Chiến lược giãn dân nội đô Hà Nội: Di dời 860.000 người và cục diện bất động sản mới

Hà Nội đang bước vào giai đoạn then chốt trong việc tái cấu trúc không gian đô thị nhằm giải quyết áp lực dân số quá tải tại khu vực trung tâm. Chiến lược giãn dân không chỉ là giải pháp kỹ thuật để giảm tải hạ tầng mà còn là động lực định hình lại toàn bộ thị trường bất động sản Thủ đô trong hai thập kỷ tới.

Thách thức từ áp lực dân số và yêu cầu tái cấu trúc cấp thiết

Hà Nội hiện đang đối mặt với những hệ lụy điển hình của một siêu đô thị phát triển nóng: ùn tắc giao thông kéo dài, thiếu hụt không gian công cộng, cùng sự quá tải nghiêm trọng tại hệ thống trường học và bệnh viện khu vực lõi. Theo phân tích từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), những giới hạn của khu vực nội đô lịch sử đã lộ rõ, khiến chủ trương giãn dân trở thành yêu cầu bắt buộc để phát triển bền vững.

Các chuyên gia nhấn mạnh rằng, giãn dân không đơn thuần là việc di chuyển cơ cư dân cơ học ra khỏi trung tâm. Đây là một quá trình tái phân bổ dân cư gắn liền với việc phát triển hạ tầng đồng bộ và hình thành các cực tăng trưởng kinh tế mới. Để đạt được mục tiêu giảm tải bền vững, việc giãn dân phải đi kèm với hệ thống giao thông kết nối hiệu quả, dịch vụ công chất lượng và đặc biệt là cơ hội việc làm tại chỗ cho cư dân.

Giai đoạn 2026-2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người ra khỏi nội đô.

Giai đoạn 2026-2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người ra khỏi nội đô. Ảnh minh họa

Bài học từ quốc tế và định hướng các đô thị vệ tinh

Nhìn từ kinh nghiệm của Bắc Kinh, khi đối mặt với tình trạng mật độ dân số vượt ngưỡng, chính quyền thành phố này đã triển khai chiến lược phân tán chức năng hành chính và giáo dục ra các khu vực vệ tinh như Thông Châu. Việc đầu tư mạnh vào giao thông công cộng xuyên tâm và vành đai đã giúp cư dân di chuyển thuận tiện, từ đó hạ mật độ khu lõi mà vẫn giữ vững vai trò trung tâm kinh tế.

Đối chiếu với Hà Nội, định hướng phát triển các đô thị vệ tinh như Hòa Lạc, Xuân Mai, Sơn Tây và Sóc Sơn đã được xác lập. Tuy nhiên, tốc độ triển khai thực tế giữa các khu vực hiện vẫn chưa đồng đều. VARS nhận định, nếu các tuyến vành đai, cao tốc hướng tâm và hệ thống đường sắt đô thị (Metro) được đẩy nhanh tiến độ, xu hướng dịch chuyển dân cư ra vùng ven sẽ trở nên rõ nét hơn trong vòng 5-10 năm tới. Khi đó, giãn dân không chỉ giảm áp lực cho nội đô mà còn mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản vùng ven.

Bất động sản Hà Nội sẽ có nhiều chuyển biến trong làn sóng giãn dân này. Ảnh minh họa

Tác động hai chiều đến thị trường bất động sản Thủ đô

Làn sóng giãn dân được dự báo sẽ tạo ra những tác động phân hóa rõ rệt trên thị trường. Thứ nhất, nguồn cung nhà ở tại khu vực trung tâm sẽ ngày càng trở nên khan hiếm do quỹ đất hạn hẹp và các quy định siết chặt phát triển nhà cao tầng tại khu vực lõi. Điều này khiến mặt bằng giá căn hộ nội đô tiếp tục neo ở mức cao, chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập cao với nhu cầu ở thực.

Thứ hai, các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh có lợi thế kết nối sẽ trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư. Đặc biệt, phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở thấp tầng tại phía Tây và phía Đông Hà Nội đang ghi nhận những phản hồi tích cực từ thị trường nhờ sự bứt phá của hạ tầng giao thông.

Yếu tố then chốt cho sự phát triển bền vững

Để tránh tình trạng "đón sóng quy hoạch" mang tính đầu cơ, VARS khuyến nghị chính sách giãn dân cần có lộ trình cụ thể về việc di dời các trụ sở cơ quan, trường đại học và bệnh viện ra khỏi nội đô. Chỉ khi các chức năng đô thị được phân bổ thực chất, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững, tránh tình trạng tăng giá ảo dựa trên kỳ vọng ngắn hạn.

Nhìn chung, quá trình giãn dân sẽ tái định vị cấu trúc không gian của Hà Nội. Trong khi khu vực lõi tập trung vào chức năng hành chính - thương mại cao cấp, các đô thị vệ tinh sẽ đóng vai trò là không gian sống mới với chi phí hợp lý và chất lượng môi trường sống được cải thiện. Đây không phải là giải pháp tức thời nhưng là chiến lược nền tảng để Hà Nội phát triển bền vững và nâng cao chất lượng sống cho cư dân Thủ đô.

Tuệ Nhân