Chi phí tăng 'đẩy' giá chung cư tiếp tục neo cao

Dự án Lavida Plus sắp được mở bán trở lại sẽ bổ sung nguồn cung cho thị trường TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Trung Kiên

Giá nhà đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá chung cư đã tăng từ 5% đến 6,5% trong quý II/2024. So với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng đạt đến 25%.

Mức tăng này không chỉ ở các dự án mới mà còn xảy ra đối với cả các căn hộ đã qua sử dụng nhiều năm. Tuy nhiên, số lượng giao dịch chung cư lại có xu hướng giảm so với quý I năm nay do giá nhà đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi.

Tính chung trong quý II, có gần 25.890 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, bằng 72,2% so với quý I/2024 và bằng 87,08% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư đã tăng đáng kể tại nhiều địa phương. Tại Hà Nội, giá bán chung cư tiếp tục leo thang. Ví dụ, chung cư Artemis Lê Trọng Tấn (Thanh Xuân) hiện chỉ còn lại một căn hộ 2 phòng ngủ với giá 5,6 tỷ đồng. Tương tự, dự án Five Star (Thanh Xuân) có căn hộ diện tích hơn 100m², đang được rao bán với giá 6,06 tỷ đồng. Trước đó, các căn hộ 2 phòng ngủ tại đây có giá từ 5,5 đến 5,8 tỷ đồng nhưng hiện đã được bán hết.

Tại TP. Hồ Chí Minh, xu hướng tăng giá cũng không ngoại lệ, đặc biệt là ở các khu vực nội thành. Ví dụ, dự án City Garden (quận Bình Thạnh) hiện có giá trung bình 85 triệu đồng/m², tăng 18% so với năm trước. Các dự án Antonia, dự án Lavida Plus (quận 7) và Masteri Thảo Điền (quận 2 cũ) lần lượt tăng 11% và 10%.

Theo Luật Đất đai 2024, các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Điều này đẩy giá đền bù tiệm cận với giá thị trường, kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.

Nhiều nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng

Đánh giá về các yếu tố khiến giá bất động sản tăng, ông Tạ Trung Kiên - Chuyên Gia tư vấn bất động sản độc lập cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến giá nhà tăng nhanh: "Về mặt pháp lý dự án hiện nay còn nhiều dự án vướng vào các đại án đang trong gia đoạn điều tra, xét xử nên bị treo (các quỹ đất sạch để làm dự án không có nhiều).

Các thủ tục xin pháp lý còn kéo dài với nhiều lý do kéo theo chi phi vốn tăng. Ngoài ra, chi phí nhân công, chi phí xây dựng, chi phí nguyên vật liệu đều tăng. Do vậy, đa số doanh nghiệp sẽ chọn phương án cộng tất cả các chi phí vào giá bán đã khiến cho giá bất động sản không hề giảm mà còn tiếp tục tăng".

Chia sẻ về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính tại Savills nhận định, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ là việc bỏ quy định về khung giá đất, cho phép các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì 5 năm như trước đây.

Ngoài ra, Luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này theo chuyên gia sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường cùng với các quy định đền bù chặt chẽ sẽ khiến các chi phí đầu tư vào các dự án bất động sản tăng lên, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng cao.

Bàn về việc TP. Hồ Chí Minh vừa qua đã công bố Dự thảo về bảng giá đất mới, trong đó dự kiến giá đất nhiều tuyến đường sẽ tăng lên gấp nhiều lần, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá đây sẽ là một sự thay đổi rất lớn so với trước đây. Theo ông Kiệt, đối với những dự án mà đã được phê duyệt hoặc đang trong giai đoạn triển khai, trên cơ bản về việc điều chỉnh khung giá đất này sẽ không ảnh hưởng nhiều đến chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư. Tuy nhiên, xét về khía cạnh nào đó, bảng giá đất mới vẫn sẽ tác động về mặt tâm lý đối với người mua.

“Còn với những dự án mới hoàn toàn, ngay từ các khâu chuyển mục đích sử dụng, đền bù giải tỏa mặt bằng hay đóng các chi phí thuế đất chắc chắn sẽ tăng cao. Điều này cũng sẽ làm tăng trực tiếp chi phí phát triển dự án, kéo theo đó giá bán cũng sẽ tăng theo”, ông Kiệt cho biết.

Ngoài chi phí đất, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí đền bù giải tỏa mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn trong quá trình phát triển dự án, chuyên gia CBRE còn đánh giá chi phí xây dựng (nhân công, vật liệu,...), chi phí tài chính và một số chi phí phát sinh khác nữa cũng tác động khá lớn đến chi phí cấu thành sản phẩm bất động sản.

Đồng quan điểm, bà Yến Nguyễn - Quản lý bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam nhận định, giá căn hộ chung cư sẽ khó giảm trong thời gian tới. Bởi những chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực mạnh, có quỹ đất sạch, pháp lý dự án chuẩn chỉnh thì họ không có lý do để bán sản phẩm với giá trung bình mà sẽ bán theo giá thị trường hoặc cao hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam cũng cho biết, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

Giám đốc Batdongsan.com phân tích, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

“Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm”, ông Tuấn phân tích.

Thoa Nguyễn