Cảnh giác với những giao dịch vay tiền bằng giấy tờ đất

Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Quý và người đứng tên nhận chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo nhưng hợp đồng thế chấp với ngân hàng vẫn có hiệu lực. Thắng một phần vụ kiện nhưng nỗi lo phải cắt đất để thi hành án của gia đình ông Quý vẫn thường trực.

Từ khoản vay 1,3 tỷ đồng

Ngày cuối tháng 10, chúng tôi tìm về gia đình ông Vũ Văn Quý ở tổ dân phố Trà Lâm, phường Trí Quả. Ông Quý đi khám bệnh định kỳ, ở nhà chỉ có bà Nguyễn Thị Tâm, vợ ông. Kể chuyện với phóng viên, bà Tâm rơm rớm nước mắt khi nhắc đến nỗi lo đeo đẳng suốt nhiều tháng qua. “Mấy hôm trước, bên cơ quan thi hành án đến kê biên, kiểm đếm tài sản, nhà tôi có nguy cơ phải cắt mấy trăm m2 đất phía giáp đường để bán trả khoản nợ của người khác”, bà Tâm ngậm ngùi kể.

Thửa đất gia đình ông Quý đang ở liên quan vụ tranh chấp.

Thửa đất ở số 18, tờ bản đồ số 13, rộng 664 m2 tại tổ dân phố Trà Lâm do các cụ để lại, được gia đình ông Quý sử dụng từ năm 1980. Trên đất có ngôi nhà ba gian xây năm 2005 cùng khu bếp, chuồng lợn dựng thêm sau đó.

Theo lời bà Tâm, năm 2019, ông Quý mắc bệnh tim phải phẫu thuật đặt stent, chi phí chữa bệnh tốn kém; việc chăn nuôi của gia đình cũng gặp rủi ro khi gần chục con lợn nái bị bệnh chết, gây thiệt hại. Nhiều khoản chi phát sinh, trong khi nguồn thu hạn chế khiến kinh tế gia đình khó khăn, cần tiền để trang trải, làm ăn. Vợ chồng ông đã làm thủ tục vay tiền một ngân hàng trên địa bàn thành phố Bắc Ninh nhưng đòi hỏi phải chứng minh nguồn thu nhập nên gia đình không đáp ứng được.

Đầu năm 2023, qua người quen giới thiệu, ông Quý biết Hoàng Anh Quân, sinh năm 1983, ở Hà Nội. Quân tự giới thiệu mình là nhân viên Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), đồng thời hứa giúp gia đình vay tiền với lãi suất tương đương ngân hàng, thủ tục nhanh gọn, không cần chứng minh nguồn thu nhập mà chỉ cần có tài sản bảo đảm. Trong lúc khó khăn, tin người giới thiệu, ông đồng ý vay và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất gia đình đang ở cho Quân làm thủ tục vay tiền.

Ngày 22/4/2023, ông Quý và Quân lập thỏa thuận khoản vay 1,3 tỷ đồng. Ông Quý dùng thửa đất số 18 để bảo đảm khoản vay. Việc lập thỏa thuận được Văn phòng Thừa phát lại Toàn Tâm ghi nhận bằng vi bằng số 71 cùng ngày, kèm theo phụ lục thỏa thuận vay tiền giữa hai bên. Cùng ngày, toàn bộ số tiền 1,3 tỷ đồng được chuyển khoản đủ vào tài khoản của con trai ông Quý.

Trao đổi qua điện thoại, ông Quý cho biết, khi làm thủ tục, ông đã ký nhiều giấy tờ do người khác đưa ra nhưng không đọc kỹ, vì tin rằng đó là giấy tờ phục vụ việc vay tiền. Ông không biết những giấy tờ mình ký có nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Sau khi vay tiền, mỗi tháng, gia đình trả 11,7 triệu đồng tiền lãi. Việc trả lãi được duy trì từ tháng 6/2023 đến hết tháng 7/2024, sau đó gián đoạn vì ông không liên lạc được với Quân nữa.

Đến tháng 9 và 10/2024, một số người đến nhà, giới thiệu là cán bộ ngân hàng và thông báo thửa đất đã đứng tên anh Ngô Văn Đ, sinh năm 2002 ở Hà Nội được dùng để thế chấp vay tiền tại VPBank Chi nhánh Bắc Ninh. Lúc này ông Quý mới biết có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 8/5/2023 giữa mình và anh Đ, nhưng ông khẳng định không quen biết, chưa từng gặp gỡ, thỏa thuận bán đất cho người này.

Theo hồ sơ vụ án, ngày 17/5/2023, anh Đ đã thế chấp thửa đất trên tại VPBank để vay tổng cộng 6,3 tỷ đồng. Từ chỗ tìm cách vay tiền để vượt qua khó khăn, gia đình ông Quý rơi vào tình cảnh có nguy cơ phải bán một phần thửa đất thuộc quyền sử dụng để xử lý khoản nợ của người khác.

Hợp đồng vô hiệu, nguy cơ mất đất vẫn còn

Cho rằng đất bị chuyển nhượng trái phép, ông Quý khởi kiện, đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và anh Ngô Văn Đ vô hiệu; đồng thời đề nghị tuyên hợp đồng thế chấp giữa anh Đ với VPBank vô hiệu.

Tại phiên tòa sơ thẩm, Tòa án nhân dân khu vực 9 - Bắc Ninh chấp nhận yêu cầu của ông Quý, tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo và hợp đồng thế chấp vô hiệu. Tuy nhiên, anh Đ, VPBank và Công ty cổ phần MBN Jupiter (nay là Công ty cổ phần Jupiter AMC- doanh nghiệp nhận chuyển giao khoản nợ) kháng cáo. Ngày 8/5/2026, Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Ninh (nay là Tòa án nhân dân thành phố) xét xử phúc thẩm vụ án.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 168/2026/DS-PT, Hội đồng xét xử xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 8/5/2023 giữa ông Quý và anh Đ là giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Theo nhận định của Hội đồng xét xử, lời trình bày của các bên phù hợp với tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ. Anh Đ khai được Quân nhờ đứng tên nhận chuyển nhượng đất để làm thủ tục vay ngân hàng, hứa trả 100 triệu đồng tiền công. Thực tế, giữa anh Đ và ông Quý không có việc mua bán, thanh toán hay bàn giao đất.

Từ đó, Tòa án phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất giữa ông Quý và anh Đ vô hiệu do giả tạo. Tuy nhiên, yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp giữa anh Đ và ngân hàng vô hiệu không được chấp nhận.

Tòa xác định Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) là người thứ ba ngay tình và công nhận hợp đồng thế chấp có hiệu lực theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu chưa được giải quyết trong vụ án này do cấp sơ thẩm chưa xem xét nội dung đó. Bản án nêu rõ, nếu phát sinh tranh chấp, các đương sự có quyền yêu cầu giải quyết bằng vụ án khác.

Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền tương ứng. Tuy nhiên, trong vụ việc này, việc khôi phục tình trạng ban đầu không đơn giản, bởi quyền sử dụng thửa đất đã được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của người khác và hợp đồng thế chấp vẫn được tòa án công nhận có hiệu lực.

Bản án cũng chấp nhận yêu cầu của VPBank và Công ty cổ phần Jupiter AMC về nghĩa vụ trả nợ của anh Đ, đồng thời cho phép xử lý tài sản bảo đảm nếu nghĩa vụ trả nợ không được thực hiện theo phán quyết. Tạm tính đến ngày 14/10/2025, anh Đ phải thanh toán hơn 778,6 triệu đồng tiền gốc, lãi và lãi chậm trả cho VPBank và hơn 7,29 tỷ đồng cho Công ty cổ phần Jupiter AMC. Anh Đ còn phải tiếp tục thanh toán khoản lãi phát sinh theo các hợp đồng tín dụng kể từ ngày 15/10/2025 cho đến khi trả hết nợ. Đây là nghĩa vụ của anh Đ, không phải khoản vay 1,3 tỷ đồng ban đầu của ông Quý.

Bản án phúc thẩm mới giải quyết được một phần tranh chấp của gia đình ông Quý. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu do giả tạo nhưng hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực. Vì vậy, thửa đất gia đình sử dụng hơn 40 năm vẫn đứng trước nguy cơ bị xử lý để thu hồi khoản nợ của người khác.

Vụ việc cũng đặt ra yêu cầu làm rõ trách nhiệm của những người tham gia giao dịch. Hoàng Anh Quân là người trực tiếp thỏa thuận cho ông Quý vay tiền, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hướng dẫn ký các giấy tờ liên quan. Anh Ngô Văn Đ khai được Quân nhờ đứng tên nhận chuyển nhượng đất để làm thủ tục vay vốn ngân hàng. Trong khi đó, ngân hàng đã nhận thế chấp thửa đất để bảo đảm tổng các khoản vay là 6,3 tỷ đồng. Quá trình tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, xác minh chủ thể chuyển nhượng và thẩm định tài sản được thực hiện như thế nào? Những dấu hiệu bất thường trong giao dịch có được phát hiện, kiểm tra hay không

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, gia đình ông Quý có thể tập hợp các tài liệu, chứng cứ liên quan đến quá trình vay tiền, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, gửi đơn đến cơ quan công an có thẩm quyền đề nghị tiếp nhận, xác minh, làm rõ những tình tiết bất thường và trách nhiệm của tập thể, cá nhân liên đới.

Qua vụ án này, thẩm phán Nguyễn Như Hiển, Phó Chánh án Tòa án nhân dân thành phố thông tin, trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, việc một hợp đồng bị tuyên vô hiệu không đồng nghĩa những giao dịch tiếp theo đối với tài sản đó cũng đương nhiên vô hiệu. Việc xem xét hiệu lực của hợp đồng thế chấp còn phụ thuộc vào các điều kiện pháp luật quy định, trong đó có việc xác định bên nhận thế chấp có phải là người thứ ba ngay tình hay không.

Vì vậy, người dân cần nhận thức rõ rằng việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác không đơn thuần là giao một loại giấy tờ, mà có thể kéo theo những hệ quả pháp lý đối với chính tài sản của mình. Trước khi ký bất kỳ hợp đồng, văn bản nào, cần đọc kỹ nội dung, xác định rõ mục đích, bản chất giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên; không ký giấy tờ khi chưa hiểu rõ hoặc chưa được giải thích đầy đủ. Đặc biệt, khi giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nhờ làm thủ tục vay vốn, người dân cần tìm hiểu rõ quy trình, tổ chức tín dụng tiếp nhận hồ sơ, nội dung ủy quyền (nếu có) và tuyệt đối không giao giấy tờ, ký văn bản theo sự hướng dẫn của người trung gian khi chưa kiểm chứng thông tin.