Cảnh báo dòng tiền 'ồ ạt' vào bất động sản

Giấc mơ an cư lạc nghiệp xa vời vì "ma trận" đầu cơ bất động sản

Lợi nhuận "trong mơ" thu hút nhà đầu tư

Sau một thời gian dài im lìm, thị trường bất động sản Việt Nam đang nóng trở lại với những "cơn sốt" cục bộ. Nguyên nhân cốt lõi không gì khác ngoài sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền đầu tư. Khi vàng liên tục lập đỉnh, còn chứng khoán vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, bất động sản bỗng trở thành "ngôi nhà" lý tưởng để tiền tìm về.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi tài chính chưa từng có. Những ưu đãi “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục từ 12 tháng lên tới 5 năm đã trở thành “chất xúc tác” mạnh mẽ, không chỉ thu hút những người có nhu cầu mua nhà ở thực mà còn tạo ra một làn sóng đầu cơ mới.

Theo phân tích của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), một phép tính đơn giản đã cho thấy sức hấp dẫn khó cưỡng của thị trường này. Với một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600 - 900 triệu đồng vốn tự có. Nếu giá nhà tăng 15-20% trong thời gian được ân hạn nợ gốc và lãi, họ có thể thu về 450 - 600 triệu đồng.

Đây gần như là lợi nhuận ròng, mang lại tỷ suất sinh lời trên vốn ban đầu có thể đạt 50-70%. Thậm chí, trong những trường hợp thuận lợi, lợi nhuận còn có thể gấp đôi số vốn ban đầu. Những con số này là "giấc mơ" mà hiếm kênh đầu tư nào có thể sánh kịp và chính nó đã kéo dòng tiền đổ vào bất động sản một cách ồ ạt.

Dòng tiền lớn đổ vào đã tạo ra một vòng xoáy "giữ hàng - khan cung - giá tăng" trên thị trường. Hoạt động mua đi bán lại diễn ra nhộn nhịp, giúp thanh khoản được cải thiện. Tuy nhiên, chính sự sôi động này cũng là "ngọn lửa" thổi bùng lên những cơn sốt ảo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

Trong cuộc chơi này, những người có nhu cầu an cư chính đáng lại trở thành nạn nhân. Thu nhập của đại đa số hộ gia đình không thể chạy theo tốc độ tăng giá của bất động sản. Một căn hộ hai phòng ngủ có giá trung bình 5 tỷ đồng tại các thành phố lớn đã gần như vượt quá tầm với của những cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi họ có thu nhập khá. Giấc mơ an cư vì thế ngày càng xa vời, tạo ra áp lực lớn lên quy hoạch và hạ tầng đô thị.

Do thị trường bất động sản không chỉ là kênh đầu tư, mà còn là nơi an cư. Việc giá nhà đất tăng nóng có thể gây khó khăn cho những người có nhu cầu ở thực. Do đó, dù thị trường đang sôi động, nhà đầu tư vẫn cần hết sức thận trọng và có tầm nhìn dài hạn, thay vì chạy theo những "cơn sóng" nhất thời.

Nguy cơ tiềm ẩn

Đằng sau bức tranh sôi động của thị trường là những rủi ro tiềm ẩn mà chỉ những người có kinh nghiệm mới nhìn ra. Khi giá bị đẩy lên quá cao, tạo ra một mặt bằng giá mới phi mã, chính những nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ và người mua nhà ở thực là những người chịu thiệt thòi nhiều nhất.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, đáng lo ngại hơn khi lịch sử thị trường đã chứng minh: khi thị trường hạ nhiệt, thanh khoản suy giảm, những người mua sau sẽ là người phải gánh chịu hậu quả nặng nề nhất. Họ buộc phải bán tháo, thậm chí cắt lỗ sâu, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Nếu một lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy tài chính, sự bán tháo này có thể lan rộng khắp thị trường, gây ra những hệ lụy khôn lường cho hệ thống tài chính - ngân hàng.

Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư tại Maybank Investment Bank, khi nguồn vốn được ưu tiên chảy vào các kênh sản xuất, kinh doanh, nó sẽ trực tiếp kích thích các doanh nghiệp mở rộng quy mô, tạo ra việc làm và hàng hóa, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Đây là một quy trình lành mạnh, nơi tốc độ tăng trưởng vượt trội so với lạm phát, tạo nền tảng vững chắc cho sự thịnh vượng.

Ngược lại, ông Khánh cũng nhấn mạnh rủi ro tiềm ẩn khi dòng tiền bị lệch hướng, tập trung vào các kênh đầu cơ như chứng khoán hoặc bất động sản. Dòng tiền này, thay vì tạo ra giá trị thực, lại thổi phồng giá trị của các tài sản, hình thành nên các "bong bóng" tài sản nguy hiểm. Tình trạng này không chỉ tạo rủi ro đẩy lạm phát tăng cao phi mã, vượt xa tốc độ tăng trưởng, mà còn dẫn đến sự mất cân bằng nghiêm trọng, khiến nền kinh tế rơi vào vòng xoáy bất ổn và khó kiểm soát.

Theo VARS IRE, dòng tiền chảy vào bất động sản mà không được kiểm soát còn gây ra những hệ lụy rộng lớn hơn, làm méo mó cấu trúc nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành “cỗ máy làm giàu nhanh”, nhiều doanh nghiệp và cá nhân sẽ rời bỏ những lĩnh vực tạo ra giá trị thực như sản xuất, thương mại.

Rủi ro lớn hơn cả là hiện tượng bong bóng. Nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, bất động sản sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng, gây thiệt hại nghiêm trọng cho cả nền kinh tế. Và những người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vẫn là những người dân đang mong mỏi một mái nhà thực sự để an cư lạc nghiệp.

Hải Yến