng đồng bộ hiện đại cho người dân tại những khu nhà này. Tuy nhiên, cơ chế đột phá và những chính sách đặc thù vẫn những yếu tố được mong đợi để thúc đẩy nhanh chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ./.

Văn Tuấn