Cần tăng tốc 'cởi trói' pháp lý dự án

Một dự án nhà ở đang bị vướng pháp lý.

Hơn một tháng nay, ông Nguyễn Khắc Quang - Giám đốc Pháp lý một doanh nghiệp tại Bình Dương phải chạy đôn đáo khắp nơi để làm thủ tục cấp giấy phép xây dựng cho dự án của công ty. Vị này cho biết, doanh nghiệp ông đã hoàn tất các thủ tục cần thiết để xây dựng dự án nhà ở thương mại như chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và nhà đầu tư; quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500…, nhưng vì chưa có giấy phép xây dựng nên chưa thể triển khai các bước tiếp theo.

Trong khi đó, dự án A&T Sky Garden tại phường Lái Thiêu (TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương) đã được cấp giấy phép xây dựng từ đầu năm 2024, nhưng chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương vẫn chưa thể “thở phào” vì khâu xác định tiền sử dụng đất hiện vẫn tắc.

Tương tự, tại dự án Phú Đông Sky One của Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5, nhà thầu đã tiến hành đổ mẻ bê tông đóng nắp hầm và đang thi công đến tầng 1 block A và tầng 2 block B. Dẫu vậy, dự án vẫn chưa đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai vì chưa đóng tiền sử dụng đất.

Thậm chí, chủ đầu tư này còn “không dám” mở bán vì sợ “lỗ”, bởi việc xác định đơn giá đất là cấu phần quan trọng để tính toán giá bán sản phẩm. Trên thực tế, từng có không ít doanh nghiệp “ngã ngửa” vì trót công bố giá bán trước khi biết số tiền sử dụng đất phải nộp.

Đơn cử như trường hợp chủ đầu tư một dự án nhà ở tại TP. Thủ Đức, TP.HCM, đã choáng váng khi nhận được thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới hơn 250 tỷ đồng.

Trước đó nhiều năm, dự án được các đơn vị thẩm định tạm tính tiền sử dụng đất vào khoảng 50 tỷ đồng và do thiếu vốn nên đã bán sản phẩm cho khách hàng với giá căn cứ vào chi phí tiền sử dụng đất tạm tính. Theo chia sẻ của chủ đầu tư này, với việc tiền sử dụng đất tăng vọt tới hơn 5 lần, nếu vẫn bán sản phẩm với giá cũ thì sẽ lỗ nặng.

Bà Đặng Thị Kim Oanh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn địa ốc Kim Oanh cho hay, việc chậm thẩm định giá đất tạo ra áp lực rất lớn với doanh nghiệp.

“Có dự án tại Bình Dương, chúng tôi hoàn thành hơn 1 năm nay, đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng vẫn chưa được tính thuế đất, mà không tính được thuế đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì không thể thu tiền mua nhà của khách hàng, dẫn tới doanh nghiệp đứng trước vô vàn khó khăn”, bà Oanh kể.

Chung cảnh ngộ, đại diện một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM cho hay, trước đây, khi tiến hành triển khai dự án, mặc dù chưa có thông báo chính thức về tiền sử dụng đất, nhưng các đơn vị thẩm định đưa ra con số tạm tính trong khoảng từ 1.500-2.000 tỷ đồng và căn cứ vào đó để đầu tư dự án.

Thế nhưng, gần đây, tiền sử dụng đất của dự án được các đơn vị thẩm định “tiết lộ” ước chừng lên đến gần 6.000 tỷ đồng. Nếu cơ quan quản lý “chốt” con số này, doanh nghiệp không có khả năng để đóng, nên cũng không thể tiếp tục triển khai dự án.

“Ách tắc cơ chế, chính sách là một trong những nguyên nhân trọng yếu khiến doanh nghiệp gặp khó khăn”, bà Dương Thanh Thủy - Phó chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy nhấn mạnh.

Lấy câu chuyện cụ thể tại Tập đoàn Trung Thủy làm minh chứng, bà Thủy cho hay, không dự án nào của doanh nghiệp này phát triển dưới 7 năm, thậm chí có dự án bà phải dành “một phần ba cuộc đời” để theo đuổi.

“Một dự án của chúng tôi tại TP.HCM dù đã cất nóc tầng 40, dự kiến có thể bàn giao cuối năm nay, nhưng vẫn chưa thể mở bán. Nguyên nhân do trong suốt 8 năm qua không cơ quan nào quyết định việc định giá đất, cho dù Công ty đã nộp hồ sơ để đóng tiền sử dụng đất”, bà Thủy chia sẻ.

Theo các chuyên gia, vướng mắc các doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải hiện nay chủ yếu liên quan đến pháp lý (khoảng 70%). Có những dự án gặp vướng mắc nên thời gian thực hiện kéo dài cả chục năm chưa xong. Vì vậy, đề xuất các cơ quan hữu quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ doanh nghiệp kịp thời hơn.

Việt Dũng