Chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở vẫn có thể chuyển nhượng

Luật sư trả lời:

Luật sư Đặng Văn Sơn, Văn phòng luật sư Đặng Sơn và Cộng sự, số nhà 31, ngõ 192, đường Tam Trinh, Yên Sở, Hoàng Mai, Hà Nội)

Trên thực tế hiện nay, trường hợp như của bạn diễn ra tương đối phổ biến. Nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng còn được thực hiện từ khi tài sản chưa hình thành hoặc nhà ở mới đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Để quản lý và tránh rủi ro hoặc phát sinh tranh chấp khi các bên thực hiện giao dịch, Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định về tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, khoản 2, Điều 108 - Bộ luật Dân sự quy định, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Và khi các bên xác lập quan hệ giao dịch cần tham khảo về điều kiện giao dịch quy định tại khoản 4, Điều 3 - Luật Kinh doanh bất động sản 2014; khoản 19, Điều 3 - Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 5, Điều 80 - Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Đối với trường hợp của bạn, căn hộ chung cư thương mại mà bạn dự định sẽ mua và gia đình kia mua của chủ đầu tư từ năm 2018 nhưng đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, để an toàn cho giao dịch khi thực hiện, bạn cần xem xét việc người bán đã có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư đứng tên họ chưa. Điều này nhằm xác định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch theo quy định tại Luật Nhà ở 2014.

Người dân cần xem xét hồ sơ pháp lý khi mua căn hộ chung cư chưa có “sổ hồng” (Ảnh minh họa)

Cụ thể, Điều 118 - Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là: “Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền...”. Các giao dịch về nhà ở sau mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận gồm: mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu Nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này; và chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ (khoản 2, Điều 118 - Luật Nhà ở năm 2014).

Về trình tự, thủ tục mua bán căn hộ chung cư thương mại thì pháp luật quy định: Hai bên phải lập thành hợp đồng; các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.

Theo Thông tư 19/2016/ TT-BXD của Bộ Xây dựng, việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp “sổ hồng” gồm:

Bước 1 - Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Văn bản này sẽ có ba bên tham gia, gồm bên chuyển nhượng, chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng. Trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư sẽ thỏa thuận các vấn đề: Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên và các quy định khác liên quan. Sau đó, các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Bước 2 - Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan. Thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định.

Bước 3 - Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ.

Bước 4 - Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Bạn đọc có nhu cầu được tư vấn pháp luật xin mời gửi thư đến tòa soạn, địa chỉ số 82 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội; hoặc gọi điện đến Đường dây nóng: (024)39426618; 0903289922.

ANTĐ