Chi ngàn tỷ 'thâu tóm' chủ đầu tư dự án 28 Láng Hạ, Kinh Bắc kinh doanh thế nào?

Ngày 22/12, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) vừa công bố thông tin về việc nhận chuyển nhượng vốn tại một số doanh nghiệp.

Theo đó, Hội đồng quản trị Tổng Công ty nhất trí thông qua việc nhận chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam và nhận chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty TNHH Logistics A&E. Sau thương vụ này, Công ty TNHH Logistics A&E và Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam chính thức nằm trong hệ sinh thái của KBC.

Công ty TNHH Logistics A&E được thành lập năm 2020 với vốn điều lệ ban đầu chỉ 1 tỷ đồng. Đến cuối năm 2023, doanh nghiệp này tăng vốn mạnh lên 965 tỷ đồng, với cơ cấu cổ đông gồm ba cá nhân. Hiện ông Nguyễn Hoàng Kỳ Lân giữ chức Chủ tịch hội đồng quản trị kiêm người đại diện theo pháp luật.

Tương tự, Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam được thành lập cuối năm 2023 với vốn điều lệ ban đầu 500 tỷ đồng. Một thời gian sau, công ty nâng mạnh vốn lên 945 tỷ đồng. Ông Nguyễn Hoàng Kỳ Lân cũng là Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp này.

Ước tính, KBC đã phải chi trả khoảng 2.000 tỷ đồng trong thương vụ thâu tóm trên.

Được biết, Công ty TNHH Logistics A&E và Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam là cổ đông sở hữu 99% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ. Do vậy, Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ cũng trở thành Công ty do KBC nắm quyền kiểm soát.

Công ty CP Đầu tư Láng Hạ được biết đến là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại và văn phòng tại số 1A, 1C, 1D Láng Hạ, phường Ô Chợ Dừa (TP Hà Nội), vị trí được đánh giá là “đất vàng”, đắc địa bậc nhất của TP Hà Nội.

Khu đất trên được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 495943, với diện tích 3.709m2 cho công ty Láng Hạ. Đến ngày 02/3/2011, Công ty được Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số 17/GP/SXD với quy mô 28 tầng + 2 tầng kỹ thuật + 1 tầng áp mái + 4 tầng hầm.

Tuy nhiên, khi thi công lên đến tầng 28, công trình buộc phải tạm dừng với nguyên nhân là để hoàn thiện hồ sơ thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy (PCCC) theo các quy chuẩn mới. Từ đó đến nay, dự án vẫn trong tình trạng “đứng im bất động” do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính nên dự án bị đình chỉ do chưa thể nghiệm thu PCCC theo quy chuẩn mới (ước tính chi phí khoảng 200 tỷ đồng).

Về kết quả kinh doanh của KBC, Quý 3/2025, doanh nghiệp ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ nhờ 85,6 ha đất bàn giao tại các cụm công nghiệp ở Hưng Yên.

Theo báo cáo kết quả kinh doanh của KBC, doanh thu Quý 3/2025 đạt 1.347 tỷ đồng (tăng 42% so với cùng kỳ) và LNST đạt 312 tỷ đồng (tăng 55% so với cùng kỳ), chủ yếu nhờ bàn giao gần 20 ha đất tại khu công nghiệp (KCN) Nam Sơn Hạp Lĩnh (17 ha) và các cụm công nghiệp (CCN) ở Hưng Yên (2,6 ha).

Về kết quả kinh doanh 9 tháng năm 2025 cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh với doanh thu đạt 5.039 tỷ đồng và LNST đạt 1.563 tỷ đồng, chủ yếu nhờ doanh thu từ mảng KCN tăng gấp ba lần so với cùng kỳ, đạt 3.681 tỷ đồng đến từ việc bàn giao diện tích lớn hơn, đạt hơn 105 ha, chủ yếu tại các cụm công nghiệp ở Hưng Yên (85,6 ha).

Theo ghi nhận, lợi nhuận sau thuế của KBC 9 tháng 2025 hoàn thành 49% kế hoạch, doanh thu đạt 50% kế hoạch năm 2025 của KBC.

KBC là doanh nghiệp hàng đầu trong đầu tư phát triển Bất động sản Khu công nghiệp. Hiện quỹ đất KCN thương mại còn lại của KBC đang sở hữu là gần 3,000 ha, đủ cho tiềm năng phát triển trong 20 – 30 năm. Các dự án lớn nhất hiện nay của KBC đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý bao gồm dự án KCN Tràng Duệ 3 và KĐT Tràng Cát.

Được biết, 9 tháng đầu năm 2025, KBC đã được phê duyệt phát triển 5 KCN mới (Kim Thành 2, Quế Võ 2 mở rộng, Sông Hậu 2, Bình Giang và Phú Bình) với tổng diện tích 1.578 ha. Do đó, tổng diện tích đất công nghiệp của KBC tăng lên hơn 6.400 ha và diện tích đất thương phẩm còn lại tăng lên 2.863 ha tính đến cuối Q3/2025, nằm trong nhóm cao nhất ngành bất động sản KCN.

Với quỹ đất được mở rộng sẽ là tiền đề mở ra dư địa tăng trưởng dài hạn cho KBC. Tuy nhiên, việc đồng loạt đầu tư nhiều dự án quy mô lớn trong cùng giai đoạn cũng khiến áp lực tài chính gia tăng đáng kể. Tính đến cuối Quý 3/2025, tổng dư nợ vay của KBC ghi nhận 26,074 tỷ đồng, tăng 1.57x so với cuối 2024, kéo tỷ lệ Nợ vay/VCSH lên 1.04x lần tăng mạnh so với cuối 2024 (0.5x).

Theo Báo cáo phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), trong năm 2026, KBC sẽ có khoảng 2,602 tỷ đồng nợ đến hạn, bao gồm: 931 tỷ đồng vay ngân hàng, 982 tỷ đồng trái phiếu và 690 tỷ đồng vay từ các bên khác.

Theo quan điểm của KBSV, áp lực dòng tiền của KBC trong năm 2026 tạm thời chưa quá căng thẳng nếu như dòng tiền từ việc mở bán các dự án tương đối tích cực, KBSV kỳ vọng năm 2026, KBC bàn giao 80ha diện tích đất KCN, ước tính doanh số khoảng 3,322 tỷ đồng, LNST khoảng 1,213 tỷ đồng.

Khoản tiền sử dụng đất của dự án Tràng Cát (khoảng 17,000 tỷ đồng) đã được hoàn thiện trong giai đoạn trước, do đó kỳ vọng kể từ 2026 dự án này sẽ chuyển sang giai đoạn bán hàng tạo dòng tiền tương đương 4,620 tỷ đồng.

Đáng nói, môi trường vĩ mô nới lỏng, kỳ vọng thị trường vốn vẫn duy trì xu hướng tích cực, giúp KBC có thể thực hiện các hoạt động huy động (trái phiếu – cổ phiếu) để cơ cấu lại các khoản vay đáo hạn, qua đó giảm rủi ro thanh khoản.

Bên cạnh triển vọng tích cực, KBSV khuyến nghị nhà đầu tư theo dõi một số rủi ro mà doanh nghiệp có thể đối mặt trong năm 2026, bao gồm: áp lực chi phí lãi vay gia tăng; nguy cơ pha loãng cổ phiếu trong trường hợp KBC tiếp tục phát hành để huy động vốn cho các dự án tương lai; tiến độ bán hàng tại dự án Tràng Cát chậm hơn dự báo; cùng với rủi ro tiến độ cho thuê đất khu công nghiệp suy giảm do tác động từ chính sách thuế quan.

Trên cơ sở đó, KBSV đưa ra ba kịch bản giá mục tiêu đối với cổ phiếu KBC trong năm 2026, lần lượt là 34.000 đồng/cổ phiếu, 39.000 đồng/cổ phiếu và 42.500 đồng/cổ phiếu, tùy thuộc vào tiến độ bàn giao diện tích đất khu công nghiệp cũng như quy mô và thời điểm mở bán dự án Tràng Cát.

Kết thúc phiên giao dịch sáng nay (ngày 23/12), cổ phiếu KBC đang được giao dịch quanh mức 34.450 đồng/cổ phiếu trên sàn HOSE.

Thơ Hoàng