Chung cư hết 'sốt' nhưng khó có chuyện 'cắt lỗ'

Chung cư Hà Nội chững đà tăng giá. Ảnh: Thế Bằng.

Báo cáo mới nhất của CBRE cho biết đà tăng giá của chung cư tại Hà Nội đang chững lại ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sau giai đoạn tăng trưởng "nóng".

Mức độ tăng giá thấp nhất 7 quý

Trên thị trường sơ cấp, trung bình giá căn hộ đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mức giá này cao hơn cùng kỳ năm ngoái 34% nhưng so với quý liền trước, mức độ tăng chỉ hơn 3% và là mức tăng thấp kể từ quý III/2023.

Nguồn: CBRE.

Tại thị trường thứ cấp, phần lớn dự án không có biến động nhiều về giá bán so với cuối năm 2024. Một số chung cư sở hữu vị trí tốt, gần khu dân cư hiện hữu và có tiềm năng cho thuê tốt ghi nhận mức tăng nhẹ 2-3% theo quý. Dữ liệu của CBRE cũng cho thấy mức tăng trưởng trong quý vừa qua là mức thấp nhất kể từ quý III/2023.

Nguồn: CBRE.

Trong khi giá bán chững lại, thị trường vẫn đón thêm 3.920 căn hộ mở bán đến từ 7 dự án. So với 3 quý liền trước với 8.000-9.000 căn mở bán mỗi quý, thì nguồn cung trong quý vừa qua ở mức khiêm tốn. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung quý đầu năm đã tăng gần 70%.

Nguồn cung mới trong quý chủ yếu tập trung ở các dự án ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất. Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự đa dạng hơn về phân khúc, bao gồm cả trung cấp, cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, kể từ năm 2022, thị trường chung cư Hà Nội vẫn chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới thuộc phân khúc bình dân.

Thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong quý I duy trì trạng thái ổn định, theo CBRE. Tổng số căn bán được đạt gần 3.950 căn, giảm 63% theo quý nhưng tăng 72% theo năm.

Ngoài yếu tố thời vụ với việc nghỉ lễ Tết trong quý I, thì việc nguồn cung mới quy mô lớn liên tục được bổ sung trong những quý gần đây cũng tạo áp lực lên tổng lượng giao dịch, do thị trường cần thời gian để hấp thụ lượng sản phẩm mới được ra thị trường.

Khó có hiện tượng “cắt lỗ”

Đà tăng giá của chung cư chậm lại song vẫn nhích nhẹ khoảng 3% theo quý và khoảng 20-30% theo năm. Trong năm 2023-2024, có giai đoạn giá căn hộ đã tăng 10% theo quý, thậm chí cao hơn, từ đó đưa chung cư trở thành một trong những loại hình bất đồng sản có tỷ lệ lợi nhuận cao nhất thị trường.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, đà tăng giá của chung cư kéo dài, tốc độ tăng tốt, đã khiến không ít chủ nhà đặt nhiều kỳ vọng về giá bán. Tuy nhiên khi thị trường chững lại, giao dịch chậm hơn, chủ nhà buộc phải điều chỉnh kỳ vọng của mình.

Vị chuyên gia cũng cho rằng nếu mua nhà trước năm 2024, đến nay đa số người mua đã có lãi. Xác suất “cắt lỗ” căn hộ chung cư, đặc biệt trên thị trường thứ cấp, là rất thấp, có thể chỉ là thuật ngữ thu hút người mua của môi giới và các đơn vị bán hàng. Vị chuyên gia tiếp tục nhấn mạnh việc hạ giá rao bán hiện nay đa phần chỉ là giảm giá kỳ vọng của chủ nhà.

Trao đổi với Tri Thức - Znews trước đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cũng cho rằng sau hơn 1 năm chứng kiến thị trường căn hộ tăng nóng, người mua ở thực và nhà đầu tư đều có tâm lý chờ đợi giá chung cư điều chỉnh về ngưỡng hợp lý khi nguồn cung dồi dào hơn.

Về phía người bán, ông Quốc Anh cho rằng với chung cư đã qua sử dụng, nhà đầu tư hay chủ nhà đều đã có lãi nếu mua nhà trước năm 2024. Đến nay, khi mức giá đã vượt ngoài sức mua của nguời có nhu cầu ở thực, hiện tượng khó bán hay điều chỉnh giá rao là tất yếu.

Về thị trường thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An dự báo giá căn hộ vẫn có thể tăng nhẹ theo năm và khó tăng trưởng đột biến như giai đoạn trước. Với lượng căn hộ dồi dào sắp đổ bộ, bà cho rằng các chủ đầu tư sẽ phải tính toán và cân nhắc cả về giá bán và cách làm mới sản phẩm

“Các chủ đầu tư đang phải cân nhắc kỹ về định vị sản phẩm trong năm nay. Năm 2024, những sản phẩm tương tự đã tiếp cận được khách hàng, vậy năm nay, các sản phẩm sẽ phải có gì mới hay có giá bán như thế nào để khách hàng chấp nhận. Đó sẽ là câu hỏi lớn của các chủ đầu tư", bà An nói.

Trước đó, CBRE từng dự báo nguồn cung căn hộ chung cư mới tại Thủ đô ước đạt 31.000 căn trong năm nay, cao hơn so với mức 30.900 căn của năm 2024. Giá bán sẽ tăng trưởng ổn định hơn, khoảng 5% sau khi leo thang liên tục trong 2 năm qua.

Thủy Tiên