Chủ động cập nhật pháp lý, hạn chế rủi ro trong giao dịch bất động sản

Tiến sỹ Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phát biểu.

Còn nhiều vướng mắc

Chỉ ra một số hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sẵn hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, Luật sư Lương Văn Lý, Cố vấn cao cấp Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers, Trọng tài viên VIAC cho rằng: Các hạn chế này thể hiện ở nhiều khía cạnh. Trước hết, khái niệm “kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật” chưa được định nghĩa cụ thể, khiến hoạt động này dễ bị lẫn với các hình thức kinh doanh bất động sản khác, đặc biệt là chuyển nhượng dự án. Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa quy định rõ ràng về tư cách chủ đầu tư của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Từ đây, vấn đề kế thừa quyền và các nghĩa vụ liên quan từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng cũng còn chưa được làm rõ, gây khó khăn trong việc tiếp nối triển khai dự án.

Tương tự, Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư Thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF - Hồng Đức) cho biết, pháp luật chưa phân định rõ ràng giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức và chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, dẫn đến lúng túng trong quản lý nhà nước cũng như tiềm ẩn rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Về bản chất pháp lý, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật chỉ đề cập đến việc chuyển quyền sử dụng đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật để bên nhận chuyển nhượng có thể tự xây dựng theo mục đích đã được duyệt và tuân thủ các điều kiện. Trong khi đó, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án, bao gồm cả quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm liên quan đến dự án đó.

Từ sự khác nhau về bản chất này, Luật sư Nguyễn Trúc Hiền lưu ý các doanh nghiệp về các rủi ro trong các loại giao dịch. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, rủi ro thường phát sinh từ việc không xác định rõ tư cách chủ thể: bên nhận chuyển nhượng có được công nhận là chủ đầu tư kế tiếp hay chỉ đơn thuần là người sử dụng đất? Nếu hợp đồng không làm rõ, cơ quan quản lý có thể từ chối chấp thuận hồ sơ xây dựng hoặc triển khai dự án, dẫn đến dự án bị chậm trễ, đình trệ. Trong khi đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản, rủi ro thường nằm ở phạm vi và tính kế thừa nghĩa vụ.

“Bên nhận chuyển nhượng không chỉ tiếp nhận quyền khai thác mà còn phải chịu trách nhiệm cho toàn bộ nghĩa vụ tài chính, pháp lý và các ràng buộc với các bên liên quan. Do đó, trước khi tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản, các bên phải có bước thẩm định kỹ lưỡng, hợp đồng cũng nên có những quy định rõ nguyên tắc kế thừa hoặc phân định trách nhiệm trước - sau khi chuyển nhượng”, Luật sư Nguyễn Trúc Hiền phân tích thêm.

Bà Hồ Thị Quyên, Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) phát biểu tại hội nghị.

Từ góc độ nghiên cứu và thực tiễn tiếp xúc doanh nghiệp, Luật sư Vũ Thị Quế, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers cho biết, trong các thương vụ có yếu tố nước ngoài, tranh chấp thường nảy sinh khi bên bán tại Việt Nam không đáp ứng được những điều kiện tiên quyết hoặc cam kết đã đưa ra trước cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc che giấu hoặc không kịp thời phát hiện các khiếm khuyết trong dự án trong quá trình thẩm định pháp lý cũng dẫn tới rủi ro lớn. Theo Luật sư Vũ Thị Quế, trong những trường hợp này, để phòng ngừa rủi ro, các bên nước ngoài thường yêu cầu thực hiện giao dịch chuyển nhượng vốn kèm theo các điều khoản bảo vệ bên mua như yêu cầu bồi thường thiệt hại, buộc bên bán mua lại vốn góp; thực hiện giao dịch theo giai đoạn hay quy trách nhiệm xử lý các vướng mắc pháp lý cho phía bên bán và công ty mục tiêu.

Về khung pháp lý mới và thực tiễn áp dụng quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, PGS. TS Võ Trí Hảo, Chuyên gia Viện Pháp luật Quốc tế và So sánh, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh đánh giá, trong thời gian qua, các các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai chủ yếu bắt nguồn từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng rao bán dự án ra thị trường.

Ngoài ra, việc các chủ đầu tư sử dụng và diễn giải nhiều thuật ngữ không được pháp luật quy định cũng gây khó nắm bắt và dễ phát sinh hiểu lầm giữa các bên. Bên cạnh vướng mắc từ khung khổ pháp luật, vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cũng là một nguyên nhân phổ biến, ví dụ như chủ đầu tư không bảo đảm tiến độ cam kết hoặc ngược lại, bên mua không thể thanh toán đúng hạn khi công trình đã hoàn thành.

Pháp lý về bất động sản ngày càng hoàn thiện

Nhấn mạnh bất động sản là ngành giữ vai trò quan trọng, vừa tạo động lực tăng trưởng, vừa có tác động lan tỏa tới nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế, bà Hồ Thị Quyên - Phó Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) cho biết, với sự hỗ trợ từ nhiều chính sách mới của Nhà nước, thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, quá trình phát triển cũng đi kèm nhiều thách thức, nhất là trong bối cảnh khung pháp lý liên tục được điều chỉnh. Chính vì vậy, việc các doanh nghiệp được tiếp cận thông tin, trao đổi và cùng nhìn nhận toàn diện về giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động có ý nghĩa quan trọng, nhằm hướng đến một môi trường đầu tư bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững.

Chia sẻ về một số quyết sách mới trong đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, Tiến sỹ Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết: Được ký ban hành ngày 17/5/2025, Nghị quyết 198 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân là bước cụ thể hóa tinh thần mà Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân trước đó đặt ra. Nghị quyết này đặt ra nhiều cơ chế ưu đãi, hỗ trợ cho doanh nghiệp với điều kiện tuân thủ tốt các quy định về thanh, kiểm tra cũng như đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực xanh-số; đồng thời cũng đưa đến nhiều giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất đai, hỗ trợ đầu tư hạ tầng, ưu tiên quỹ đất...

Quảng cảnh hội nghị.

Đối với hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, Tiến sỹ Phan Đức Hiếu nhận định: Vừa qua quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản đã có nhiều thay đổi và sắp tới đây dự kiến sẽ còn một số điều chỉnh, bổ sung khác. Tiêu biểu và gần nhất có thể kể đến là Luật số 90/2025/QH15 sửa 8 luật; trong đó có luật đầu tư, PPP, đấu thầu. Luật này đã có một số sửa đổi liên quan đến thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó gồm các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua); dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; dự án đầu tư mới.

Từ thực tế trên, Tiến sỹ Phan Đức Hiếu khuyến nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ nhu cầu và xem xét các thay đổi về cơ chế chính sách cũng như thủ tục pháp lý để thực hiện giao dịch an toàn, đúng luật. Quốc hội sẽ tiếp tục xem xét và thông qua 48 dự án luật, nghị quyết; trong đó có nhiều đạo luật rất quan trọng; do đó, doanh nghiệp cần phải theo dõi sát sao và cập nhật thường xuyên quy định để có phương án thích ứng kịp thời, vận hành ổn định doanh nghiệp.

Thông tin tại hội thảo, Luật sư Châu Việt Bắc, Phó Giám đốc Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) - Chi nhánh tại TP. Hồ Chí Minh kiêm Phó Tổng Thư ký VIAC cho biết, các tranh chấp có yếu tố bất động sản luôn chiếm tỷ lệ cao trong số vụ việc được giải quyết tại VIAC. Riêng năm 2024, bất động sản đứng ở vị trí thứ ba, chiếm 14% tổng số tranh chấp. Tình trạng này một phần xuất phát từ những bất cập trong khung pháp lý trước đây. Vì vậy, những cải cách tích cực trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023... các giao dịch trong thời gian tới sẽ được triển khai hiệu quả, an toàn hơn.

Tuy nhiên, theo Luật sư Châu Việt Bắc, bên cạnh sự cải cách thể chế, sự chủ động của doanh nghiệp cũng là yếu tố then chốt. Doanh nghiệp cần trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý, thường xuyên cập nhật thông tin và nâng cao năng lực quản trị rủi ro, từ đó mới có thể tận dụng được cơ hội trong bối cảnh pháp lý mới và hạn chế tối đa những tranh chấp phát sinh.

Bài, ảnh: Anh Tuấn (TTXVN)