Căn hộ chung cư cắt 'cơn sốt', nhà đầu tư nên làm gì?

Thị trường chung cư từ “nóng” sang “nguội”

Từ đầu năm nay, căn hộ chung cư trở thành điểm nóng của thị trường địa ốc khi giá liên tục tăng. “Cơn sốt” tăng giá chung cư không chỉ diễn ra ở những dự án mới mà còn xuất hiện ở các công trình đã qua sử dụng. Khu vực Hà Nội “nóng sốt” trước tiên, sau đó lan rộng đến TPHCM.

Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận giá căn hộ chung cư trong quí đầu năm nay đã gia tăng nhanh chóng. Savills báo cáo giá căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã tăng 21 quí liên tiếp, lên mức trung bình 59 triệu đồng/m2 và cao hơn 40% so với giá giao dịch thứ cấp.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng thống kê bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng 2 chữ số. Tính riêng đến cuối năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 16 điểm phần trăm so với đầu năm. Với các dự án mới, VARS chỉ ra giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới 40% so với giai đoạn đỉnh dịch và tăng khoảng 20% so với giữa năm 2022. Giá cho thuê căn hộ cũng không ngừng tăng.

Giá chung cư đã hạ nhiệt sau một đợt “sóng tăng” trong tháng vừa qua. Ảnh minh họa: DNCC

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cũng đau đáu nỗi lo giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc tiếp tục bị neo giá cao vì thiếu nguồn cung. Ông dẫn số liệu trong quí 1, TPHCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và chỉ 1 dự án cũ hoàn thành xây dựng với 219 căn hộ. Cả thành phố không có một dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng. Tình trạng mất cân đối cung cầu, thiếu hụt nguồn cung nhà ở đã xảy ra từ nhiều năm nay và tiếp tục diễn ra như vấn nạn nhức nhối.

Thiếu nguồn cung nhà ở là nguyên nhân được giới chuyên gia nhắc đến nhiều trong “cơn sốt” căn hộ chung cư gần đây. Nguồn cung hạn hẹp, nhu cầu lớn, cơ cấu sản phẩm trên thị trường không cân đối (thiếu nhà ở vừa túi tiền, dư thừa cao cấp) là những nguyên nhân chính đẩy căn hộ chung cư tăng giá, trong bối cảnh thị trường bắt đầu nhúc nhích phục hồi. Áp lực giá nhà từ đó đè nặng lên vai người dân ở các đô thị lớn, khi nguồn cung chưa thể được cải thiện sớm.

Theo lịch sử giá căn hộ tại Hà Nội của Batdongsan.com.vn, trong tháng 4, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Trong khi giá chung cư vẫn được dự báo tiếp tục tăng không ngừng thì nhu cầu người dân thể hiện ở số lượt tìm kiếm lại đang hạ nhiệt. Đơn vị này thống kê lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quí 2-2023, đạt đỉnh vào tháng 8-2023, sau đó lực cầu giảm. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Đến tháng 3-2024, lượt tìm kiếm đã tiệm cận đỉnh của tháng 8-2023 nhưng sang tháng 4-2024, mức độ quan tâm lại giảm 23% so với tháng trước.

Mức độ quan tâm và lượt tìm kiếm chung cư trong tháng 3 giảm đáng kể, có thể đến từ việc giá bán tại nhiều dự án tăng mạnh trong thời gian qua khiến người mua cân nhắc hơn khi đưa ra quyết định mua bán. Tuy nhiên, loại hình nhà ở này vẫn được đánh giá đầy tiềm năng khi tính thanh khoản cao, phù hợp với số đông, có thể phục hồi sớm nhất trên thị trường sau những giai đoạn biến cố. Nó cũng là biện pháp giải tỏa cơn khát của thị trường khi cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị mỗi năm, theo số liệu của Bộ Xây dựng.

Mua hay đợi thêm?

Trước tình hình hiện tại, nhiều người mua và nhà đầu tư băn khoăn có nên xuống tiền “chốt” chung cư hay chưa. Bởi dường như, giá căn hộ chỉ có lên, không có xuống. Và sau mỗi lần lên “cơn sốt”, mặt bằng giá lại được thiết lập cột mốc mới.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình. Nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.

“Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, sắp tới khi Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn”, ông Quốc Anh nói.

Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau. Ảnh minh họa: V.Dũng

Trong trường hợp mua để đầu tư, chuyên gia của Batdongsan.com khuyên rằng người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định. Khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Còn nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư vẫn là một loại hình có thể cân nhắc. Lý do là vì tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) trong giai đoạn 2015-2023 đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM, nêu quan điểm đây là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, bởi trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành TPHCM sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có dòng tiền từ cho thuê và có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian.

Chuyên gia của Savills cho rằng hiện tại, cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.

Hiện tại, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư rất tốt, nhưng người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư. Bởi việc doanh nghiệp đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Trên thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án “đứt gánh giữa đường”, không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.

Vấn đề chuyên gia Savills lưu ý nhà đầu tư là giá bán căn hộ. Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư cũng sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn.

Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau. Mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên người mua cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, nên áp lực tài chính sẽ giảm bớt

Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà. Theo chuyên gia Savills, thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2-3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi. Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn.

Nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành cùng với mình một cam kết dài tới 15-20 năm. Do đó, mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn lớn hơn từ 70% trở lên là rủi ro cao.

Nhiều chuyên gia đều đồng tình rất khó để dò đáy hay đỉnh giá của chung cư. Không có lời khuyên chính xác nào được đưa ra cho người mua, nhà đầu tư để sử dụng đạt hiệu quả tối đa với đồng tiền của mình. Tuy nhiên, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. Bên cạnh giá, người mua cần nghiên cứu kỹ nhiều yếu tố quan trọng khác như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống của mình hoặc tính thanh khoản, hiệu quả cho thuê.

Kim Ngân