Cấp sổ hồng chung cư 'mắc kẹt' vì quy định mới

Gián đoạn 'cấp sổ hồng'

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nghị định có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024.

Sau hơn bảy tháng thực thi, Nghị định 101 với một số quy định mới của đã gây tác động lớn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là "sổ hồng") tại các dự án bất động sản.

Theo Điều 41 Nghị định 101 quy định, chủ đầu tư dự án phải nộp một bộ hồ sơ, bao gồm giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án. Quy định này gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc làm thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng, đặc biệt là tại các dự án đã triển khai trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành.

Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản quy định chi tiết, không yêu cầu chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận (sổ tổng) mới được thực hiện quyền kinh doanh, bao gồm việc bán nhà ở, công trình xây dựng.

Ngoài ra, Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) cũng không có quy định chủ đầu tư phải có sổ tổng thì mới được nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho khách hàng.

Hơn nữa, theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh là chủ đầu tư chỉ cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, bao gồm trường hợp chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện kinh doanh loại hình này là chủ đầu tư có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như quy định trước đây, đồng thời phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

Như vậy, quy định xuyên suốt của pháp luật đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ đều không bắt buộc chủ đầu tư phải có “sổ tổng” thì mới được thực hiện quyền kinh doanh và cấp sổ hồng cho khách hàng. Do đó, tại đa số dự án, chủ đầu tư thường không thực hiện thủ tục cấp “sổ tổng” để tiết kiệm thời gian, chi phí.

Tuy nhiên hiện nay, khi các chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp “sổ hồng” cho khách hàng, văn phòng đăng ký đất đai một số địa phương đã căn cứ quy định tại Nghị định 101 để từ chối tiếp nhận hồ sơ do chủ đầu tư không cung cấp được “sổ tổng”.

Điều này ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng, tác động tiêu cực đến uy tín của chủ đầu tư và gây ra một số tranh chấp, khiếu kiện.

Một số chủ đầu tư xin cấp bổ sung “sổ tổng” trước khi làm thủ tục cấp “sổ hồng” cho khách hàng. Dù vậy, do chủ đầu tư đã thực hiện bán nhà ở, công trình xây dựng cho nhiều khách hàng nên việc cấp “sổ tổng” cho chủ đầu tư gặp vướng mắc. Các cơ quan nhà nước lo ngại tranh chấp khi cả chủ đầu tư và khách đều có quyền sử dụng đất.

Cần sớm tháo gỡ vướng mắc

Một số cơ quan cấp giấy chứng nhận có quan điểm rằng, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Từ đó, họ yêu cầu chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Tuy nhiên, hệ thống pháp luật cần được xem xét một cách tổng thể. Luật Đất đai điều chỉnh các quan hệ có liên quan đất đai, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản mới là luật chuyên ngành điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ phạm vi điều chỉnh của luật về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản.

Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 cũng nêu rõ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này và luật khác có liên quan.

Như vậy Luật Đất đai có quy định mở, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền, bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của các luật khác.

Cụ thể, với trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở, công trình xây dựng, hợp đồng mua bán bất động sản có tính chất vừa chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, vừa chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải là một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường theo Luật Đất đai.

Hợp đồng này được thực hiện với sự tham gia của ít nhất một bên là doanh nghiệp, hợp tác xã có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, thực hiện với mục đích sinh lợi.

Như vậy, hợp đồng bán nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về kinh doanh bất động sản có tính chất riêng, đặc thù cả về bản chất giao dịch cũng như chủ thể tham gia giao dịch, mục đích giao dịch nên đã có quy định riêng về điều kiện, hình thức giao dịch… theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Do đó, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cần phải được ưu tiên áp dụng và như đã nêu, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận. Chủ đầu tư chỉ cần có quyết định giao đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

Để tháo gỡ vướng mắc này, Chính phủ cần nghiên cứu, sửa đổi điểm e khoản 1 Điều 41 Nghị định số 101 theo hướng không quy định giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư là một thành phần hồ sơ giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho khách hàng. Thay vào đó, chủ đầu tư phải có giấy tờ về đất đai đáp ứng điều kiện giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Quy định theo hướng dẫn chiếu này sẽ đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, đồng thời vẫn bảo đảm tính chặt chẽ. Chẳng hạn, trường hợp cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư vẫn phải có quyết định giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nên không gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Trong thời gian chưa sửa Nghị định 101, Bộ Nông nghiệp và môi trường cần có văn bản hướng dẫn áp dụng chuyển tiếp theo hướng, quy định tại Nghị định 101 không áp dụng trong việc cấp giấy chứng nhận đối với các dự án cũ, đã thực hiện trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 101 có hiệu lực thi hành.

Hướng dẫn này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc “không hồi tố” tại Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh