Cần Thơ: Nhiều dự án bất động sản 'xí phần chờ thời', đâu là nút thắt lớn nhất?

Nhiều dự án nhưng thiếu thực chất

Những năm gần đây, Cần Thơ nổi lên là điểm đến của nhiều “ông lớn” bất động sản với hàng loạt dự án nhà ở thương mại, khu đô thị và nhà ở xã hội quy mô lớn. Giai đoạn 2025–2026, thị trường ghi nhận sự tham gia của nhiều tập đoàn như Tập đoàn T&T, Vingroup, Tập đoàn Sao Mai cùng nhiều doanh nghiệp trong và ngoài khu vực.

Dự án khu dân cư Phú An sau 20 năm thi công chỉ lấp đầy nhà ở khoảng 70% và thủ tục pháp lý chưa hoàn chỉnh - Ảnh: Văn Kim Khanh

Các dự án trải dài tại các quận trọng điểm như Cái Răng, Bình Thủy, Ninh Kiều, với quy mô từ vài ha đến hàng trăm ha. Đáng chú ý, có những dự án đô thị lên đến 298–500ha dọc tuyến Võ Văn Kiệt, hay hàng loạt dự án chung cư, khu dân cư với tổng vốn đầu tư hàng nghìn tỉ đồng.

Song song đó, phân khúc nhà ở xã hội cũng được đẩy mạnh với mục tiêu hoàn thành khoảng 3.000 căn trong năm 2026, hướng tới 16.900 căn đến năm 2030. Nhiều dự án như Hồng Loan 5C, An Phú Ecocity, hay các khu nhà ở tại Khu thiết chế Công đoàn được triển khai.

Tuy nhiên, phía sau bức tranh “dày đặc dự án” là thực trạng đáng lo ngại: không ít dự án mới dừng ở bước đăng ký, xin chủ trương hoặc triển khai cầm chừng. Tình trạng “xí phần chờ thời” xuất hiện khi một số nhà đầu tư nhanh chóng chiếm quỹ đất nhưng chưa thực sự triển khai.

Vì sao dự án chậm: “hòn đá tảng” và những nút thắt chồng chéo

Nguyên nhân lớn nhất khiến các dự án tại Cần Thơ chậm tiến độ chính là vấn đề giải phóng mặt bằng – được ví như “hòn đá tảng”.

Giám đốc Sở Xây dựng - Giao thông TP. Cần Thơ Mai Văn Tân cho biết: Nhiều dự án chưa có quỹ đất sạch do người dân chưa đồng thuận với giá bồi thường hoặc thiếu khu tái định cư phù hợp. Tình trạng mặt bằng “da báo” khiến nhà đầu tư không thể triển khai đồng bộ, kéo dài thời gian thi công.

Bên cạnh đó, sự biến động của giá đất và việc điều chỉnh theo Luật Đất đai mới khiến quá trình xác định giá đền bù gặp khó khăn, phải điều chỉnh nhiều lần, làm chậm tiến độ.

Một nút thắt lớn khác là pháp lý và quy hoạch. Nhiều dự án phải chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu (1/2000) hoặc quy hoạch chi tiết (1/500) để phù hợp với quy hoạch tổng thể giai đoạn 2021–2030. Thủ tục giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xác định nghĩa vụ tài chính kéo dài hơn dự kiến.

Ngoài ra, một số dự án còn vướng thanh tra, kiểm tra từ các giai đoạn trước, buộc phải dừng lại để xử lý sai phạm, càng làm kéo dài thời gian triển khai.

Năng lực nhà đầu tư và tâm lý “giữ đất chờ thời”

Không thể không nhắc đến yếu tố chủ quan từ phía doanh nghiệp. Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường với mục tiêu “giữ chỗ” thay vì triển khai thực chất.

Dự án khu đô thị và Khu công nghệ thông tin tập trung sau 10 năm vẫn chưa xong thủ tục pháp lý -Ảnh: Văn Kim Khanh

Ông Nguyễn Minh Trí, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Địa ốc Tín phát cho rằng, trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, lãi suất biến động, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền. Những nhà đầu tư có năng lực tài chính hạn chế thường chọn giải pháp trì hoãn hoặc triển khai cầm chừng để chờ thị trường phục hồi.

Bên cạnh đó, tâm lý “chờ cơ chế” vẫn tồn tại. Một số chủ đầu tư thiếu chủ động trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý, còn trông chờ vào các đợt tháo gỡ từ chính quyền.

Hệ quả là đến tháng 3.2026, Cần Thơ đã phải rà soát tới 54 dự án vướng mắc, với tổng diện tích hơn 1.410ha. Đây là con số đáng chú ý, phản ánh mức độ tồn đọng lớn của các dự án bất động sản trên địa bàn.

Một dự án ở Vị Thanh - Hậu Giang cũ nay giao dịch rất chậm do Trung tâm hành chính ở TP.Cần Thơ sau khi sáp nhập - Ảnh: Văn Kim Khanh

Giải pháp nào để khơi thông và “lọc” thị trường?

Trước thực trạng trên, Cần Thơ đang triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn và tái cấu trúc thị trường.

Trước hết là tháo gỡ pháp lý – yếu tố chiếm đến khoảng 70% vướng mắc. Việc áp dụng đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới từ năm 2026 được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn. Thành phố cũng rà soát từng dự án để phân loại, điều chỉnh quy hoạch hoặc xử lý theo cơ chế chuyển tiếp.

Song song đó, cải cách thủ tục hành chính được đẩy mạnh, hướng tới tích hợp các bước như thẩm định thiết kế, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng nhằm rút ngắn thời gian cho nhà đầu tư.

Một vài dự án sau 20 năm thi công vẫn chưa xây dựng xong - Ảnh: Văn Kim Khanh

Đối với giải phóng mặt bằng, thành phố vừa điều chỉnh bảng giá đất sát thực tế, đồng thời đầu tư các khu tái định cư để tạo sự đồng thuận của người dân. Đây được xem là chìa khóa để tạo “đất sạch” cho dự án.

Về tài chính, việc triển khai các gói tín dụng ưu đãi như chương trình 120.000 tỉ đồng với lãi suất thấp hơn thị trường 1,5–2% đang hỗ trợ đáng kể cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, đặc biệt trong phân khúc nhà ở xã hội.

Chủ tịch UBND TP.Cần Thơ Trương Cảnh Tuyên cho rằng: Thành phố kiên quyết “thanh lọc” thị trường: thu hồi các dự án chậm triển khai, thiếu năng lực, đồng thời công khai danh mục dự án đủ điều kiện để minh bạch thông tin. Những dự án có năng lực thực sự sẽ được ưu tiên, tạo động lực phát triển bền vững.

Từ thực tế trên có thể thấy, tình trạng “đăng ký, chờ thời” tại Cần Thơ không chỉ xuất phát từ khó khăn khách quan mà còn phản ánh những hạn chế nội tại của thị trường. Trong các giải pháp, yếu tố then chốt nhất để một dự án “về đích” đúng hạn vẫn là giải phóng mặt bằng gắn với hoàn thiện pháp lý. Khi hai nút thắt này được tháo gỡ, dòng vốn và năng lực nhà đầu tư mới có thể phát huy hiệu quả, giúp thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển thực chất hơn.