Cảnh báo hậu quả việc phát sinh hợp đồng giả tạo
Thời gian qua, tình hình tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ), đặc biệt là “Hợp đồng giả tạo” đã xuất hiện ngày càng nhiều và phổ biến trên địa bàn tỉnh. Các bên khi giao kết hợp đồng giả tạo là nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác có thật. Thế nhưng, tuy là “Hợp đồng giả tạo” nhưng khi xảy ra tranh chấp thì hậu quả thiệt hại lại là có thật.
Việc ký “Hợp đồng giả tạo” để vay tiền dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
PHÁT SINH TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Vụ tranh chấp HĐCN QSDĐ xảy ra ở huyện Châu Thành giữa ông T.D.H. và ông N.T.N. là một điển hình. Vào tháng 6/2017, ông H. có ký HĐCN QSDĐ cho ông N. với giá 400 triệu đồng. Đến tháng 12/2017, ông N. được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ trên và 2 bên xảy ra tranh chấp.
Theo ông H., năm 2017, ông có vay của ông N. 400 triệu đồng với lãi suất 2%/tháng và có ký HĐCN QSDĐ cho ông N. nhằm mục đích đảm bảo tiền vay cho ông N.. Vì vậy, ông H. yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCN QSDĐ trên là vô hiệu và ông đồng ý trả cho ông N. 400 triệu đồng và tiền lãi. Ông N. không đồng ý với yêu cầu của ông H. và cho rằng HĐCN QSDĐ giữa ông và ông H. là sự thật, ông không cho ông H. vay tiền. Sau khi ký HĐCN QSDĐ, hai bên có thỏa thuận trong thời hạn 3 tháng, ông H. không chuộc lại thì ông sẽ sang tên QSDĐ.
Qua xem xét vụ tranh chấp, Tòa án đã nhận định, mặc dù việc vay tiền không có biên nhận nhưng ông N. thừa nhận có viết nội dung không đóng lãi thì sang tên ở phía sau HĐCN và có viết biên nhận cam kết không sang tên. Việc này cho thấy, có việc ông H. vay tiền của ông N. và làm HĐCN QSDĐ để đảm bảo tiền vay. Do đó, Tòa án đã tuyên HĐCN QSDĐ trên vô hiệu và giải quyết hợp đồng vay tài sản giữa ông H. với ông N..
Một trường hợp khác là tranh chấp HĐCN QSDĐ, sở hữu nhà, hợp đồng thuê nhà xảy ra ở huyện Tháp Mười giữa bà P.T.O. và bà P.T.T.. Ngày 25/7/2018, bà O. và bà T. đến Phòng công chứng lập HĐCN nhà đất diện tích 60m2 với giá 300 triệu đồng. Cùng ngày, bà O. và bà T. làm hợp đồng viết tay thể hiện bà O. giao nhà đất cho bà T. và đồng ý thuê lại nhà với giá 18 triệu đồng/năm, thời hạn thuê từ ngày 25/7/2018. Sau khi đứng tên giấy tờ nhà đất, ngày 4/11/2019 bà T. chuyển nhượng lại cho bà H..
Bà O. trình bày, cất nhà xong bị thiếu tiền nên ngày 25/7/2018 đã vay tiền của bà T. và sau đó có vay thêm 2 lần nữa, tổng cộng là 420 triệu đồng, sau khi vay tiền có đóng lãi cho bà T. nhiều lần. Việc lập HĐCN nhà đất giữa bà và bà O. là nhằm đảm bảo tiền vay, nhà mới cất xong bà không bán. Vì vậy, bà yêu cầu hủy HĐCN nhà đất giữa bà và bà T., hủy HĐCN nhà đất giữa bà T. và bà H., hủy giấy tờ nhà đất do bà H. đứng tên và đồng ý trả tiền vay, lãi cho bà T..
Bà T. cho rằng đã mua nhà đất của bà O. với giá 396 triệu đồng nhưng ghi trong hợp đồng là 300 triệu đồng, việc chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định pháp luật, gia đình bà O. cũng có ký tên đầy đủ. Khi bà làm thủ tục sang tên thì Bộ phận một cửa thông báo không thực hiện vì bà O. hiện còn phải thi hành án số tiền hơn 87 triệu đồng, bà đã trả số tiền này thay cho bà O. để được tiếp tục thực hiện HĐCN nhà đất, bà không cho bà O. vay tiền. Sau khi đứng tên giấy tờ nhà đất, bà đã chuyển nhượng cho bà H. nên không đồng ý yêu cầu của bà O.. Bà H. cũng không đồng ý yêu cầu của bà O. vì bà mua tài sản đúng quy định pháp luật, thời điểm mua tài sản không có tranh chấp và đã trả đủ tiền, nhận tài sản, cũng như được cấp giấy tờ nhà đất đầy đủ.
Qua vụ việc tranh chấp trên, do bà O. không có chứng cứ chứng minh bà vay tiền của bà T. hoặc có thỏa thuận việc lập HĐCN nhà đất là để đảm bảo tiền vay, trong khi HĐCN QSDĐ, nhà ngày 25/7/2018 giữa bà O. và bà T. được lập thành văn bản theo quy định, có công chứng và bà T. đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, nhà... Do đó, Tòa án không có căn cứ xác định HĐCN giữa bà O. và bà T. là giả tạo.
Hậu quả của “Hợp đồng giả tạo” chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản là phải thưa kiện ra Tòa án và gánh chịu nhiều thiệt hại
TÁC HẠI CỦA “HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO”
Mục đích thực sự của các bên khi giao kết hợp đồng giả tạo là vì lý do nào đó nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác có thật. Theo Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh, có nhiều nguyên nhân xảy ra “Hợp đồng giả tạo” như là do người vay tiền muốn nhanh chóng nhận được tiền để giải quyết kịp thời khó khăn cấp bách nên đồng ý ký vào hợp đồng giả tạo; thiếu hiểu biết pháp luật, tin tưởng đối phương không lấy tài sản của mình, mà chỉ bảo đảm tiền vay, không đọc kỹ hợp đồng, có ý nghĩ tài sản mình đang quản lý là còn của mình.
Hoặc là người vay tiền ngại đến ngân hàng vay tiền vì sợ thủ tục ngân hàng cho vay rườm rà, ngại nhiều người biết việc vay tiền; người vay tiền bị xếp vào diện nợ xấu, không thể vay vốn của ngân hàng nên nhờ người thân, bạn bè vay tiền giùm nên làm thủ tục sang tên cho họ; người cho vay nặng lãi, tổ chức tín dụng đen muốn chiếm đoạt tài sản của người đi vay...
Khi tham gia thực hiện “Hợp đồng giả tạo”, các bên có thể phải chịu những hệ lụy như trường hợp không tự thỏa thuận được nữa thì các bên phải chịu nhiều thiệt hại khi phát sinh tranh chấp, vừa mất thời gian, công sức, vừa thiệt hại về tài chính. Bên vay tiền có thể bị thiệt hại nặng nề về tài sản vì bên cho vay cố tình chiếm đoạt luôn hoặc chuyển nhượng cho người thứ ba. Đối với trường hợp có đối tượng cho tín dụng đen sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ về tình hình an ninh trật tự xã hội...
Khi phát sinh tranh chấp, để chứng minh việc ký kết giao dịch là 1 “Hợp đồng giả tạo”, các đương sự phải cung cấp được 1 “Hợp đồng giả tạo” và 1 hợp đồng bị che giấu, cũng như nguyện vọng của hai bên khi thực hiện hợp đồng đó. Quá trình giải quyết vụ án, trường hợp có chứng cứ chứng minh hợp đồng là giả tạo thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hợp đồng bị che giấu nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho của hai bên theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp không thể tìm ra chứng cứ chứng minh là “Hợp đồng giả tạo” thì Tòa án xác định hợp đồng đó là hợp đồng thật sự bởi các chứng cứ đã được bên cố ý củng cố chặt chẽ, có căn cứ và đúng quy định pháp luật là 1 hợp đồng thật sự.
TĂNG CƯỜNG BIỆN PHÁP PHÒNG NGỪA
Qua những trường hợp như trên, để đảm bảo pháp luật được chấp hành nghiêm chỉnh, quyền và lợi ích hợp pháp của công dân được đảm bảo và phòng ngừa vi phạm, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh đã có kiến nghị UBND tỉnh chỉ đạo cơ quan chức năng thực hiện một số giải pháp thích hợp nhằm hạn chế tình hình phát sinh hợp đồng giả tạo trên địa bàn tỉnh.
Từ kiến nghị trên của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh Phạm Thiện Nghĩa đã có chỉ đạo các sở, ngành, địa phương chấn chỉnh tình trạng phát sinh “Hợp đồng giả tạo” trên địa bàn tỉnh. Cụ thể, lãnh đạo các sở, ngành tỉnh, Chủ tịch UBND các huyện, thành phố chỉ đạo tuyên truyền, phổ biến đến cán bộ, công chức, viên chức, người lao động biết về “Hợp đồng giả tạo” và hậu quả nghiêm trọng của “Hợp đồng giả tạo”. UBND các huyện, thành phố chỉ đạo UBND xã, phường, thị trấn thực hiện đúng quy định, trình tự, thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch.
Sở Tư pháp tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động công chứng, kịp thời phối hợp với cơ quan Công an, Thuế xử lý nghiêm công chứng viên, các tổ chức hành nghề công chứng có hành vi công chứng khống, thông đồng với khách hàng để công chứng không đúng giá mua bán, chuyển nhượng, nhất là các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản là bất động sản...
Cùng với những chấn chỉnh và biện pháp phòng ngừa của cơ quan chức năng, mỗi người dân cần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, khi ký kết các hợp đồng dân sự cần cẩn thận tìm hiểu rõ quy định của pháp luật và nhất là không ký kết “Hợp đồng giả tạo” để phòng ngừa mất tài sản và những thiệt hại cho bản thân, gia đình.
