Cẩn trọng khi cầm sổ đỏ

*Bạn đọc hỏi: bà Trần Thị Ngọc Tiên, trú Q.Hải Châu (TP Đà Nẵng) hỏi: Tôi và bà Hiền cùng kinh doanh ở chợ với nhau. Do buôn bán khó khăn, bà Hiền nhiều lần mượn tiền tôi gần 700 triệu đồng, có viết giấy mượn tiền do bà Hiền ký, đồng thời có giao cho tôi một giấy tờ nhà đất do vợ chồng bà Hiền đứng tên. Ngoài khoản nợ của tôi, bà Hiền còn nợ nhiều người khác với số tiền không nhỏ. Vậy, tôi muốn biết: tôi có quyền đi kiện để được quyền bán căn nhà của bà Hiền nhằm thu hồi nợ không và với số tiền bán nhà, tôi có được quyền ưu tiên thanh toán trước các chủ nợ khác hay không?

Ths.LS Lê Ngô Hoài Phong, Trưởng CN Công ty Luật TNHH Phạm và Liên Danh tại Đà Nẵng, trả lời: Thứ nhất, bà Tiên không thể đi kiện bà Hiền để bán căn nhà của bà Hiền nhằm thu hồi khoản nợ với tư cách là người nhận thế chấp đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) của vợ chồng bà Hiền vì 2 lý do: một là, việc bà Hiền dùng giấy tờ nhà đất giao cho bà Tiên không có sự đồng ý của chồng; hai là, theo quy định tại Điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Và Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: "Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng". Do đó, nếu bà Tiên kiện ra tòa án thì tòa sẽ không công nhận giao dịch thế chấp nhà và đất kiểu này. Trong trường hợp này, có thể hiểu rằng đây là khoản nợ không bảo đảm. Thứ hai, bà Tiên không có quyền ưu tiên thanh toán nếu căn nhà này bị bán để thi hành án. Trong trường hợp tòa án tuyên bà Hiền có nghĩa vụ trả nợ cho bà Tiên và bản án đã có hiệu lực pháp luật mà bà Hiền không tự nguyện thi hành thì bà Tiên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế thi hành án theo quy định của pháp luật. Bởi như đã phân tích ở trên, việc nhận thế chấp của bà Tiên không được pháp luật thừa nhận nên khi cơ quan thi hành án kê biên và bán đấu giá căn nhà để thi hành án thì bà Tiên sẽ chỉ được thanh toán theo tỷ lệ nợ tương ứng cùng với các chủ nợ khác cũng đang trong quá trình thi hành án. Trong quan hệ dân sự, việc cầm cố thế chấp không thông qua công chứng, chứng thực là khá phổ biến. Nếu không có tranh chấp xảy ra thì không có vấn đề gì cần phải bàn. Tuy nhiên, khi có tranh chấp, người nhận thế chấp thường rơi vào tình cảnh xấu. Do vậy, khi nhận thế chấp tài sản là bất động sản thì người nhận thế chấp cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của CN Công ty Luật TNHH Phạm và Liên Danh tại TP Đà Nẵng. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3572456; 0905102425