'Căng mắt, căng tai' dò hướng dòng tiền

Tiền đang đổ vào đâu?

Những ngày gần đây, các hàng quán cà phê tại TP. Thủ Đức, TP.HCM - nơi trước đây từng là các điểm tụ tập của giới kinh doanh địa ốc đã trở nên nhộn nhịp hơn. Tại một quán cà phê trong Khu đô thị Vạn Phúc ngày cuối tuần, lượng khách đến uống cà phê để bàn chuyện đầu tư nhà đất tăng lên thấy rõ.

Yến - một nhân viên tự giới thiệu thuộc Bộ phận Chuyển nhượng của Tập đoàn Vạn Phúc cho biết, trong tháng qua, nhất là vài tuần trở lại đây, lượng khách hàng quan tâm tìm hiểu và giao dịch tại dự án tăng thấy rõ.

“Gần như các sản phẩm trước đây do chủ nhà kẹt tiền thiếu vốn cần bán giờ đã được bán hết, giá cũng tăng lên kha khá. Nếu như cách đây vài tháng, một căn nhà tại khu phố đi bộ thuộc dự án được giao dịch với giá 28-29 tỷ đồng/căn, hiện nay gần như không còn căn nào bán dưới giá 30 tỷ đồng”, nhân viên này nói và cho biết thêm, mặc dù giá tăng nhưng lúc này vẫn là cơ hội với người có tiền, bởi lượng sản phẩm nhà phố rao bán hiện rất hiếm, nếu ai không kẹt vốn sẽ không muốn bán ra lúc này.

Ông Lê Thanh Tân, người chuyên đầu tư sản phẩm nhà phố tại TP.HCM cho biết: “Có gì đó rất khác diễn ra gần đây. Tôi có một căn nhà ở quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) diện tích ngang 6 m dài 30 m (tức 180 m2) đang cho thuê.

Dù không hề rao bán nhưng gần đây có nhiều người hỏi mua. Vì tò mò muốn biết thị trường thế nào, tôi đồng ý bán với giá 35 tỷ đồng. Sau khi kiểm tra quy hoạch và giấy tờ pháp lý, khách đồng ý mua với giá 34,5 tỷ đồng, trong khi thời điểm cuối năm ngoái do cần tiền tôi rao bán 32 tỷ đồng nhưng không được”, ông Tân nói và cho rằng, chưa lý giải chính xác nguyên nhân do đâu, nhưng đang có nhiều thông tin cho rằng, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu từ ngày 1/8/2024 với nhiều quy định mới sẽ khiến giá bất động sản tăng.

Tuy nhiên, giao dịch của thị trường giai đoạn hiện nay có sự khác biệt so với giai đoạn trước, dòng tiền ưu tiên tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, chuẩn chỉnh pháp lý, vừa có giá trị tích lũy, vừa tạo ra dòng tiền.

Ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho hay, xu hướng giá nhà đất tại TP.HCM đang “ngấm ngầm” đi lên là một thực tế và điều này đã được dự báo từ trước. Theo ông Tiến, giá tăng trên thị trường thứ cấp xuất phát từ thực tế cung - cầu, chứ không phải do tình trạng “bơm thổi”.

“Trên thị trường sơ cấp, mới đây, tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, chủ đầu tư mở bán 37 căn nhà phố với mức giá không hề rẻ. Trong đó, căn shophouse diện tích đất khoảng 90 m2 có giá bán khoảng 65 tỷ đồng/căn, trong khi căn nhà phố kết hợp nhà ở giá khoảng 80 tỷ đồng/căn, đối với căn góc giá bán khoảng 100 tỷ đồng/căn. Hay một dự án căn hộ tại TP. Thủ Đức mới công bố sản phẩm ra thị trường cũng với mức giá trên 130 triệu đồng/m2.

Đây chính là thước đo cho mặt bằng giá nhà đất tại TP.HCM lúc này”, ông Tiến nhấn mạnh và cho rằng, “nước lên thì thuyền lên”, ngay sau khi giá thị trường sơ cấp được các chủ đầu tư công bố cao vút, thị trường thứ cấp tại Phú Mỹ Hưng cũng diễn ra sóng ngầm về giao dịch. Nhiều căn hộ tại đây giai đoạn trước rao bán miệt mài nhưng không bán được, gần đây giao dịch khá sôi động, giá tăng từ 10-20% mà không có sản phẩm để bán.

Không chỉ TP.HCM, các thị trường lân cận cũng có diễn biến tương tự và đâu đó đã xuất hiện tình trạng “lật cọc, bẻ kèo”. Anh Nguyễn Lĩnh Nam, ngụ tại TP. Thủ Đức cho biết, do có nhu cầu mua đất tại Lâm Đồng để sử dụng, sau thời gian tìm kiếm, mới đây, anh quyết định chọn mua một mảnh vườn có diện tích 1.200 m2 tại huyện Bảo Lâm với giá 1,7 tỷ đồng.

Sau khi đặt cọc 100 triệu đồng hẹn một tuần sau công chứng, nhưng gần đến ngày công chứng thì chủ đất bất ngờ đổi ý không bán và chấp nhận đền gấp đôi tiền cọc. Nhà đầu tư này cho biết, một tuần sau đó, chủ đất bán mảnh vườn này với giá 2,1 tỷ đồng.

Tương tự, tại một số thị trường trước đây từng là “điểm nóng” tại phía Nam như Bà Rịa - Vũng Tàu, khu vực Cam Ranh, Cam Lâm thuộc tỉnh Khánh Hòa…, động thái giới đầu tư tìm kiếm dòng sản phẩm đất nền an toàn về pháp lý cũng có chiều hướng tăng lên.

Giới chuyên kinh doanh dòng sản phẩm này nhận định, diễn biến của thị trường hiện nay hoàn toàn khác với giai đoạn sốt nóng trước đó, nhu cầu đầu tư tăng nhanh nhưng việc lựa chọn sản phẩm lại rất cẩn trọng và hầu hết đều xác định mua bất động sản lúc này là giải pháp tích sản và đầu tư đường dài.

Chu kỳ mới cần cách làm mới

Thị trường địa ốc phía Nam đang ấm dần lên cả về giao dịch, giá cả lẫn niềm tin. Đây cũng là sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường trước thềm các luật chuyên ngành mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực áp dụng từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu.

“Sẽ không còn chuyện đất ở đâu cũng sẽ sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu đón gió quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi quy hoạch đón đầu, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu và đặc biệt là phải đảm bảo pháp lý”, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhận định và cho rằng, không chỉ các cá nhân nhà đầu tư bất động sản, người làm môi giới, mà cả các tổ chức, doanh nghiệp trong những lĩnh vực này cũng phải thay đổi để có thể thích ứng và tồn tại trên thị trường.

Ở góc độ doanh nghiệp, mặc dù thị trường gần đây đã tốt lên nhưng mới chỉ dừng ở việc khách hàng tập trung tìm kiếm giao dịch với các dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu thực, nhà phố nhỏ lẻ trong các khu dân cư. Còn với các dự án, đặc biệt là các dự án “đánh bắt xa bờ” chưa đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý chưa đầy đủ thì vẫn bị “quay lưng”, cho dù bán giảm giá.

Thực tế này đang khiến không ít doanh nghiệp chìm sâu trong khó khăn, tài sản chất đống, nợ bủa vây, nhưng không thể xoay xở được dòng tiền vì không bán được hàng. Cách thức để các chủ đầu tư này thoát khỏi “vũng lầy” khó khăn không còn đường nào khác là phải lấp đầy những lỗ hổng pháp lý, hoặc chấp nhận chuyển nhượng dự án sang các “tay chơi” tiềm lực hơn.

Tương tự, với các cá nhân, doanh nghiệp làm môi giới, thời gian tới cũng sẽ bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt. Đó là sự cạnh tranh trong việc tìm nguồn hàng để bán, cạnh tranh về tính chuyên nghiệp.

Nói như ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI, sẽ không còn chuyện môi giới bán nhà đất theo kiểu “lùa gà” như trước đây. Một nhân viên môi giới muốn bán được sản phẩm phải thay đổi từ thái độ tiếp cận khách hàng, sự am hiểu về pháp lý, quy hoạch… để đủ sức thuyết phục khách hàng.

“Từ cuối năm 2023, doanh nghiệp tôi tưởng chừng như đã quỵ ngã vì không còn đủ sức để cầm cự. Song, nhờ nhận ra được thực tế này và tìm mọi cách để thay đổi, sau đó may mắn nhận được một số dự án căn hộ ở TP.HCM và Vũng Tàu để bán nên kết quả đã dần sáng hơn”, ông Bảo tâm sự.

Tăng Triển