Cẩn trọng khi mua 'đất xen kẹt': Giá rẻ nhưng rủi ro pháp lý không nhỏ

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng cao trong thời gian qua, nhiều người có thu nhập thấp đến trung bình, đang có xu hướng tìm mua "đất xen kẹt" hoặc nhà được xây dựng trên đất này. Nguyên nhân là bởi mức giá thường chỉ bằng khoảng 2/3 thậm chí 3/4 so với đất đã có sổ đỏ hợp pháp.

Tuy nhiên, nhiều người cho rằng đi kèm với lợi thế về chi phí là không ít rủi ro pháp lý tiềm ẩn mà người mua có thể chưa lường hết. Xoay quanh vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Văn Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) để làm rõ cách hiểu về “đất xen kẹt” dưới góc độ pháp luật, cũng như những lưu ý quan trọng dành cho người dân trước khi quyết định xuống tiền.

Một căn nhà xây trên "đất xen kẹt" được rao bán với giá gần 2 tỷ ở Hà Nội. Ảnh: Quỳnh Mai.

Phóng viên: Thưa luật sư, hiện nay người dân thường nhắc đến "đất xen kẹt", nhưng pháp luật lại chưa có khái niệm chính thức. Vậy dưới góc độ pháp lý, có thể hiểu về loại đất này như thế nào?

Luật sư Phạm Văn Tuấn: Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2024 không có định nghĩa cụ thể về "đất xen kẹt". Tuy nhiên, căn cứ vào quy định tại Điều 9 về phân loại đất và Điều 31 về nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích, có thể hiểu "đất xen kẹt" là phần đất nằm xen lẫn trong khu dân cư hiện hữu nhưng chưa được xác định là đất ở. Thực tế, đó thường là đất nông nghiệp, đất công ích hoặc đất do nhà nước quản lý còn sót lại giữa các thửa đất ở.

Người dân có thể nhận diện qua việc thửa đất nằm giữa khu dân cư nhưng trên giấy tờ địa chính chưa được ghi nhận là đất ở và chưa được cấp Giấy chứng nhận với mục đích sử dụng đất ở.

Phóng viên: Vậy người dân có được xây nhà trên loại đất này không, thưa luật sư?

Luật sư Phạm Văn Tuấn: Nguyên tắc pháp lý rất rõ, quy định tại Điều 31 Luật Đất đai 2024 là người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích. Do đó, chỉ khi thửa đất đã được công nhận là đất ở thì mới được phép xây dựng nhà ở.

Trường hợp "đất xen kẹt" chưa phải đất ở, người dân bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 121 Luật Đất đai 2024. Điều luật này quy định việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, thường là UBND cấp xã/phường mới hiện nay.

Bên cạnh đó, việc cho phép chuyển mục đích còn phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Điều 63 và Điều 64 của Luật đất đai. Nếu thửa đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì sẽ không được chuyển mục đích. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, người dân mới đủ điều kiện xin cấp Giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), đặc biệt là Điều 89 về điều kiện cấp phép xây dựng.

Luật sư Phạm Văn Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội). Ảnh: NVCC.

Phóng viên: Nếu người dân vẫn xây dựng khi chưa đủ điều kiện pháp lý thì sẽ đối mặt với những rủi ro gì?

Luật sư Phạm Văn Tuấn: Rủi ro là rất lớn và khá phổ biến hiện nay.

Thứ nhất, hành vi xây dựng trên đất không đúng mục đích có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt trong lĩnh vực xây dựng, với mức phạt có thể lên đến hàng trăm triệu đồng.

Thứ hai, theo quy định về xử lý vi phạm trật tự xây dựng, công trình có thể bị buộc tháo dỡ nếu không hợp thức hóa được.

Thứ ba, về lâu dài, công trình xây dựng trái phép sẽ không được công nhận quyền sở hữu, không thể hoàn công và không được cấp Giấy chứng nhận. Điều này dẫn đến hệ quả là không thể mua bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp. Đặc biệt, nếu đất nằm trong quy hoạch thu hồi theo Điều 79 Luật Đất đai 2024 thì khi bị thu hồi, người dân chỉ được bồi thường theo loại đất ban đầu, không được bồi thường đối với nhà ở xây dựng trái phép.

Phóng viên: Vậy có giải pháp nào để hợp thức hóa hoặc bảo đảm quyền lợi cho người dân hay không?

Luật sư Phạm Văn Tuấn: Vẫn có giải pháp, nhưng phải phụ thuộc rất nhiều vào quy hoạch và nguồn gốc sử dụng đất. Giải pháp căn cơ nhất là thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 121 Luật Đất đai 2024, với điều kiện đất phải phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp. Trường hợp đủ điều kiện, người dân có thể được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 137 và Điều 138 về cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Ngoài ra, nếu đã lỡ xây dựng, người dân có thể xem xét khả năng hợp thức hóa bằng cách hoàn thiện thủ tục pháp lý, xin điều chỉnh hoặc xin cấp phép bổ sung. Tuy nhiên, khả năng này không phải lúc nào cũng được chấp nhận, đặc biệt nếu vi phạm quy hoạch hoặc sử dụng đất không hợp pháp.

Phóng viên: Luật sư có khuyến nghị gì đối với người dân trước khi mua hoặc xây dựng trên "đất xen kẹt"?

Luật sư Phạm Văn Tuấn: Tôi cho rằng điều quan trọng nhất là phải kiểm tra quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi quyết định đầu tư. Người dân nên tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Về nguyên tắc, cần "hợp thức hóa pháp lý trước, xây dựng sau". Nếu bỏ qua bước này, rủi ro pháp lý và thiệt hại kinh tế có thể rất lớn.