Chung quanh đề xuất bỏ quy định bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai

Một dự án nhà ở tại thành phố Thủ Đức.

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Tuy nhiên, theo HoREA, sau bảy năm thực hiện quy định này bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Đó là làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Cụ thể, chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. Đồng thời, phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu. Đó là chưa kể, còn có dấu hiệu quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.

Bởi hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Các ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao mà rất ít bị rủi ro. Chính quy định này đã làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh cho nên không được khai thác, sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Thực tế cũng cho thấy, phần lớn các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng cho nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định ngân hàng bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng. Nhưng trên thực tế bảy năm qua cho thấy, hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay đúng mục đích theo quy định tại Thông tư 39.

Một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được "sổ hồng" cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây. Do vậy, quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại nên cần bỏ.

Không đồng tình với đề xuất của HoREA, nhà báo Đình Sơn (Báo Thanh niên) cho rằng, nên giữ lại quy định ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai bởi đây sẽ là “tấm khiên” bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Những tài sản chưa hình thành thường tiềm ẩn nhiều rủi ro không ai biết trước, nhất là nhà, đất thường là tài sản lớn, có những người làm vất vả cả đời mới mua được. Khi có ngân hàng giám sát, dòng tiền sẽ được chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích là huy động vốn để làm cho dự án đó chứ không phải lấy tiền đi làm việc khác. Đến khi dự án không giao được nhà hoặc giao chậm, ngân hàng sẽ thay chủ đầu tư bồi thường cho khách hàng.

Đây là một dạng như mua bảo hiểm vậy, sẽ giúp khách hàng an tâm hơn dù có đắt hơn một chút bởi hiện có nhiều dự án chủ đầu tư bán nhà nhưng không giao và người mua nhà đi kiện tụng rất mệt mỏi. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Nam Hiền, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh VP cũng cho rằng, nên giữ lại quy định ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhưng cần có cơ chế giám sát chặt chẽ, điều khoản bảo lãnh phải rõ ràng và cụ thể hơn.

Bởi quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua nhà khi chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ của hợp đồng. Nếu bỏ quy định này, khi xảy ra rủi ro như chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng không đúng mục đích, bàn giao nhà không đúng tiến độ thì khách hàng không biết kêu ai. Theo ông Hiền, để quy định này phát huy hiệu quả, các cơ quan quản lý nhà nước cần điều chỉnh những hạn chế như: Vốn tự có của ngân hàng thương mại nhỏ hơn tổng vốn đầu tư của dự án bất động sản...

Luật sư Nguyễn Văn Quynh (Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh) cũng cho rằng, nếu bỏ quy định ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ rất thiệt thòi cho người dân, bởi có rất nhiều dự án bàn giao nhà cho người dân không đúng thời hạn, thậm chí có dự án trễ hạn giao nhà gần mười năm, gây ra khiếu nại, khiếu kiện.

Ngoài việc phải thực hiện nghiêm quy định bảo lãnh, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích; đồng thời, có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.

Bài và ảnh: TÙNG QUANG