Cần lấp lỗ hổng trong đấu giá quyền sử dụng đất

Liên tiếp hai số báo ngày 18 và 19-4 Pháp Luật TP.HCM đã có bài phân tích về hiệu quả, lợi ích của hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) gắn với các dự án cụ thể tại TP.HCM. Một vấn đề khác được nhiều người quan tâm là trong hoạt động đấu giá QSDĐ đang có những lỗ hổng pháp lý nào và làm sao để lấp đầy các “lỗ hổng” ấy.

Chúng tôi đã trao đổi với PGS-TS Đoàn Thị Phương Diệp, Trưởng Phòng thanh tra - pháp chế Trường ĐH Kinh tế - Luật TP.HCM, về vấn đề này. Bà Diệp cũng là thành viên nhóm nghiên cứu pháp lý của hội thảo “Đấu giá QSDĐ: Thực tiễn pháp lý và giải pháp” do báo Pháp Luật TP.HCM phối hợp cùng Viện Kinh tế xanh và Trường ĐH Kinh tế - Luật TP.HCM tổ chức sáng nay (20-4).

Lỗ hổng về năng lực tài chính của nhà đầu tư

. Phóng viên: Thưa bà, liên quan đến hoạt động đấu giá QSDĐ chắc hẳn thời gian qua bà cũng có sự quan tâm đặc biệt. Bà có bình luận gì về vấn đề này?

+ PGS-TS Đoàn Thị Phương Diệp: Theo quy định, đấu giá QSDĐ là một trong các cách thức để nhà đầu tư có được QSDĐ. Đây là hình thức bán tài sản công khai và với các đặc thù của QSDĐ, tài sản công, nên trong thời gian qua hình thức này đã thu hút khá nhiều sự chú ý của dư luận. Đặc biệt, việc một số doanh nghiệp (DN) trúng đấu giá hàng ngàn tỉ đồng rồi xin hủy kết quả làm dấy lên nhiều vấn đề pháp lý cũng như dư luận.

Vậy các vụ đấu giá QSDĐ này có phát sinh vấn đề pháp lý nào, chúng ta cần hoàn thiện pháp luật theo hướng nào để đảm bảo quyền cho nhà đầu tư bất động sản trong việc tiếp cận với QSDĐ đồng thời đảm bảo vai trò của quản lý nhà nước về đất đai.

Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý và giải pháp”

Hội thảo do báo Pháp Luật TP.HCM phối hợp cùng Viện Kinh tế xanh và Trường ĐH Kinh tế - Luật TP.HCM tổ chức vào sáng nay (20-4), tại khách sạn Rex.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm nơi có bốn lô đất được tổ chức đấu giá. Ảnh: MINH TÂM

Qua nghiên cứu pháp luật, kết hợp với phỏng vấn nhiều DN trong lĩnh vực thẩm định giá và kết quả nhiều cuộc đấu giá trên các tỉnh, TP, chúng tôi nhận thấy đang có những “điểm mờ” trong quy định.

. Đó là những điểm mờ gì, thưa bà? Sau vụ hai DN đấu giá QSDĐ ở khu đô thị mới Thủ Thiêm bỏ cọc, nhiều ý kiến cho rằng cần phải siết năng lực của nhà đầu tư để hạn chế tình trạng này?

+ Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai đều không có quy định việc cần kiểm tra năng lực tài chính và năng lực thực hiện hợp đồng được giao kết sau khi trúng đấu giá. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến thực tế có nhiều DN từ chối ký hợp đồng, thậm chí chấp nhận bỏ tiền cọc sau khi trúng đấu giá.

Cần lưu ý rằng thủ tục thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đánh giá đầu tiên trước khi tiến hành thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua việc đấu giá QSDĐ. Luật Đầu tư cũng đã bỏ qua việc xem xét năng lực tài chính, vốn dĩ là điều kiện quan trọng nhất của nhà đầu tư trong việc thực hiện và theo đến cùng dự án đầu tư được phê duyệt.

Chúng tôi cho rằng đây là điểm hạn chế quan trọng nhất trong quy trình xúc tiến đầu tư theo quy định của pháp luật hiện hành. Khoảng trống này cần được lấp đầy để tránh tình trạng “bỏ chạy” của nhà đầu tư sau khi trúng đấu giá như thời gian qua.

Nên quy định đặt cọc cao, phạt nặng?

. Nhiều quan điểm cho rằng cần phải tăng số tiền đặt cọc thật cao và có mức xử phạt nghiêm khắc nếu DN bỏ cọc thì mới tìm được nhà đầu tư thứ thiệt. Quan điểm của bà thế nào?

+ Về nguyên tắc, các bên được quyền thỏa thuận mức đóng đối với khoản tiền này trong ngưỡng giới hạn tối thiểu, tối đa là 5% và 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Qua vụ Thủ Thiêm có ý kiến cho rằng mức ứng trước tối đa 20% là quá thấp.

Tuy nhiên, vấn đề này cần phải được tiếp cận theo hướng nếu tỉ lệ này được quy định quá cao thì có thể trở thành rào cản hạn chế sự tham gia đấu giá của không ít tổ chức, cá nhân. Đặc biệt, cũng vì mục đích này mà pháp luật hiện nay không cho phép bên bán tài sản và tổ chức đấu giá được đặt ra thêm điều kiện đối với bên tham gia đấu giá ngoài các điều kiện mà pháp luật quy định.

Chúng tôi đã phỏng vấn nhiều đơn vị đang thực hiện hoạt động đấu giá thì họ cho rằng mức tiền đặt trước tối đa 20% mà Luật Đấu giá tài sản quy định là phù hợp, tạo điều kiện thu hút được nhiều DN tham gia đấu giá. Nếu cao quá sẽ tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá.

Cần có quy trình riêng về đấu giá QSDĐ

. Việc đấu giá QSDĐ hiện được điều chỉnh bởi khá nhiều luật như các luật Đất đai, Đấu giá tài sản, Quản lý tài sản công, Quản lý thuế… Bà có cho rằng một tài nguyên đặc biệt như QSDĐ thì cần phải có một quy trình riêng và quy định phải đồng bộ?

+ Đúng thế. Hiện nay, có nhiều văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá QSDĐ, dẫn đến hoạt động này thuộc thẩm quyền quản lý nhà nước của nhiều bộ, ngành, địa phương nên chưa có sự phối hợp đồng bộ, thống nhất về nội dung. Các luật trên chưa phân định quy trình khi đấu giá QSDĐ có giá trị lớn với đấu giá các tài sản khác, mà tất cả trong một quy trình chung.

Theo chúng tôi, hoạt động đấu giá QSDĐ, pháp luật về đất đai hiện hành phải có quy định sau về sáu điều kiện:

(1) Khả năng tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; (2) Kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất; (3) Ký quỹ hoặc có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt; (4) Cam kết thời hạn thực hiện và cam kết không thay đổi quy hoạch, thiết kế xây dựng 1/500 được duyệt, đồng thời áp dụng chế tài thu hồi dự án nếu người trúng đấu giá không thực hiện đúng một trong ba cam kết trên; (5) Cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân, DN trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá; (6) Chế tài, xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất, trong trường hợp tư vấn định giá cho kết quả giá đất được định thấp hơn 20% so với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.

Hiện tại các quy định về đấu giá QSDĐ đang được thực hiện trên cơ sở quy định chung về đấu giá tài sản. Tuy nhiên, với vai trò là một loại tài nguyên đặc biệt, QSDĐ cần có cơ chế pháp lý riêng về đấu giá để có thể đáp ứng được với nhu cầu của thực tiễn.

. Xin cám ơn bà.•

Quy định chặt việc sử dụng đất sau khi trúng đấu giá

Hiện nay, pháp luật thiếu quy định nền tảng cơ bản là kiểm soát tình trạng sử dụng đất sau khi trúng đấu giá bị bỏ hoang hoặc không thực hiện dự án như cam kết quy định về thuế đất quá thấp và thuế không trở thành công cụ điều tiết thị trường. Đây chính là một trong những nguyên nhân giá đất luôn tăng ở Việt Nam trong một thời gian dài.

Ở một số quốc gia, nhằm khuyến khích đưa đất vào sử dụng hiệu quả, tránh hoang hóa, họ đã áp dụng mức thuế suất cao đối với đất không sử dụng. Chẳng hạn, tại Úc, luật thuế năm 1997 quy định nếu người sở hữu đất thông báo cho nhà nước đất không sử dụng quá sáu tháng thì sẽ bị đánh thuế 5%, mức thuế sẽ tăng lên 20% nếu thông báo cho nhà nước sau khi nhà nước bắt đầu điều tra; tăng 90% nếu không thông báo và bị nhà nước phát hiện. Tại Hàn Quốc, đất bị bỏ hoang hoặc trong quá trình cải tạo đất quá hai năm thì bị đánh thuế 5%, quá ba năm là 7%, quá năm năm là 8%, quá bảy năm là 9%, trên 10 năm là 10%...

Pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể nghĩa vụ của người trúng đấu giá QSDĐ, như phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt trong phương án đấu giá QSDĐ. Trong trường hợp người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng thì trong thời hạn bao lâu Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường. Nếu quy định được điều này thì người tham gia đấu giá sẽ rất cân nhắc trước khi tham gia đấu giá. PGS-TSĐOÀN THỊPHƯƠNG DIỆP

VIỆT HOA