Chung cư hết niên hạn, chủ căn hộ còn quyền gì?

Quyền sở hữu căn hộ khi chung cư hết thời hạn sử dụng đang được đề xuất làm rõ. Ảnh minh họa

Thủ tướng Lê Minh Hưng đã thay mặt Chính phủ ký ban hành Nghị quyết số 278 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9.

Không đồng nghĩa hết niên hạn là mất quyền sở hữu

Theo yêu cầu của Chính phủ, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng.

Đồng thời, dự luật phải quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Chính phủ nêu một số nội dung như quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.

Điều này cần được phân biệt với khái niệm “sở hữu chung cư có thời hạn” từng được đưa vào một số phiên bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Trước đó, Bộ Xây dựng từng đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ gắn với thời hạn sử dụng công trình. Tuy nhiên, đến bản dự thảo mới nhất được công bố tháng 7.2026, Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất về sở hữu chung cư có thời hạn, nhằm tránh cách hiểu rằng khi công trình hết niên hạn thì người dân đương nhiên mất quyền sở hữu căn hộ.

Thay vào đó, dự thảo tập trung vào thời hạn sử dụng của công trình, được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Hết thời hạn sử dụng, chung cư có phải phá dỡ ngay?

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được Bộ Xây dựng công bố, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc trước thời hạn nhưng có dấu hiệu hư hỏng, nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Như vậy, thời hạn sử dụng công trình là căn cứ để thực hiện kiểm định, đánh giá, chứ không đồng nghĩa với việc căn hộ tự động mất giá trị hoặc quyền sở hữu của người dân tự động chấm dứt.

Việc xử lý sau kiểm định sẽ phụ thuộc vào tình trạng thực tế của công trình và quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ căn hộ còn quyền gì với phần đất?

Đây là một trong những nội dung được Chính phủ yêu cầu làm rõ trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP, dự luật cần quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Trong đó, Chính phủ yêu cầu làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, cùng với nghĩa vụ tài chính khi thực hiện xây dựng mới.

Như vậy, việc xử lý chung cư hết thời hạn sử dụng không chỉ liên quan đến căn hộ mà còn gắn với quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu. Khi công trình phải xây dựng lại, cơ chế pháp lý cần xác định rõ quyền của người dân đối với phần đất và trách nhiệm tài chính của các bên trong quá trình triển khai dự án.

Theo yêu cầu của Chính phủ, dự luật cũng phải làm rõ quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Trong quá trình sửa Luật Nhà ở, quy định về thời hạn sở hữu chung cư từng gây nhiều tranh luận do có thể khiến người dân hiểu rằng căn hộ chỉ được sở hữu trong 50 hoặc 70 năm.

Bộ Xây dựng sau đó đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” khỏi dự thảo mới nhất. Theo cơ quan soạn thảo, việc chỉnh lý nhằm tránh cách hiểu rằng khi công trình hết niên hạn thì người dân đương nhiên mất quyền sở hữu căn hộ.

Thay vì quy định thời hạn sở hữu căn hộ, dự thảo tập trung vào thời hạn sử dụng nhà chung cư, được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng công trình.

Đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng vẫn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng theo kết luận kiểm định, dự thảo quy định chủ sở hữu có thể đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu theo thời gian được xác định trong kết luận kiểm định. Trường hợp công trình phải phá dỡ, việc xử lý sẽ thực hiện theo quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Dự thảo cũng đề xuất bảo đảm quyền của chủ sở hữu trong việc tiếp tục sử dụng diện tích đất để xây dựng lại nhà chung cư. Việc cải tạo, xây dựng lại phải được thực hiện theo dự án; doanh nghiệp thực hiện dự án có thể được hưởng một số chính sách ưu đãi theo quy định.