Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền cọc không quá 5% giá bán

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo.

Chiều 16/11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến một số nội dung chính trong tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo).

Báo cáo tại đây, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, sau khi Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ sáu, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Xây dựng), Thường trực Ủy ban Pháp luật và các cơ quan liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội, chỉnh lý dự thảo Luật.

Theo đó, đã tiếp thu, chỉnh lý nhiều nội dung tại Dự thảo, trong đó có đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 điều 23 dự thảo luật). Nội dung này, các ý kiến vẫn còn khác nhau đối với 2 phương án trình ra Quốc hội.

Một số ý kiến nhất trí với phương án 1, theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch.

Một số ý kiến cũng nhất trí phương án này nhưng đề nghị quy định mức đặt cọc tối đa là 5% giá bán, cho thuê mua, có ý kiến đề nghị mức cọc là 10%, 15%.

Bên cạnh đó, một số ý kiến tán thành phương án 2, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán.

Một số ý kiến tán thành phương án 2 nhưng đề nghị giảm tỷ lệ đặt cọc tối đa xuống 5%, ông Thanh phản ánh.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo luật được chỉnh lý theo hướng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc khi nhà ở, công trình đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật. Đồng thời, tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, ông Thanh báo cáo, Dự thảo vẫn thiết kế 2 phương án để lấy phiếu xin ý kiến đại biểu Quốc hội.

Theo đó, phương án 1 quy định khách hàng chỉ thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại khách hàng sẽ thanh toán khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Theo ông Thanh, phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, phương án 1 cũng có hạn chế là khách hàng chịu rủi ro do chưa thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng thì chưa thể xác lập quyền sở hữu. Trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận.

Phương án 2 quy định chuyển 5% còn lại của hợp đồng giao dịch vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng nhưng chủ đầu tư không được sử dụng và khách hàng vẫn được hưởng tiền lãi từ khoản tiền này.

Chủ đầu tư chỉ được nhận số tiền này khi khách hàng nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Theo Ủy ban Kinh tế, phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo luật này và dự thảo luật Nhà ở sửa đổi, quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời, bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng.

Song, phương án này cũng có hạn chế là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, phương án này đã quy định tiền lãi từ khoản tiền này do khách hàng thụ hưởng. Cùng đó, dự thảo luật cũng bổ sung quy định về trách nhiệm của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn việc quản lý, chi trả tiền lãi này cho khách hàng.

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 40), Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho hay, qua quá trình nghiên cứu hoàn thiện dự thảo Luật, để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận, không chỉnh sửa quy định này. Theo đó chủ đầu tư chuyển nhượng phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng”.

Nguyễn Lê