Chất lượng dịch vụ quản lý vận hành - thước đo quan trọng trong đánh giá dự án bất động sản thương mại cho thuê

Tòa nhà Petrovietnam Tower, số 1 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM.

Thị trường dịch vụ bất động sản được xác lập từ nhu cầu thực tế nhiều năm qua gồm bốn lĩnh vực chính là: nghiên cứu và tư vấn, phát triển sản phẩm, phân phối, và quản lý – vận hành. Trong đó, quản lý vận hành bất động sản là chuỗi dịch vụ nằm ở khâu sau nhưng lại giữ vai trò quan trọng trong xác lập giá trị đầu ra của bất động sản.

Theo Đại diện của POTS Việt Nam – một trong những đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành bất động sản chuyên nghiệp lâu năm cho biết: “quản lý vận hành tòa nhà bao gồm các nhóm công việc: (1) Quản lý vận hành, bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật; (2) Quản lý an ninh, an toàn, vệ sinh, cảnh quan, môi trường; (3) Quản lý chăm sóc khách hàng, khách thuê, cư dân; (4) Xây dựng và quản lý ngân sách hoạt động. Nhằm đảm bảo tòa nhà được vận hành 1 cách an toàn, hiệu quả nhất, đơn vị cung cấp dịch vụ phải thiết lập và tuân thủ các quy trình quản lý-vận hành, kiểm soát chất lượng và an toàn, quản trị rủi ro, ứng cứu sự cố, quản lý ngân sách, tiết kiệm năng lượng....

Bên cạnh đó, một dịch vụ quản lý bất động sản chuyên nghiệp sẽ đủ năng lực tham gia ngay từ giai đoạn định hình sản phẩm, cho đến hỗ trợ giám sát hoàn thiện thi công, tư vấn quy hoạch và định hướng khai thác, tổ chức tiền khai trương (gồm cả khả năng nhận bàn giao từ nhà thầu xây dựng, đảm bảo kiểm định và thẩm duyệt các hệ thống tòa nhà, thực hiện giám sát bảo hành, cũng như thiết lập cơ cấu nhân sự và các quy trình quản lý vận hành…).

Yếu tố quan trọng của một đơn vị dịch vụ cần có là cung cấp được đội ngũ nhân sự giỏi chuyên môn, nhiều kinh nghiệm, tâm huyết, trách nhiệm và nhất là cần nhạy bén, năng động và có khả năng thích ứng cao để ngoài đảm bảo các yêu cầu tác nghiệp nêu trên, cần đáp ứng được một cách linh động các yêu cầu đặc thù và riêng biệt của từng đối tượng khách hàng và dự án. Khi đảm bảo được các yêu cầu kể trên, một dịch vụ chuyên nghiệp sẽ gián tiếp giúp nâng cao được giá trị bất động sản khai thác và uy tín thương hiệu của Chủ đầu tư”

Yếu tố quan trọng của một đơn vị dịch vụ cần có là đội ngũ nhân sự giỏi chuyên môn.

Từ góc độ yêu cầu của khách hàng khi lựa chọn tòa nhà để đặt văn phòng hoặc địa điểm giao dịch, sẽ không chỉ dừng lại ở việc ưu tiên vị trí đắc địa, mặt bằng thuận lợi, mà còn đề cao trải nghiệm của chính nhân viên mình khi làm việc tại tòa nhà, và chất lượng phục vụ của đơn vị quản lý vận hành chính là yếu tố tác động trực tiếp đến sự trải nghiệm đó. Trước đây, doanh nghiệp khi lựa chọn vị trí cho môi trường làm việc thường mặc nhiên đặt niềm tin vào thương hiệu quản lý bất động sản nước ngoài, nhưng hiện nay đã có sự đánh giá tường tận hơn thông qua khả năng mang lại sự yên tâm, tính tương tác tích cực và cảm giác dễ chịu, thoải mái của dịch vụ quản lý hoạt động Tòa nhà hàng ngày.

Với kỳ vọng của Chủ đầu tư hoặc nhà phát triển bất động sản nhằm đảm bảo tối đa hóa hiệu quả của khả năng khai thác dự án, cần đảm bảo sản phẩm của mình, dù ở cấp độ xếp hạng A, B, hay C cũng đều phải trọn vẹn về tiện ích cung cấp, chất lượng hoạt động của hệ thống, mức độ an toàn tối đa trong phòng ngừa và ứng cứu sự cố, cũng như khả năng đáp ứng linh hoạt các yêu cầu về dịch vụ của từng đối tượng khách hàng, và vừa vặn với đặc thù năng lực của Chủ đầu tư. Ở thời điểm hiện tại, song song với tốc độ phát triển các dự án bất động sản là sự xuất hiện của ngày càng nhiều đơn vị quản lý vận hành với chất lượng thuộc cấp độ khác nhau. Điều này khiến chủ đầu tư có nhiều sự lựa chọn tùy thuộc theo ngân sách cũng như mức độ yêu cầu về dịch vụ.

Với thị trường ngày càng nhiều nguồn cung dịch vụ đa cấp độ, các đơn vị quản lý vận hành định vị thương hiệu bằng sự chuyên biệt hóa trong dịch vụ. Không dừng lại ở các công tác liên quan đến hoạt động hằng ngày của một tòa nhà, các đơn vị quản lý vận hành còn đóng vai trò là cầu nối giữa chủ đầu tư và cư dân hay khách thuê. Họ còn đồng hành cùng chủ đầu tư trong việc quản trị rủi ro, hoạch định dài hạn về sửa chữa, cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng, cũng như chuẩn bị các kế hoạch tài chính phù hợp.

Đồng thời, họ luôn phải liên tục cải tiến chất lượng phục vụ, thiết kế dịch vụ “đo ni đóng giày” cho từng đối tượng khách hàng khác nhau. Trên thực tế, dịch vụ chuyên nghiệp hiện đại tưởng chừng chỉ có thể có ở một số nhà cung cấp mang thương hiệu nước ngoài có quy mô toàn cầu như Savills, CBRE, JLL,…với mô hình áp dụng quy trình tiêu chuẩn cho mọi dự án và cung cấp dịch vụ đa dạng gồm quản lý đầu tư, nghiên cứu, tư vấn, môi giới, quản lý vận hành…, nay thị trường còn biết đến sự tham gia của một số đơn vị chuyên nghiệp trong nước như POTS Vietnam, tập trung vào việc tối ưu hiệu quả khai thác, duy trì tuổi thọ dự án và cung cấp các hệ thống quy trình quản lý vận hành riêng biệt theo đặc thù dự án, khách hàng và đảm bảo tính tương tác, gắn kết hữu hiệu giữa Chủ đầu tư - ban quản lý - Khách thuê/Cư dân dựa trên khả năng thấu hiểu rõ một cách thiết thực về nhu cầu của các bên.

Căn cứ vào các ưu thế của các nhà cung cấp dịch vụ nêu trên, việc lựa chọn đối tác quản lý phù hợp theo yêu cầu đặc thù của mình sẽ giúp chủ đầu tư đạt được hiệu quả tối ưu đối với bất động sản khai thác.

Các tiêu chí đánh giá một dự án bất động sản thương mại (tòa nhà văn phòng):

Vị trí đắc địa, gần các đầu mối giao thông và giao dịch, đáp ứng đủ chỗ đậu xe cần thiết;

Mặt bằng sàn dễ bố trí, ngăn chia diện tích theo nhu cầu và thuận lợi thiết kế/thi công nội thất;

Chất lượng xây dựng, hoàn thiện, trang bị đạt chuẩn, không phạm phong thủy; độ cao trần đạt tiêu chuẩn; thông thoáng về không khí và ánh sáng tự nhiên, hạn chế tối đa tiếng ồn bên ngoài'

Hệ thống kết cấu, kỹ thuật (thang máy, điều hòa, máy phát điện, PCCC…) đảm bảo đầu tư và lắp đặt đúng tiêu chuẩn, được kiểm định và thẩm duyệt đầy đủ theo quy định;

Dịch vụ quản lý đảm bảo duy trì các quy trình vận hành, bảo trì sửa chữa cho hệ thống; đảm bảo quản lý tốt an ninh, an toàn, ứng cứu sự cố và phòng ngừa rủi ro; duy trì cảnh quan, ngoại thất và nội thất sạch, xanh, đạt chuẩn môi trường làm việc về âm thanh, ánh sáng, không gian, vệ sinh môi trường…; cung cấp dịch vụ chăm sóc khách hàng/khách thuê chuyên nghiệp và tận tâm.

* Thông tin các đơn vị quản lý bất động sản chuyên nghiệp:

Savills: 81-85 Hàm Nghi, P.Nguyễn Thái Bình, Quận 1, TP.HCM,
www.savills.com.vn - Điện thoại: 028 7309 1868
CBRE: 76A Lê Lai, P.Bến Thành, Quận 1, TP.HCM
www.cbrevietnam.com - Điện thoại: 028 6284 7668
JLL: 37 Tôn Đức Thắng, P.Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM
www.joneslanglasalle.com.vn – Điện thoại: 028 3911 9399
POTS Vietnam: 1 Lê Duẩn, P.Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM
www.pots.vn – Điện thoại: 0901 90 88 90.

Tuấn Sơn