Chủ đầu tư sắp phải 'nhả' phí bảo trì chung cư!: Phù hợp thực tế!

Việc tranh chấp phí bảo trì chung cư (CC) đã diễn ra suốt thời gian dài, kéo theo nhiều khiếu nại không hồi kết tại nhiều CC. Đó cũng là lý do khiến dư luận quan tâm đến dự thảo Nghị định (NĐ) sửa đổi NĐ 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về quản lý 2% phí bảo trì nhà CC.

Khắc phục phần lớn hạn chế trước đây

Cụ thể là việc sửa đổi quy định theo hướng chủ đầu tư (CĐT) phải lập tài khoản vốn chuyên dùng để người mua, thuê mua, CĐT nộp kinh phí bảo trì 2% vào tài khoản này. Điều này nhằm bảo đảm tài khoản vốn chuyên dùng được thực hiện như dạng tài khoản "đóng", CĐT không được tự ý sử dụng vào mục đích khác. Ngoài ra, người mua, thuê mua nộp tiền trực tiếp vào tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà CC, không nộp trực tiếp cho CĐT.

Nói về đề xuất này, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm, cho rằng nội dung liên quan đến quản lý kinh phí bảo trì CC theo dự thảo NĐ Sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 99/2015/NĐ-CP là sự tiến bộ, sẽ hạn chế những tranh chấp giữa CĐT và cư dân hết sức nóng bỏng trong thời gian qua. Về cơ bản, Luật Nhà ở 2014 mới chỉ quy định những nguyên tắc chung, nếu không có văn bản hướng dẫn từ Chính phủ và Bộ Xây dựng, luật khó triển khai vào thực tế.

"Việc quy định cụ thể các điều khoản còn chưa rõ, chưa phù hợp trong các điều luật trước đây là cơ sở để người dân, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước có thể đưa luật vào cuộc sống, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển vững mạnh hơn và hạn chế các tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà CC" - luật sư Trương Anh Tú nói.

Ngoài ra, luật sư Trương Anh Tú cho rằng điều luật của dự thảo NĐ khống chế được việc lạm quyền của CĐT khi được giao quyền chủ động và quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, tránh việc sử dụng tiền sai mục đích và chiếm dụng kinh phí bảo trì.

"Trước đây và cả hiện nay đang có tình trạng dù đã hết vai trò nhưng CĐT vẫn giữ kinh phí bảo trì CC hoặc chậm bàn giao, không bàn giao hết khoản kinh phí này cho ban quản trị (BQT) nhà CC. Tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó một phần do ý thức tuân thủ pháp luật của một số CĐT, người sử dụng nhà CC còn hạn chế nhưng cũng có nguyên nhân chủ quan từ cơ quan quản lý nhà nước. Cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sâu sát trong thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà CC cũng như kinh phí bảo trì" - luật sư Trương Anh Tú phân tích.

Cũng theo luật sư Trương Anh Tú, trước đây, Bộ Xây dựng đã từng đưa ra phương án gửi kinh phí bảo trì nhà CC vào tài khoản phong tỏa ở ngân hàng, sau khi BQT được thành lập sẽ bàn giao lại. Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà CC trong giai đoạn trước khi bàn giao cho BQT sẽ là UBND quận, huyện; đồng thời sửa đổi quy định về cưỡng chế khoản kinh phí này. Tuy nhiên, về nguyên tắc, kinh phí bảo trì là tài sản chung của các chủ sở hữu căn hộ CC nên không thể giao cơ quan quản lý làm chủ tài khoản. Dự thảo sửa đổi lần này có thể khắc phục phần lớn hạn chế hiện nay trong sử dụng kinh phí bảo trì trước khi thành lập BQT, cũng như giảm áp lực cưỡng chế đối với cơ quan nhà nước với CĐT.

Một cuộc họp giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư (Ảnh: Tấn Thạnh)

Hợp lý và cần thiết

Từng khiếu nại CĐT, đòi quyền lợi ở chung cư Khang Gia Chánh Hưng, ông Mai Xuân Hiển (ngụ chung cư trên) kể sau 2 năm bàn giao căn hộ, CĐT cam kết sẽ cùng cư dân tổ chức bầu BQT CC. "Thế nhưng, thời hạn thực hiện cam kết sắp đến mà nhiều vấn đề lớn hơn còn ngổn ngang, như CĐT chưa nghiệm thu công trình, cải thiện trang thiết bị PCCC; chưa làm giấy chứng nhận quyền sở hữu đúng hạn… Vì vậy, cư dân không hy vọng nhiều về việc CĐT nhanh chóng, tự giác hoàn trả phí bảo trì sau khi CC có BQT" - ông Hiển lo ngại.

Ông Hiển cho rằng việc cơ quan chức năng có giải pháp mới nhằm hạn chế tranh chấp liên quan đến phí bảo trì CC là hợp lý và cần thiết. Phương án buộc CĐT mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận kinh phí bảo trì là phương án góp phần triệt tiêu hành vi tự ý sử dụng tiền bảo trì vào mục đích khác.

Luật gia Nguyễn Văn Thăng cũng cho rằng phương án Bộ Xây dựng đề xuất khá phù hợp tình hình thực tế và có tính khả thi cao. Tuy nhiên, luật gia Nguyễn Văn Thăng băn khoăn về biện pháp xử lý những CĐT không chấp hành quy định. "Cơ quan chức năng cần ban hành thêm nhiều hình thức xử lý CĐT không tuân thủ quy định trên, có thể là phạt tiền, phong tỏa tài sản... Song đó phải là những biện pháp không gây ảnh hưởng đến lợi ích cư dân. Ngoài ra, nên đưa hành vi chiếm dụng tiền bảo trì CC vào truy cứu trách nhiệm hình sự. Nếu đủ căn cứ, CĐT có thể bị truy tố tội "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" hay "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Thiết nghĩ, pháp luật cần mạnh tay hơn nữa mới có thể ngăn ngừa tình trạng tranh chấp liên quan đến phí bảo trì CC" - luật gia Nguyễn Văn Thăng đề xuất.

Đối với kiến nghị của TP HCM về việc bỏ cơ chế giao CĐT thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà CC, luật gia Nguyễn Văn Thăng băn khoăn về công tác giám sát, quản lý việc sử dụng tiền bảo trì của BQT CC bởi nếu BQT có khuất tất trong việc sử dụng tiền bảo trì thì tranh chấp tất yếu cũng xảy ra.

Khó hơn cho chủ đầu tư

Bà Võ Nguyên Thoại An, Giám đốc kinh doanh Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), cho rằng từ trước đến nay, một số CĐT, trong đó có Thuduc House, vẫn dành riêng một tài khoản quản lý 2% quỹ bảo trì của cư dân tại các dự án nhưng tài khoản này CĐT có thể sử dụng để chi vào mục đích bảo trì khi chưa có BQT hợp pháp để bàn giao (có hóa đơn, chứng từ kèm theo, ví dụ hợp đồng bảo hiểm thang máy, hợp đồng bảo hiểm cháy nổ liên quan kinh phí bảo trì...). Nếu áp dụng theo NĐ mới, tài khoản này bị chặn lại trước khi có BQT thì sẽ gây khó hơn cho CĐT vì phải trích ứng tiền từ công ty.

"Nếu CĐT bỏ tiền quỹ bảo trì 2% vào một tài khoản riêng, có đầy đủ căn cứ thời gian bàn giao, chứng từ tương ứng ngày bàn giao và sẽ tính lãi từ ngày đó thì vẫn rõ ràng, minh bạch, hợp lý hơn là khóa tài khoản luôn. Ngoài ra, một tranh cãi nữa không phải xuất phát từ việc CĐT không bàn giao quỹ bảo trì mà do một số BQT mới bầu ra có trường hợp thu chi không rõ ràng, cái cần thì không bảo trì mà bảo trì, sửa chữa cái không cần thiết hoặc có sự tư lợi khiến cho chính BQT cũng tranh cãi" - bà Võ Nguyên Thoại An nêu ý kiến.

S.Nhung

Nỗi khổ phí bảo trì

CC An Phúc An Lộc thuộc dự án tái định cư tại phường An Phú (quận 2, TP HCM) được đưa vào sử dụng từ năm 2008 do Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 quản lý. Theo đó, CC này được trích 3% từ giá bán căn hộ để làm quỹ bảo trì, số tiền lên đến hơn 3 tỉ đồng.

Sau 2 năm hoạt động, CC mới thành lập được BQT. Đúng ra, số tiền quỹ bảo trì mà Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 quản lý phải bàn giao cho BQT nhưng mãi đến năm 2016, khi BQT mới được bầu nỗ lực gửi đơn đến các cơ quan chức năng đòi số tiền quỹ bảo trì thì Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 mới thông báo chuyển 531 triệu đồng cho BQT. Trả lời thắc mắc về số tiền còn lại ít ỏi này, công ty lý giải đã chi vào các hạng mục duy tu, sửa chữa trong những năm qua nhưng lại không cung cấp hóa đơn, chứng từ mà cho rằng "có kiểm toán bảo chứng".

Số tiền 531 triệu đồng cũng không được công ty chuyển cùng lúc mà chia ra 2 lần (chuyển vào tháng 6 và tháng 12-2016). Với số tiền trên chỉ đủ cầm cự được hơn 1 năm do phải chi bảo trì, bảo dưỡng thang máy cho cả 3 block (9 thang máy), hút hầm cầu, sửa chữa máy phát điện, thiết bị PCCC, hệ thống chiếu sáng, sửa chữa thấm dột, bong tróc gạch...

Đến giữa năm 2018, BQT CC quyết định tổ chức thu phí bảo trì (1.000 đồng/m2/tháng) để có kinh phí sửa chữa CC. Tuy nhiên, việc thu phí này lại bị một số cư dân phản ứng (chỉ 80%-87% hộ tham gia) vì cho rằng đã đóng phí quản lý hằng tháng (cho dù được giải thích phí quản lý và bảo trì hoàn toàn khác nhau).

N.Hải

Sơn Nhung - Di Lâm