Cẩn trọng 'đánh đu theo sóng' bất động sản sinh thái

Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù đang có triển vọng phát triển mạnh, nhưng loại hình bất động sản sinh thái lại ẩn chứa nhiều nguy cơ rủi ro cho những nhà đầu tư đang “đánh đu theo sóng”.

"Mật ngọt" từ những lời "có cánh"

Kể lại câu chuyện đi tìm hiểu để mua đất làm khu nghỉ dưỡng của gia đình mình, chị Huyền (quận Thanh Xuân) cho biết, do nhu cầu mỗi cuối tuần cùng gia đình muốn có không gian yên tĩnh, trong lành để nghỉ ngơi nên quyết định tìm đến một số vùng ven đô để mua những lô đất có diện tích lớn, có rừng, có núi, hồ nước… Sau khi tìm hiểu, chị được một nhân viên môi giới ở Sóc Sơn giới thiệu một số loại hình khác nhau.

Một khu đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, Hòa Bình được san mặt bằng và rao bán.

Cụ thể, có những khu vực là đất rừng sản xuất, có sông, suối chảy qua tại các huyện Lương Sơn, Kim Bôi của Hòa Bình.

Giá thành tại các khu này cũng được môi giới giới thiệu khá rẻ, điển hình như một lô đất có diện tích 4.084 m2 trong đó có 500m2 đất ở còn lại là đất vườn thuộc huyện Kim Bôi, Hòa Bình được giới thiệu có vị trí đắc địa, cách đường mòn Hồ Chí Minh chỉ 1km, cách trung tâm Hà Nội 60km, đường đẹp, ô tô vào tận nơi, đất tựa lưng vào núi đồi, cao thoáng, tầm nhìn bao la cảnh đồng xanh núi cao chỉ có giá 1 triệu/m2.

“Tuy nhiên, khi chuẩn bị thực hiện các giao dịch, tôi có đến các cơ quan chức năng để tìm hiểu thì mới nhận được thông tin là những lô đất này chỉ là đất nông nghiệp, đất rừng… không đủ điều kiện để xây dựng căn hộ kiên cố, giấy tờ mua bán cũng chỉ là giấy viết tay, không được các cơ quan nhà nước công nhận”, chị Huyền chia sẻ.

Lời quảng bá trên các trang mạng xã hội của cò đất.

Anh Trần Đức - một môi giới lâu năm tại các khu vực ven đô Hà Nội cho biết, thời điểm gần đây, lượng khách hỏi mua các thửa đất nông nghiệp tăng cao, nhất là đất thầu khoán để làm trang trại của người dân, thậm chí cả đất rừng sản xuất cũng có giao dịch liên tục với giá mua đi bán lại tăng liên tục.

Cũng theo anh Đức, có những trường hợp nhà đầu tư mua đất xong tiến hành làm đường, dựng chòi, đào ao,… đầu tư một số hạ tầng cơ bản như san gạt đường vào, kéo mạng,… và gán cho các bất động sản trên những mỹ từ như homestay, framstay, forest resort,… sau đó đưa ra thị trường nhằm kiếm lời với hình thức bán “trọn lô” không cần tách thửa.

Có thể thấy, các bất động sản sinh thái đang được quảng cáo, mua đi bán lại liên tục thời gian qua phần lớn là đất nông nghiệp gồm đất trồng lúa, trồng cây lâu năm, đất rừng ao hồ, đất rừng sản xuất được giao khoán cho người dân canh tác… không đủ điều kiện để có thể sang nhượng, xây dựng kiên cố. Chính vì vậy, trước khi xuống tiền, những nhà đầu tư thông thái cần hết sức cẩn trọng để có thể tránh những rủi ro có thể xảy ra.

Một homestay trên địa bàn huyện Sóc Sơn mới được xử lý thời điểm tháng 4/2022

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Việc một số cá nhân, tổ chức mua gom nhiều diện tích lớn đất nông nghiệp, đất rừng rồi rao bán với “mác” bất động sản sinh thái sẽ tiềm ẩn một số rủi ro cho các nhà đầu tư, bởi đất nơi đây là đất nông nghiệp, đất rừng nên việc xây dựng nhà ở, công trình kiên cố trên đất sẽ không được cho phép.

Cẩn trọng với rủi ro pháp lý

"Việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở đã được quy định trong Quyết định 121 của UBND TP Hà Nội và nằm trong quy hoạch chung của nhà nước, chứ cá nhân nhỏ lẻ khó mà có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất nhà ở. Việc mua bán đất nông nghiệp mang lại rủi ro rất lớn với nhà đầu tư, bởi nếu mảnh đất đó nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp rất thấp, trong khi nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản không nhỏ để mua".

Ông Đào Trung Chính - Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ T&MT)

Nhận định về nội dung trên, luật sư Nguyễn Thị Trâm – Đoàn Luật sư Hà Nội cũng đưa ra cảnh báo, hiện nay trên các trang mạng rao bán, nói thẳng mua bán “đất giấy tờ tay” nên giá khá rẻ, nếu không thận trọng thì người mua có nguy cơ mất trắng. Bởi, có thể một lô đất, cò đất, môi giới có thể bán cho nhiều người, hậu quả có thể xảy ra là khi có tranh chấp, việc mua bán lại ký giấy tờ tay mua đất thì cũng rất khó để chứng minh và lấy lại tiền.

Cụ thể, đối với các mảnh đất có đất ở nông thôn kèm đất vườn thì diện tích xây dựng sẽ bị hạn chế trên diện tích đất ở theo hạn mức. Sẽ không có chuyện một vài gia đình mua chung một mảnh đất rộng hàng héc ta mà trong đó chỉ có 100-200 m2 đất ở là có thể xây dựng “xóm sinh thái” như các môi giới thường quảng cáo.

Nhấn mạnh về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các nhà quản lý nhà nước cũng thông tin cho biết, việc chuyển đổi này sẽ phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt của cấp huyện, được cấp theo hạn mức cho từng địa phương và phải tuân thủ các quy hoạch liên quan. Do đó, sẽ không có chuyện đất được chuyển đổi mục đích sử dụng “trong một nốt nhạc” như lời khẳng định của các sàn giao dịch, môi giới.

Các chuyên gia cũng cảnh báo, việc xây dựng và vận hành các mô hình kinh doanh như farmstay, homestay,.. hiện chưa có hành lang pháp lý quy định, công nhận. Do đó, nhà đầu tư có thể sẽ phải đối mặt với rủi ro pháp lý khi đầu tư các mô hình này. Các bất động sản “sinh thái” liên tục được mua đi bán lại, đầu cơ nhằm đẩy giá lên cao mà không có người mua để sử dụng thực. Điều này dẫn đến nguy cơ “hòn than nóng” sẽ được chuyền vào tay những nhà đầu tư vào sau. Khi đó, nguy cơ thua lỗ do vỡ bong bóng là hiện hữu.

Duy Thế