Chu kỳ mới của bất động sản Việt Nam: Quỹ đất không còn là tài sản cốt lõi duy nhất

Công nghệ thành "trục chính" của thị trường bất động sản

Có thể thấy rằng, công nghệ không còn là "phần bổ trợ" mà đã trở thành "trục chính" trong hoạt động của thị trường bất động sản những năm gần đây, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và môi giới chuyên nghiệp.

Theo báo cáo mới nhất từ DKRA Việt Nam, hơn 65% khách hàng bắt đầu quá trình tìm kiếm bất động sản bằng các nền tảng trực tuyến, trong đó các kênh phổ biến nhất là Google, sàn đăng tin, mạng xã hội và các website dự án.

Tương tự, khảo sát của iHouzz Tech ghi nhận tới 71% khách hàng tham khảo thông tin thị trường trước khi liên hệ môi giới, khiến "điểm tiếp xúc đầu tiên" dịch chuyển mạnh về online.

Công nghệ bước vào "trục chính" của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, theo khảo sát do Dat Xanh Services – FERI thực hiện đối với cả nhóm người mua nhà và doanh nghiệp phát triển dự án tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC), có đến hơn 85% cư dân cho biết họ "mong muốn ứng dụng các giải pháp công nghệ trong quá trình quản lý vận hành" tại các dự án nhà ở và khu đô thị mới.

Ở nhóm doanh nghiệp, tỉ lệ "quan tâm đến công nghệ quản trị và bán hàng" tăng từ 58% lên 76% chỉ trong vòng 2 năm gần đây.

Ngay sau phần dữ liệu, điều dễ nhận thấy là công nghệ đã dịch chuyển khỏi vai trò hỗ trợ truyền thông hay marketing, để trở thành yếu tố cốt lõi trong cấu trúc vận hành của doanh nghiệp bất động sản. Xu hướng này được nhiều chuyên gia nhận định là "không thể đảo ngược".

Chia sẻ với Người Đưa Tin, bà Andy Nguyễn, Giám đốc Điều hành iHouzz Tech, (công ty về công nghệ bất động sản và chuyển đổi số) cho rằng, công nghệ hóa là xu thế tất yếu của mọi ngành nghề, và bất động sản không phải ngoại lệ.

Theo bà, hành trình ứng dụng công nghệ trong bất động sản Việt Nam đã đi qua nhiều giai đoạn, nhưng bước sang chu kỳ 2025 – 2026, công nghệ không còn là "phần phụ" mà đã trở thành điều kiện cần để doanh nghiệp duy trì nhịp kinh doanh.

Bà Andy Nguyễn, Giám đốc Điều hành iHouzz Tech.

"Nếu ở các chu kỳ trước doanh nghiệp vẫn có thể bán được hàng mà chưa cần đầu tư bài bản vào nền tảng số, thì hiện nay điều đó gần như không còn xảy ra. Chuyển đổi số đang là cuộc chơi mang tính sống còn của tất cả doanh nghiệp bất động sản nếu muốn tồn tại và phát triển xa hơn", bà Andy Nguyễn nhận định.

Chuyên gia này nhận định, hiện nay 80 – 90% doanh nghiệp đã có đầu tư vào công nghệ, nhưng phần lớn mới dừng ở mức trung gian, tức có phần mềm nhưng rời rạc, dữ liệu phân tán, hệ thống quản trị chưa tích hợp.

Bà đưa ra ma trận 4 mức độ chuyển đổi số, trong đó phần lớn doanh nghiệp Việt Nam "chưa chạm đến cấp độ 3".

Các rào cản lớn nhất nằm ở việc thiếu tích hợp hệ thống và thiếu gắn kết giữa công nghệ với chiến lược vận hành tổng thể. 4 xu hướng công nghệ được dự báo sẽ tạo tác động lớn gồm: AI và tự động hóa, dữ liệu là trung tâm, nền tảng tích hợp và mô hình vận hành linh hoạt.

Việc phát tờ rơi, thông tin dự án qua những tờ giấy đã không còn là xu hướng cho việc khách hàng tiếp cận thị trường, sản phẩm bất động sản.

Cùng góc nhìn từ phía nghiên cứu, bà Nguyễn Đình Hải My, chuyên gia nghiên cứu thị trường thuộc Viện Kinh tế – Tài chính – Bất động sản (DXS-FERI) cho rằng giai đoạn 2024 – 2026 đánh dấu bước nhảy quan trọng trong mức độ ứng dụng công nghệ vào thị trường bất động sản Việt Nam.

"Chúng tôi ghi nhận tỉ lệ doanh nghiệp trong lĩnh vực phát triển dự án, phân phối và vận hành đầu tư vào công nghệ đã tăng từ 35% lên khoảng 62% trong vòng 3 năm. Con số này cho thấy bất động sản đang bước vào một chu kỳ số hóa thực sự thay vì chỉ dừng ở khẩu hiệu", bà My nói.

Bà My dự báo từ 2026 đến 2027, thị trường sẽ chứng kiến sự xuất hiện mạnh hơn của các nền tảng công nghệ tích hợp end-to-end, thay vì các giải pháp rời rạc.

Từ phòng giao dịch đến màn hình điện thoại: hành vi mua nhà đang thay đổi

Không chỉ diễn ra ở phía doanh nghiệp, sự chuyển dịch còn thể hiện rõ nét ở phía người tìm mua nhà.

Ghi nhận của phóng viên tại Tp.HCM cho thấy trong khoảng 3 năm trở lại đây, hành vi tìm kiếm bất động sản đã chuyển mạnh từ phương thức truyền thống sang nền tảng số.

Nếu trước đây hành trình mua nhà thường bắt đầu bằng việc tiếp cận qua môi giới hoặc đến phòng giao dịch của chủ đầu tư, thì hiện nay phần lớn khách hàng bắt đầu từ màn hình điện thoại.

Từ phòng giao dịch đến màn hình điện thoại: hành vi mua nhà đang thay đổi.

Chị Lê Minh Hạnh (ngụ phường Long Trường, Tp.HCM), người đang tìm mua căn hộ trong tầm giá 3 – 4 tỷ đồng cho biết: "Thông tin trên mạng khá đầy đủ, từ mặt bằng đến tiến độ đến video trải nghiệm. Tôi chỉ liên hệ trực tiếp với sale khi đã lọc được vài dự án ưng ý, chứ không đi xem la liệt như trước".

Theo chị Hạnh, nhờ công nghệ, quá trình xem xét – so sánh – loại trừ dự án diễn ra nhanh hơn nhiều, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ tầm trung.

Tương tự, anh Vũ Thanh Tùng (Hiệp Bình, Tp.HCM) chia sẻ, nhóm bạn anh vừa tìm mua nhà liền kề tại phường Tân Đông Hiệp và Bình Cơ (Tân Uyên, Bình Dương cũ), toàn bộ quá trình "lọc dự án" diễn ra trên mạng".

Chỉ khi còn 1 – 2 dự án cuối thì mới đi xem thực địa. Nếu ngày xưa sale đi tìm khách, thì giờ khách chủ động tìm sale," anh nói.

Ở góc độ doanh nghiệp vận hành, ông Nguyễn Thái Bình, CEO Đông Tây Land nhìn nhận công nghệ đang tạo ra sự thay đổi mang tính cấu trúc đối với khâu bán hàng và quản trị sản phẩm của doanh nghiệp phân phối bất động sản.

"Trước đây giỏ hàng được quản lý bán thủ công, phân bổ dựa trên các đầu mối nội bộ, còn hiện nay phần mềm cho phép quản trị giỏ hàng theo thời gian thực, giúp tối ưu phân bổ sản phẩm cho các đại lý và đội ngũ kinh doanh. Điều này không chỉ giảm xung đột thị trường mà còn giúp cập nhật tiến độ bán chính xác".

Theo ông Bình, các công cụ AI, CRM và hệ thống quản lý khách hàng tiềm năng (lead management) đang làm thay đổi nhịp vận hành của đội ngũ kinh doanh. "AI có thể sàng lọc khách hàng, phân loại mức độ tiềm năng và phân bổ cho sale phù hợp.

Với doanh nghiệp, tính toán hiệu quả chiến dịch bán hàng chính xác hơn, giảm chi phí marketing trên mỗi giao dịch. Với sale, công cụ giúp tiết kiệm thời gian và tập trung vào khách hàng có nhu cầu thật.

Ông Nguyễn Thái Bình, CEO Đông Tây Land.

Ông Bình cũng thông tin, hiệu suất bán hàng của một số đội ngũ sử dụng công nghệ cao hơn khoảng 20 – 30% so với các nhóm vận hành theo cách truyền thống.

Xu hướng công nghệ hóa của thị trường sẽ rõ hơn trong giai đoạn 2026 – 2028 khi hành vi khách hàng ngày càng chủ động và dữ liệu minh bạch hơn.

"Thị trường bất động sản Việt Nam rất rộng, nhưng độ phân mảnh cao. Công nghệ là chìa khóa giải bài toán phân mảnh đó", ông Bình nhận định.

Có thể thấy, bất động sản nơi sản phẩm vẫn mang tính vật lý nhưng hành vi lại ngày càng số hóa.

Công nghệ không thay thế được giá trị của đất đai hay vị trí, nhưng công nghệ đang thay đổi sâu sắc cách con người tương tác, tìm kiếm, phân tích và ra quyết định đối với sản phẩm bất động sản. Và đây là bước đổi mới mang tính cấu trúc lớn nhất của ngành này trong nhiều năm tới.

Phùng Sơn