Chính thức xem xét dự thảo Nghị quyết thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại

Chiều 7/11, Quốc hội đã thông qua việc điều chỉnh chương trình Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XV để bổ sung nội dung dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị quyết thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại).

Theo đó, tại Chương trình Kỳ họp 8 Quốc hội khóa XV vừa được điều chỉnh chiều 7/11, vào sáng ngày 13/11/2024, ngày cuối cùng của đợt làm việc thứ nhất của Kỳ họp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Sau đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội trình bày Báo cáo thẩm tra dự thảo Nghị quyết này.

Cuối buổi sáng cùng ngày, dự thảo Nghị quyết sẽ được thảo luận ở tổ.

Tiếp đó, sáng 21/11, dự thảo Nghị quyết sẽ được thảo luận tại hội trường.

Sau phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.

Sáng 30/11, vào ngày làm việc cuối cùng của Kỳ họp, dự kiến dự thảo Nghị quyết sẽ được Quốc hội biểu quyết thông qua do dự thảo Nghị quyết được Chính phủ đề xuất thông qua tại một kỳ họp, theo quy trình và thủ tục rút gọn.

Trước đó, dự thảo Nghị quyết dự kiến được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 7 vào tháng 6/2024 tuy nhiên sau đó dự thảo bị "lỡ hẹn" do Chính phủ chưa kịp chuẩn bị đủ hồ sơ.

Đầu kỳ họp thứ 8, các thành viên thị trường khá hụt hẫng khi trong chương trình kỳ họp. Tại buổi họp báo thông tin về Kỳ họp, đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đơn vị thẩm tra Nghị quyết, xác nhận chưa nhận được hồ sơ trình của Chính phủ.

Tuy nhiên, đến ngày 24/10, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức buổi tọa đàm xem xét đề xuất của Chính phủ về việc bổ sung nội dung dự thảo Nghị quyết vào chương trình Kỳ họp.

Thời điểm đó, nguồn tin của Báo Đầu tư Chứng khoán cho hay, dự thảo Nghị quyết vẫn có khả năng được bổ sung vào "phút 89" nếu cơ quan thẩm tra cho ý kiến đồng ý để Chính phủ trình.

Ngày 4/11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất trình Quốc hội xem xét, quyết định việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Việc xem xét, ban hành Nghị quyết tại Kỳ họp này nhằm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, chủ trương của Đảng và Hiến pháp năm 2013, kịp thời tháo gỡ khó khăn trong việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại trong trường hợp nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, bảo đảm công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, tạo môi trường thông thoáng, thuận lợi để thực hiện dự án nhà ở thương mại, góp phần phát triển nguồn cung nhà ở, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có tổng cộng 579 dự án nhà ở thương mại đang triển khai theo cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Trong đó, 493 dự án được xác định có dấu hiệu vướng quy định tại Điều 23 của Luật Nhà ở 2014. Các dự án nhà ở thương mại thường được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất, đặc biệt tập trung tại các địa phương có nền kinh tế phát triển và nhu cầu về đất ở cao.

Tuy nhiên, số liệu từ 48 tỉnh, thành phố cho thấy, phần lớn các dự án nhà ở thương mại đều gặp phải những khó khăn đáng kể, chủ yếu liên quan đến hai vấn đề chính. Cụ thể, nhiều doanh nghiệp cố gắng tạo lập quỹ đất để lập dự án nhà ở thương mại bằng cách nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác”, thay vì chỉ nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014.

Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng có sự thu hẹp so với trước đây, theo đó chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 Điều 127).

Tuy nhiên, thực tế công tác quản lý đất đai cho thấy các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở là không có. Do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400 m2 đất ở (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và quy định về hạn mức giao đất ở của các tỉnh hiện nay).

Ở một số trường hợp khác, thực tiễn diễn ra ở các địa phương khi nhiều khu công nghiệp nằm trong quy hoạch được phê duyệt trước đây nhưng sau đó điều chỉnh giảm quy mô, tách một phần ra khỏi khu công nghiệp và cho phép phát triển khu đô thị. Tuy vậy, do nguồn gốc là đất phi nông nghiệp nên các doanh nghiệp khi mua lại đều vướng mắc trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất dù khu đất đã nằm trong quy hoạch chung là “đất ở đô thị”.

Bên cạnh đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất khác” để triển khai dự án nhà ở thương mại cũng gây ra nhiều rắc rối, khi theo quy định, dự án phải có sẵn “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, Nghị quyết trên nếu được Quốc hội thông qua sẽ mở ra cơ hội tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng đối với những dự án đã triển khai nhưng “vướng” đất ở. Qua đó, tạo ra một cơ chế pháp lý đồng bộ toàn diện về đầu tư, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung mới về sản phẩm nhà ở thương mại ra thị trường.

"Khi nguồn cung tăng cao, cơ hội tiếp cận với giấc mơ an cư của người dân sẽ gần hơn", luật sư Hà nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest cho rằng, tiêu chí quan trọng nhất là quy hoạch phải phù hợp với Luật Quy hoạch và quy hoạch của địa phương.

“Đã tháo gỡ thì tháo gỡ đồng loạt, với tất cả các dự án phù hợp với quy hoạch, còn yếu tố tiên quyết không phù hợp với quy hoạch thì không thể cho làm. Có như vậy mới đúng nghĩa tháo gỡ”, ông Hiệp nhấn mạnh và chia sẻ thêm, doanh nghiệp cũng đã từng phải từ bỏ dự án ở cả Hà Nội và TP.HCM chỉ vì vướng dự án bắt buộc phải có đất ở mới được phép chuyển đổi để triển khai.

Hoàng Yến - Việt Dương