Cho thuê phòng trọ là dịch vụ lưu trú hay cho thuê tài sản, tính thuế ra sao?

Bà N.T.M.N, một hộ kinh doanh cho biết, bà có phòng trọ cho công nhân thuê ở để họ làm việc tại khu công nghiệp với doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Tuy nhiên, bà N. hiện tại chưa xác định được cho thuê phòng trọ là dịch vụ lưu trú hay cho thuê tài sản để biết tỷ lệ phần trăm thuế phải nộp. Vì vậy, gửi câu hỏi tới Bộ Tài chính, bà N. mong được hướng dẫn cụ thể về tỷ lệ thuế GTGT và TNCN phải nộp.

Trả lời trường hợp này, Thuế cơ sở 5 tỉnh Đồng Nai cho biết, khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính về phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù quy định:

“Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí”.

Từ quy định trên, Thuế cơ sở 5 tỉnh Đồng Nai cho hay, trường hợp hộ kinh doanh của bà N. kinh doanh cho thuê phòng trọ cho công nhân thuê ở nếu thỏa mãn các điều kiện trên thì ngành nghề kinh doanh của bà thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú.

Hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ chưa biết xác định đó là dịch vụ lưu trú hay cho thuê tài sản. Ảnh: Nguyễn Lê

Thuế suất dịch vụ lưu trú

Đối vớ kỳ tính thuế trước ngày 1/1/2026, cơ quan thuế dẫn căn cứ phụ lục I, danh mục ngành nghề tính thuế GTGT, thuế TNCN theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh ban hành theo Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính.

Đối với dịch vụ lưu trú, tỷ lệ % tính thuế GTGT là 5%, thuế suất thuế TNCN là 2%.

Kỳ tính thuế từ ngày 1/1/2026

Thuế suất thuế GTGT: Căn cứ khoản 2 Điều 9 và điểm a, điểm b khoản 2 Điều 12 Luật Thuế GTGT số 48/2024, tỷ lệ % để tính thuế GTGT đối với trường hợp dịch vụ lưu trú là 5%.

Thuế suất thuế TNCN: Trường hợp hộ kinh doanh xác định được chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh.

Căn cứ khoản 2 Điều 7 Luật Thuế TNCN số 109/2025 quy định thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh.

Theo đó, Thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất. Trong đó:

- Thu nhập tính thuế được xác định bằng doanh thu của hàng hóa, dịch vụ bán ra trừ đi chi phí liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế.

- Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 3 tỷ đồng: thuế suất 15%.

- Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 3 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng: thuế suất 17%.

- Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 50 tỷ đồng: thuế suất 20%.

Trường hợp hộ kinh doanh không xác định được chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh.

Căn cứ khoản 3 Điều 7 Luật Thuế TNCN số 109 quy định thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:

Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức quy định tại khoản 1 Điều này đến 3 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này hoặc nộp thuế theo thuế suất nhân với doanh thu tính thuế.

Doanh thu tính thuế được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định. Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: thuế suất 2%.

Thuế cơ sở 5 tỉnh Đồng Nai trả lời bà N. để căn cứ tình hình thực tế kê khai và thực hiện nghĩa vụ với ngân sách nhà nước theo đúng các quy định pháp luật.

Nguyễn Lê