Chung cư cao cấp - Phép vua thua lệ làng?

Những chế tài vô lý

Gần đây, ngày càng nhiều các cuộc tranh cãi căng thẳng giữa cư dân và ban quản lý (BQL) các tòa nhà, khu đô thị, mâu thuẫn đỉnh điểm khiến người dân bức xúc vì các đơn vị quản lý độc đoán, hành xử ngang ngược, tự ý đặt ra các quy định, chế tài vô lý, ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi, đời sống của chủ sở hữu thực sự, đang trực tiếp trả tiền thuê các đơn vị vận hành, quản lý tài sản cho họ.

Ở không ít khu chung cư cao cấp, người dân khổ vì những cung cách quản lý bất hợp lý của chủ đầu tư hoặc Ban quản trị. Ảnh minh họa.

Tình trạng yếu, kém, thiếu kinh nghiệm và điều kiện tổ chức vận hành, lựa chọn đối tác của Ban quản trị (BQT), khiến các đơn vị quản lý lách qua kẽ hở trong thỏa thuận trao quyền, lạm quyền diễn ra thường xuyên. Từ vai trò “phục vụ”, những “người quản gia” thay vì thực hiện chức trách, bỗng một ngày “trở mặt” từ thái độ đến hành vi với các “ông, bà chủ”.

Người dân choáng váng và ê chề bỗng nhận ra, những quyền cơ bản trong đời sống của mình đang bị xâm phạm nghiêm trọng mà không hề có chế tài bảo vệ. Họ trở thành nô lệ ngay chính trong ngôi nhà của mình, bị chèn ép và thách thức ngang nhiên mà không thể phản kháng.

Có thể điểm qua những khu đô thị sang trọng bậc nhất tại TP HCM như Victory Tower, khi tranh chấp giữa BQL và Chủ đầu tư kéo dài, xuất phát từ việc đơn vị quản lý không đáp ứng được yêu cầu, khiến chất lượng tòa nhà tụt dốc, cư dân nhiều lần đề xuất thay đổi đối tác, chủ đầu tư cũng yêu cầu thanh lý hợp đồng nhưng BQL không chịu, phản đối bằng cách phó mặc, khiến cư dân sống trong cảnh cơ sở vật chất xuống cấp, mọi dịch vụ đình trệ, nghiêm trọng hơn là cả hệ thống PCCC cũng không đủ điều kiện, gây nguy cơ mất an toàn tính mạng tài sản con người.

Hay tại cuộc hội nghị nhà chung cư tại một khu chung cư cao cấp ở Thủ Đức – TP HCM diễn ra mới đây, nhiều người dân đã uất nghẹn khi quyền lợi hợp pháp của mình bị xâm phạm nghiêm trọng.

Chị N.T.A cho biết, BQL gần đây tự ý đặt ra các quy định mới, trong đó có quy định về vật nuôi, nhưng không hề có thông báo và hướng dẫn đối với những vật nuôi trước đây, tự ý cắt điện, nước, ngừng cung cấp các điều kiện sống đối với căn hộ của chị. Đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng quyền con người, theo Luật nhà ở năm 2014 và thông tư 02/2016 TT-BXD, BQL không có thẩm quyền và hành vi này là không phù hợp quy định pháp luật.

Ông N.T.D, chủ sở hữu một căn Penhouse tại đây cũng không giữ nổi bình tĩnh khi nhắc đến sự lộng quyền ngang ngược trong công tác vận hành của BQL. Ông D cho biết, ngoài những quy định trái luật như khóa bánh xe, giam giữ phương tiện, BQL còn đặt ra các khoản phạt tiền trái phép, mang nhiều dấu hiệu tiêu cực trong vận hành.

Được biết, BQL tại đây là một đơn vị có thương hiệu lâu năm, có uy tín trên thị trường quản lý căn hộ, nên giá thành dịch vụ không hề rẻ. Tuy nhiên theo tìm hiểu, cư dân tại đây hoàn toàn không “sướng” như những gì được cam kết. BQL tự cho mình quyền đặt ra các quy định mới, các chế tài xử lý thiếu cả lý lẫn tình, nhưng những chủ sở hữu lại không hề được tham gia ý kiến, đóng góp hay phản đối. Mọi người chỉ đột ngột biết đến các quy định khi bỗng nhiên BQL xuất hiện và yêu cầu xử phạt mà không hề có thông báo trước đó.

Một trường hợp khác, khó tin hơn, khi cư dân muốn thay đổi vị trí trang thiết bị trong căn hộ, thì BQL yêu cầu phải chọn nhà thầu theo giới thiệu, với đơn giá chênh lệch hơn nhiều lần, bao gồm cả chi phí “bôi trơn” được ghi thẳng vào HĐ. Việc lựa chọn các nhà thầu cung cấp dịch vụ tại đây đã trở thành độc quyền của BQL, cư dân mặc nhiên phải chấp nhận như một hình thức “bảo kê”, vì nếu tự gọi, sẽ bị gây khó khăn, cản trở ngay từ việc ra vào khu vực.

Bảo vệ người dân thế nào, khi Ban quản lý lạm quyền?

Trước tình trạng mâu thuẫn tại các khu chung cư, khu đô thị, nhất là các khu chung cư cao cấp ngày càng sâu sắc, trở thành vấn đề xã hội, tiềm ẩn các nguy cơ gây mất an ninh trật tự, thậm chí xuất hiện dấu hiệu hình sự, thì vấn đề đặt ra là làm sao để người dân có thể chung sống “hòa thuận”?

Vấn đề này theo ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty Quản lý vận hành Global Home, để 1 tòa chung cư vận hành ổn định, cần mối quan hệ giữa 5 đối tượng gồm chủ đầu tư, chính quyền địa phương, BQT, BQL vận hành và cư dân.

“Quan trọng, cần tuyên truyền kiến thức pháp luật nhà chung cư cho BQT, cư dân và cả chính quyền địa phương. Một chung cư nếu có chủ đầu tư chuẩn, đơn vị quản lý chuẩn, chính quyền địa phương hiểu luật thì mọi mâu thuẫn sẽ được giải quyết” - ông Thành khẳng định.

Rõ ràng, BQT chung cư được bầu ra là để bảo vệ lợi ích chung của cư dân, tuy nhiên nhiều trường hợp BQT do thiếu kinh nghiệm quản trị, thiếu kiến thức cũng như điều kiện thực hiện chức năng lựa chọn, giám sát các đơn vị quản lý vận hành, không có quy chế phù hợp để xử lý khi BQL thực hiện không đúng vai trò của mình. Do đó, cần thiết phải tăng cường trách nhiệm cũng như năng lực của BQT, có vậy, quyền lợi và tiếng nói của cư dân mới được đảm bảo, tôn trọng.

Việt Hà