Cẩn trọng 'giá ảo' trong các phiên đấu giá đất

Phiên đấu giá 19 lô đất ở khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức diễn ra từ lúc 9 giờ sáng ngày 19-8 đến khoảng 4 giờ sáng ngày 20-8.

Hệ lụy dấu hiệu “thổi giá”

Theo công cụ thống kê lịch sử giá trên nền tảng công nghệ của trang Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Tiền Yên, Hoài Đức trong quý II chỉ là 43 triệu đồng/m2. Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua vẫn cao gấp từ 2-3 lần so với mặt bằng giá phổ biến.

Tương tự, đối với phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai diễn ra vào hôm 10-8, vẫn theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, giá rao bán đất trung bình ở địa phương này tăng khoảng 80% trong vòng 4 năm qua, từ mức phổ biến là 15 triệu đồng/m2 năm 2020 lên mức 27 triệu đồng/m2 năm 2024. Như vậy, so với mặt bằng giá rao bán phổ biến là 27 triệu đồng/m2 trong quý II vừa qua, mức giá trúng đấu giá từ 63-100 triệu đồng/m2 cho những lô đất tại xã Thanh Cao, cao hơn gấp 2,3-3,7 lần.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận xét kết quả đấu giá đất với mức giá cao như vậy sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn. Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2-3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo.

Mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Cuối cùng, hệ lụy của điều này là có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.

“Hậu kiểm” để kiểm soát giao dịch

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, hiện tượng chỉ có vài chục lô đất nhưng thu hút tới hàng ngàn người tham gia, điều này phản ánh nguồn cung của thị trường đang khan hiếm và đã được cảnh báo từ nhiều năm nay.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, mức giá trong phiên đấu giá đất ở một số huyện ngoại thành Hà Nội vừa qua ở mức cao hơn mức trung bình thị trường, điều này có thể do sự kỳ vọng của nhà đầu tư, nhưng cũng không loại trừ hiện tượng “thổi giá”. Do đó, điều quan trọng sau phiên đấu giá là công tác hậu kiểm, giám sát chặt chẽ nếu phát sinh dấu hiệu vi phạm có thể xử lý các cá nhân, tổ chức để đảm bảo những phiên đấu giá được minh bạch và đạt được mục tiêu.

Trong khi đó, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng, việc xác định rõ các trục phát triển cùng các giải pháp chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng tại một số huyện ngoại thành Hà Nội, chính là tác nhân quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS khu vực này sôi động trở lại, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư. Thực tế, việc giá đất lập kỷ lục tăng gấp nhiều lần như ở huyện Thanh Oai, Hoài Đức vừa qua khiến không ít người ngỡ ngàng.

Nhiều nhà đầu tư đã so sánh với giá đất ở quận Tây Hồ để làm tham chiếu, vì sau nhiều năm quy hoạch bài bản, nơi đây có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, nhưng giá đất nền ở Tây Hồ cũng chỉ tăng ở mức 100-120 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các huyện Thanh Oai, Hoài Đức là vùng ven, cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ, quy hoạch chưa rõ ràng, giá đất nền cao hơn giá đất quận Tây Hồ là điều bất bình thường, dù cho xu hướng dịch chuyển về ven đô của Hà Nội để giảm tải cho nội đô, giãn dân ra các vùng ven đang là phổ biến.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh khuyến cáo, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng trước khi xuống tiền mua đất nền thời điểm này, phải nghiên cứu kỹ để tránh rơi vào bẫy “sốt ảo”, vì không loại trừ khả năng trong nhiều phiên đấu giá đất vẫn xuất hiện các nhà đầu tư thông đồng đẩy giá, nhằm nâng giá trị những khu đất lân cận để trục lợi.

Theo LS Đặng Văn Cường, Văn phòng Luật sư Chính Pháp, việc trả giá cao trong các phiên đấu giá để “thổi giá” BĐS là tình trạng khá phổ biến trong thời gian vừa qua. Không ít trường hợp những người tham gia đấu giá (thường là nhóm các nhà đầu cơ) trả giá cao để tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó “bỏ cọc”, thoát hàng ra để chốt lời. Bởi trước khi thổi giá một dự án nào đó thì nhóm đầu cơ này đã tích lũy một lượng BĐS nhất định, họ đẩy giá cao để kiếm lời, sẵn sàng chấp nhận mất tiền cọc từ việc đẩy giá. Bản chất là thao túng thị trường BĐS ở phạm vi hẹp.

Hành vi thao túng thị trường BĐS làm nhiễu loạn thị trường, thiệt hại cho nền kinh tế. Khi giá BĐS bị đẩy lên quá cao dẫn đến BĐS đó sẽ không được đưa vào khai thác sử dụng, mà chỉ để bán trao tay kiếm lời giữa những người buôn đất với nhau. Hành vi lợi dụng hoạt động đấu giá hợp pháp để gây nhiễu loạn thị trường, tạo giá BĐS ảo dẫn đến nhu cầu về cung - cầu ảo để trục lợi là hành vi vi phạm pháp luật và bị xử lý.

Nhiều ý kiến cho rằng, cần phải có giải pháp triệt để hạn chế tối đa yếu tố lợi ích nhóm, thao túng đấu giá, thao túng thị trường để hình thành mặt bằng giá mới. Các địa phương cần khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án BĐS, nhất là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Khi thị trường đất nền sôi động thì đấu giá đất có thể trở thành một thị trường đầu cơ mới. Thay vì tạo thêm nguồn cung mới cho người có nhu cầu ở, sẽ xuất hiện tình trạng mua đi, bán lại các suất trúng đấu giá. Đây có thể là “chiêu trò” để tạo mặt bằng giá mới rồi bỏ cọc để hưởng lợi từ việc tăng giá ăn theo tại các khu vực lân cận.

LƯU THỦY